【香港[XiangGang]商报讯】记者林启健、黄兆琦、陈薇报道:上月日本[RiBen]发生9级大地震和海啸,并引发福岛核灾难,导致不少日资及驻扎当地跨国企业[QiYe]计划暂时迁移其它地方,香港[XiangGang]是其中一个「避难中心」。本港入境处更加快批核工作签证,两周内处理了270宗申请来港签证个案,这批「飞来蜢」将会在本港物色写字楼、住宅,看来对本港地产市场有一定刺激作用。据悉,部分发展商拟出租旗下写字楼楼面予这些新租客。

　　不过,综合地产界人士、本港学者分析所得,即使这批「飞来蜢」来港,对楼市只会起短期作用,相信甲级商厦和中上价住宅租务会较受惠。有日本[RiBen]学者更指,外国企业[QiYe]永久迁离日本[RiBen]而到香港[XiangGang]的可能性未必很高。

　　分析指港楼市与日灾无关

　　中大管理学系教授牧野成史分析认为,短期肯定会有不少在日外国企业[QiYe]计划或已经将外国员工暂时安置到香港[XiangGang]或邻近地区工作,长远发展要视乎日本[RiBen]当局控制核辐射的能力,以及东京所受的辐射威胁程度而定。

　　牧野成史并强调,现时本港楼市与日本[RiBen]灾情并无直接关系,没有任何迹象显示,部分外国企业[QiYe]人员短期迁到香港[XiangGang]暂避,会推高本港住宅租金和售价。

　　他认为,事件暂时未明朗,难以妄下判断,不过,假如再过一段时间日本[RiBen]当局依然无力控制情况,外国企业[QiYe]势必选择将区域总部迁离东京,包括考虑日本[RiBen]其它城市,以及香港[XiangGang]等邻近城市。家属尤其是员工子女的安全,是企业[QiYe]最主要的考虑因素之一。

　　另一方面,他强调,企业[QiYe]总公司所在国的旅游警示,亦是企业[QiYe]是否迁出日本[RiBen]的重要因素,公司将以此为依据来保障员工及其家人的健康。例如美国国务院于3月17日警告国民不要前往日本[RiBen]任何一处,并强烈建议在日本[RiBen]任何一处的国民立即离开日本[RiBen]。到3月30日美国国务院已将警示限制在东京、福岛和附近直接受影响地区。此外,英国与澳洲也发出较严厉的警示,惟英国政府于4月7日将警示降级,只警告国民避免因非必要因素到日本[RiBen]。他预期其它国家会陆续降低警示级别,到时外国企业[QiYe]永久迁离日本[RiBen]而到香港[XiangGang]的可能性将大大降低。

　　公司自日转港未成趋势

　　此外,近年中国与印度经济高速发展,牧野成史认为,跨国或外国企业[QiYe]可能不再认为在东京设立区域总部对业务有任何优势,香港[XiangGang]与新加坡可能是更佳选择,因此,企业[QiYe]正好趁今次核威胁危机,将整个区域总部搬往香港[XiangGang]等城市。替代性较高的金融、保险、贸易等,将是主要逃亡行业,这些行业对地域的倚赖性较低。

　　虽然早前有报道指不少在日资企业[QiYe]已暂时来港,但香港[XiangGang]大学房地产及建设系教授邹广荣指,目前未见到日资或跨国公司转移至本港的趋势,因为搬迁办公室是重大决定,需要从长计议,故现阶段可能只是探路而已。同时,除了香港[XiangGang]外,还有其它地方可供选择。

　　不过,若果这些公司有意搬来香港[XiangGang],需要考虑的地方不少。邹广荣说,香港[XiangGang]是国际金融中心,其法制在亚洲最优秀,而且司法独立,但住宅和写字楼价格较贵,加上空气质素差,是较大的缺点。

　　邹广荣说,这些公司通常会租用甲级写字楼,因为较易撤离。同时,公司亦会租用中上价住宅作为员工宿舍,为他们提供住宿津贴,因此他相信租赁市场会较受惠。

　　本地因素乃影响楼市主因

　　最近入境处加快审批吸纳离日专才,高力国际住宅买卖部董事潘伟基预料,来港日本[RiBen]专才暂难对港楼市起刺激作用,但利好租务市场,他说:「来港的日本[RiBen]专才人数不多,且大多选择先租楼住,待熟习香港[XiangGang]生活后,才决定是否买楼,所以无助短期成交,但利好租务。」他认为,本地因素才是影响楼市的主因:「未来一年至一年多,本港缺乏供应,以及仍处于低息期,加上资金仍留在香港[XiangGang],预料楼市仍将横行或上升最多5%。」他又预料,未来12个月内将加息,到时楼市没有上升空间,甚至会出现下调。

　　香港[XiangGang]置业行政总裁李志成亦认为,来港日本[RiBen]专才暂难对港楼市起刺激作用,他说:「近期多了日本[RiBen]富裕人士来港『暂避』,他们大多选择先租楼住,静观日本[RiBen]灾情后,再作打算,故带旺租务市场,但对买卖市场未有太大影响。」