继太平洋资产管理公司（下称太平洋资产）40亿元公租房项目在上海试水后，另一项高达百亿元的保险资金[ZiJin]保障[BaoZhang]房项目正在北京酝酿。

　　由太平洋资产牵头，集合了国寿、人保、华泰、泰康、平安、太平等另六家保险资产管理公司,共同和北京市国土资源局合作的一个保障[BaoZhang]房项目已接近审批阶段。

　　接近该项目人士告诉《财经》记者，“此项目从去年开始筹备，名字暂定为蓝德计划（LAND）。这项计划是保险公司与北京市政府合作，以北京市的土地储备作为抵押，按基础设施债权投资[TouZi]的方式进行运作。”

　　蓝德计划一期项目总额为百亿元左右，“资金[ZiJin]量较大，由于担心一家保险公司运作有风险，因此，按照保监会要求，各家均摊。”上述人士表示，均摊后所剩余额由太平洋资产承担。

　　为此，七家资产管理公司成立了专门的项目小组。目前，太平洋资产的项目计划已上交保监会等待审批，其他六家公司也在通过不同程序推进，某保险资产管理公司人士表示，“太平洋（资产管理公司）是主导，关键看它的批复，其他公司的计划应该是一样的。”

　　今年政府提出计划全国建设1000万套保障[BaoZhang]性住房，需要资金[ZiJin]大约在1.3万亿到1.4万亿元，巨额资金[ZiJin]缺口能否解决成为保障[BaoZhang]性住房政策落实的关键。

　　保险资金[ZiJin]规模大、来源稳定、周期长，被认为是弥补保障[BaoZhang]房资金[ZiJin]缺口的最佳选择之一。然而，由于险资投资[TouZi]不动产的细则及保障[BaoZhang]房建设的相关政策并不明确，如何保障[BaoZhang]保险资金[ZiJin]的投资[TouZi]安全，仍是保险资金[ZiJin]进行保障[BaoZhang]房投资[TouZi]，乃至不动产投资[TouZi]的最大问题。

　　参与一级土地开发

　　“这是保险资金[ZiJin]以债权方式投资[TouZi]基础设施建设的一项尝试。”接近该项目的人士称，“股权投资[TouZi]确实比债权投入收益高，但是风险也比较大。保险资金[ZiJin]还是追求比较平稳的收益。”

　　中国人寿集团董事长杨超也在“两会”期间表示，“更倾向于险资以债权的方式投资[TouZi]，因为对保险公司来说比较简单，而且有担保，资金[ZiJin]的安全性也更有保障[BaoZhang]。”

　　根据蓝德计划内容，各家保险资产管理公司将把保险资金[ZiJin]借贷给北京市土地储备中心，由后者利用这些资金[ZiJin]为北京市保障[BaoZhang]房建设提供前期土地供应，包括拆迁、管线铺设和道路建设等准备。

　　此次保险资金[ZiJin]将进入保障[BaoZhang]房的一级土地开发，但不涉及二级市场。

　　“还款来源为土地出让后的收入，目前的计划暂定还本期限为七年。我们只提供土地前期整理费用，而不考虑其后的二级市场开发。”上述人士透露。

　　3月31日，北京市国土资源局、北京市发展和改革委员会、北京市规划委员会三部门联合发布的《北京市2011年度国有建设用地供应计划》显示，2011年北京市安排保障[BaoZhang]性住房用地1330公顷，比去年增加6％。

　　另外，北京市安排了300公顷土地用于廉租房及公租房建设，比去年增加了五倍。而此前，北京市国土局曾表示，将在7月底之前，力争全面完成2011年新开工20万套保障[BaoZhang]房建设任务的用地供应。

　　要完成如此巨大的保障[BaoZhang]房土地供应计划，资金[ZiJin]来源面临压力。摩根大通在一份报告中曾指出，近年来，地方政府20％-30％的收入来自土地出让金，这意味着，政府缺乏为保障[BaoZhang]性住房提供大量可按市价售予民营开发商土地的动力。

　　保险资金[ZiJin]遂被寄予厚望。去年9月保监会颁布的《保险资金[ZiJin]投资[TouZi]不动产暂行办法》规定，保险公司投资[TouZi]不动产的最高额度为上季度末总资产的10％。在年初召开的全国保险监管工作会议上，保监会主席吴定富表示，预计2010年全国保险总资产将达到5万亿元。按照10％的规模计算，近5000亿元保险资金[ZiJin]将成为保障[BaoZhang]房的潜在资金[ZiJin]池。

　　“这次集合这么多家资产管理公司，确实也考虑到规模效应，一期是百亿元左右，之后做到多大规模就要看总的资金[ZiJin]需求了。”上述人士表示，“对保险资金[ZiJin]来说钱不是太大的问题。”

　　收益率不敌存款

　　“由于土地储备中心是一个事业单位，这正是此项目的创新之处，也是项目行事低调的原因。”一位保险资产管理公司的人士坦言，“从项目设立到初步定下方案，很费了一番周折。”

　　由于保障[BaoZhang]性住房的前期土地整理是带有政府公益性质的项目，因此，利润目标必然不同于商业地产投资[TouZi]。但是蓝德计划提出时，正值《保险资金[ZiJin]投资[TouZi]不动产暂行办法》刚刚下发，作为第一个在不动产方面投资[TouZi]的计划，业界对其收益率寄予了很高期望，“大家认为起码要高于贷款利率。”上述人士坦言。

　　接近项目的人士透露，最初蓝德计划进展并不顺利，利润率是一个重要的分歧。“由于每家都有一个投资[TouZi]收益的期望值，并不一致，而询价是分别进行，各家都不愿意先出先报，因为报低了怕不合算，报高了怕被淘汰。”

　　最终敲定的收益率比银行存款利率下浮11％，这让业内人士大跌眼镜，“这个利率对保险公司来说利润空间很小，和它承担的风险并不相符。”有资产管理公司人士表示，“以土地储备为抵押，未来出让土地的收入偿还借债，这其中隐含着不确定风险，用未来出让土地的收入还款并不符合现有相关规定。”

　　不过由于该项目具有一些信用增级的方式，以北京市土地储备作为担保，有政府的资信作为后盾，风险在可控范围内。而对于保险资金[ZiJin]来说，赚取高额利润并不是目的，其追求资金[ZiJin]的规模效应，讲求长期和稳定的收益来源。

　　投资[TouZi]保障[BaoZhang]性住房的债权投资[TouZi]计划投资[TouZi]期限较长，符合保险资金[ZiJin]（尤其是寿险资金[ZiJin]）期限长的资金[ZiJin]特点，有助于实现保险资金[ZiJin]的资产负债匹配管理。同时，债权投资[TouZi]计划与股票、债券类资产具有不同的属性，相关性较小，也有利于增强公司资产组合收益的稳定性。

　　“其实，如果你的保单成本加起来能够低于投资[TouZi]收益就可以赚钱，债权的好处就是签订的投资[TouZi]合同是既定的，未来收益是可见的。相当于固定利率的一个产品，和买债是一样的。”接近项目的人士称，“现在绝大部分的保险资金[ZiJin]也是投资[TouZi]在固定收益率的资产上，这个至少比投资[TouZi]国债收益要高。目前国债的市场收益率为3％多点，而投资[TouZi]不动产可以达到5％以上，因此对于保险公司来说还是有利润存在的。”

　　“虽然风险可控，但也不是一点没有。因为各地政府出台的办法当中肯定有不完善的地方，我们必须充分留有余地，顾虑到可能会出现的一些问题。” 杨超在“两会”期间曾表示，“投资[TouZi]回报率仍必须要高于国债及银行利率。”

　　但是最终下浮11％的利润率还是被各家保险资产管理公司所接受，“保险资金[ZiJin]参与政府公益方面的投资[TouZi]，利润就不是主要的目标了。以商业利润来要求有些不现实。”上述人士告诉《财经》记者，“太平洋（资产管理公司）刚刚做的上海公租房项目，收益率也相较银行利率打了9折。”

　　对于该计划最终何时出台，知情人士表示这取决于保监会最后审批的情况，“各家分别把自己做的债权计划上报，尽管七家计划并无差异，但由于各家的决策程序和流程不一样，有的需要集团决策，有的就直接授权给资产管理公司决策，因此周期并不相同。”

　　据了解，目前就太平洋资产的计划已经上报保监会等待审批。

　　保障[BaoZhang]房契机

　　与险资进入股权投资[TouZi]相似，《保险资金[ZiJin]投资[TouZi]不动产暂行办法》中虽然明确规定保险资金[ZiJin]可以股权、债权、物权等方式投资[TouZi]不动产。

　　但由于资金[ZiJin]运用的具体实施细则没有明确，渠道的放开还只是名义上和形式上的。因此，保险资金[ZiJin]对基础设施股权、不动产、新兴产业等一些领域和项目的投资[TouZi]尚不能进行实质性运作。

　　今年“两会”期间，保障[BaoZhang]房资金[ZiJin]来源的热议，给险资投资[TouZi]不动产带来了一丝希望。政府工作报告指出，2011年全国计划开工建设保障[BaoZhang]房1000万套，年度投资[TouZi]大概在1.3万亿元到1.4万亿元之间。

　　虽然自2007年以来，中央财政不断累计下拨保障[BaoZhang]性安居工程补助资金[ZiJin]，2010年投入保障[BaoZhang]房建设资金[ZiJin]为811亿元，但是仍难填补万亿元保障[BaoZhang]房资金[ZiJin]的需求。此外，地方财政的有心无力，也让保障[BaoZhang]房建设目标实现成为疑问。

　　今年初，工、农、中、建四大国有商业银行表示，将加大对保障[BaoZhang]性住房建设的信贷支持。但是，由于保障[BaoZhang]房贷款资金[ZiJin]规模比较大，对银行资产负债表的影响是银行不能不考虑的因素。

　　一边是巨大的资金[ZiJin]缺口，一边是5000亿元险资的跃跃欲试。

　　中国平安(601318,股吧)集团董事长兼首席执行官马明哲在“两会”期间表示，保障[BaoZhang]性住房建设不同于一般的商业不动产投资[TouZi]，具有地方政府负责、指定土地划拨、规定利润空间、承诺回购等强制性要求，对于保险资金[ZiJin]而言，是风险可控、长期稳定、担保可靠的投资[TouZi]品种，符合当前保险资金[ZiJin]资产负债配置的需要。同时，也有助于降低保险资金[ZiJin]运用对资本市场的依赖度，有效规避市场波动给保险资金[ZiJin]运用带来的风险。

　　就在此前不久，中国人寿也已经和北京、重庆签约，拟投资[TouZi]建设两地的保障[BaoZhang]房项目。

　　保监会主席吴定富在“两会”期间表示，保险资金[ZiJin]投资[TouZi]保障[BaoZhang]性住房没有法律障碍，保监会已同意在上海试点保险资金[ZiJin]投资[TouZi]保障[BaoZhang]性住房。

　　3月9日，太平洋资产管理公司发起设立的“太平洋—上海公共租赁房项目债权投资[TouZi]计划”就正式通过保监会备案。该计划将募集40亿元资金[ZiJin]，主要用于上海地产（集团）有限公司在上海市区建设的约50万平方米公共租赁住房项目的建设和运营。

　　但是，由于该项目具有先行先试的“特批”性质，险资具体参与保障[BaoZhang]房投资[TouZi]及管理的相关细则并没有出台，这让保险资金[ZiJin]对于该领域的投资[TouZi]仍面临无据可依的“尴尬”。

　　杨超在“两会”期间向《财经》记者表示，除了希望细则尽快出台，还需要让保障[BaoZhang]房的建设和管理阳光化，同时，保险企业也正与政府交涉税务等优惠政策。

　　作为投资[TouZi]人，保险公司也必定要考虑到回报和风险问题。杨超建议，为了让更多社会资金[ZiJin]进入保障[BaoZhang]性住房市场，政府应该提供更多优惠。“因为我们在资本市场的投资[TouZi]回报，交税（税率）是规定的，投资[TouZi]保障[BaoZhang]性住房的回报比较低，在税率上就应该有优惠。”■