在今年天津[TianJin]市的城乡规划中，北部[BeiBu]新区[XinQu]的概念让人眼前一亮。作为继滨海新区[XinQu]后的又一概念新区[XinQu]，北部[BeiBu]新区[XinQu]对天津[TianJin]未来的城市发展提供了巨大的潜力和想象空间。

　　天津[TianJin]市规划局信息显示，北部[BeiBu]新区[XinQu]位于规划外环线东北部[BeiBu]调整线与现状东北部[BeiBu]外环线之间，总面积105平方公里。天津[TianJin]财经大学经济学院副院长、经济学博士丛屹教授表示，北部[BeiBu]新区[XinQu]规划的提出，使得天津[TianJin]市在之前注重城市东西向发展和向南延伸的思路上，增加了向北发展的着力点。“天津[TianJin]此前有"双港双城"规划。双城指中心城区和滨海新区[XinQu]核心区，双港指天津[TianJin]港的北港区和南港区，对北部[BeiBu]区域特别是东北部[BeiBu]区域的规划有所缺失。此次借着外环线外扩带来的契机，对这一区域科学规划，既为城区提供了更多发展空间，也有利于城市布局的均衡性。”

　　巨量土地“进城”

　　在“十二五”期间，天津[TianJin]市公路建设发展规划纲要显示，外环线东北部[BeiBu]调整线将启动建设。建成后，外环线将由原来鸭梨形变成椭圆的土豆状，外环线全长将达到约80公里。道路外扩后，天津[TianJin]市区的东北部[BeiBu]将有约105平方公里土地由环外被划入环内。

　　北部[BeiBu]新区[XinQu]现有北辰区和东丽区的居民点和北辰科技园等市区级工业园区，涉及北辰区下辖的大张庄镇、小淀镇、宜兴埠镇、西堤头镇和东丽区下辖的金钟街道、华明镇。区内水系丰富，主要有新开河、永定新河、丰产河、淀南引河等。规划有五个大组团，包括银河风景区、南淀风景区、北辰科技园区、小淀居住组团、金钟商贸居住组团。同时规划有两个风景区和8个城市公园，形成公园体系，接近伦敦城市公园水平，使北部[BeiBu]新区[XinQu]绿地率大大高于现状中心城区水平。

　　高策地产顾问机构董事长李国平长期跟踪天津[TianJin]城市发展和土地运营。在他看来，天津[TianJin]之前一直坚持往东、往南走的规划思路，北部[BeiBu]区域处于一种边缘化的态势，特别是在北部[BeiBu]新区[XinQu]中占据很大一部分比重的北辰区，发展相对滞后。“划入环内之后，北部[BeiBu]新区[XinQu]将成为天津[TianJin]传统"环内六区"之后的第七区，增加了城区向东北部[BeiBu]发展的动力，使市区土地供应结构更加合理。”

　　三大产业支撑

　　在规划中，北部[BeiBu]新区[XinQu]的区域规划发展定位为国家级高新技术产业基地、现代服务中心和休闲旅游区、宜居宜业生态示范新区[XinQu]。

　　天津[TianJin]我爱我家企划总监陈萌表示，天津[TianJin]北部[BeiBu]有发展高新技术产业基地的基础。如北辰科技工业园已集聚了机械装备、生物医药、现代物流等八大产业集群，美国沃尔玛、德国西门子等多家500强企业入驻。“交通方面有3号线、8号线两条轨道交通，以及规划中一纵两横的快速路系统，都将加大对高新技术产业的吸引力。”

　　李国平表示，北部[BeiBu]新区[XinQu]有两个产业发展方向：一是靠其京津之间的交通枢纽地位，临近天津[TianJin]陆路港优势，着重发展现代物流业，在京津物流产业整合发面发挥重要作用。二是依托之前区域内的国家级高新技术产业基地，完成高新技术产业升级。“产业支撑对新区[XinQu]发展至关重要，我认为北部[BeiBu]新区[XinQu]完全有这方面的优势。预计用5年左右时间，该区域以高新技术产业为依托的产业布局将基本形成。”丛屹表示，从开发北部[BeiBu]新区[XinQu]可看出，天津[TianJin]正在尝试摆脱传统平面开发建新城的模式，更多地结合产业结构升级，在提升单位区域经济密度上下功夫。

　　规划显示，北部[BeiBu]新区[XinQu]未来将建成500万平方米以上的大型居住区。来自思源经纪的一份研究报告显示，2010年天津[TianJin]市市内六区普通商品住宅供应量为115.3万平方米，比2009年减少了10.2%，中心城区因土地资源稀缺出现供小于求趋势，供求比约为0.8∶1。

　　中国指数研究院天津[TianJin]分院研究副总监钟文辉表示，北部[BeiBu]新区[XinQu]未来500万平方米住宅产品的上市，将有效缓解天津[TianJin]城区普通商品住宅的供需矛盾，为想在市区置业的购房者提供更多选择。该区域加大供地将遏制市区房价过快上涨的冲动，有利于天津[TianJin]房地产市场健康持续发展。

　　向大都市圈靠拢

　　近年来，环北京都市圈、京津唐一体化等概念被不断提及。此次北部[BeiBu]新区[XinQu]规划，因其位于京津公路的黄金走廊，又处在京津唐三角黄金地带的北京—唐山沿线上，也被认为是天津[TianJin]向大都市圈主动融合的一种信号。丛屹表示，随着京津城际列车的开通，天津[TianJin]和北京已进入“半小时经济圈”时代，以北京为中心，辐射天津[TianJin]、唐山等几个经济副中心的一体化模式正在逐渐形成。“未来北部[BeiBu]新区[XinQu]，包括周边的北辰、武清等区域都将受益于这种一体化进程。”丛屹说。李国平则认为，天津[TianJin]向北寻求发展空间，也是城市发展的一种必然，在向东、向南发展之后，必然会寻求新的发展方向。向北发展既可拓展城市空间，又能催生一批对接北京的产业，一举两得。

　　交通配套是软肋

　　虽有巨大的潜力，但北部[BeiBu]新区[XinQu]也因其新区[XinQu]的不确定性，从而存在一定的变数。钟文辉表示，新区[XinQu]开发经常会面临各项基础设施较弱，生活、交通配套不完善，难以得到购房人认可等难题。“这些问题在北部[BeiBu]新区[XinQu]同样不可避免。无论是地方政府还是有意向进入的开发商，都必须引起足够的重视。”钟文辉分析认为。

　　“进入北部[BeiBu]新区[XinQu]的企业必须具备两项特质，一是资金实力较强，二是要有很强的可持续开发模式。如果是快进快出的开发风格，在新区[XinQu]开发中则蕴藏较大的风险，因为新区[XinQu]项目开发周期长，各项配套完善需要一个过程，市场和购房人的信心也需要培育，企业必须要有自己的一套长期运营模式。”李国平说。

　　房地产调控对新区[XinQu]的影响往往更大，据天津[TianJin]市国土资源和房屋管理局统计数据显示，在刚过去的3月份，作为天津[TianJin]新区[XinQu]开发成功典范的滨海新区[XinQu]，其新建商品房成交量为822套，环比2月1652套的成交量下降50%。陈萌表示，未来500万平方米的供应量以及可能持续的房地产调控，将对有意在此投资的房企形成较大的挑战。