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北京房地产开发商经营行为呈现新变化--国家史册
本报讯
记者吴进宇
通讯员魏海滨报道
记者从人行营管部了解到，受市场调控新政影响北京房地产[FangDiChan]开发商[KaiFaShang]经营行为出现了新变化。一是区域发展重点转向二三线城市；二是投资开发重点向商业地产转移；三是“拿地”态度更加谨慎；四是融资渠道更趋多元；五是更多关注保障性住房建设。
据了解，2011年前两月，北京、广州、深圳等城市房地产[FangDiChan]开发投资额同比仅分别增长2.2%、0.6%和5.2%，反观同期武汉、长沙、合肥等城市房地产[FangDiChan]开发投资增幅仍然分别达到42.6%、38.4%、22.7%。在全国性大型房地产[FangDiChan]开发企业新开发项目[XiangMu]中，二三线城市项目[XiangMu]占比趋于提高。根据年报披露，万科2010年度在京、沪、穗、深四地新获取项目[XiangMu]19个，占其全年新获取项目[XiangMu]的21.8%；而2011年一季度该公司新获取项目[XiangMu]中仅有3个项目[XiangMu]来自沪、深两市，占其同期新获取项目[XiangMu]的16.7%。随着一线城市土地资源日益稀缺、土地出让价格相对高昂，加之落实房地产[FangDiChan]市场调控政策更加严格，多方面因素促使开发商[KaiFaShang]将投资重点加快转向二三线城市。
2011年1～2月，北京市写字楼完成投资16.2亿元，增长7.9%；商业及服务业等经营性用房完成投资25.4亿元，增长22.9%；而同期住宅完成投资103.2亿元，下降11.7%。除了受到经济形势向好、城市化进程加快等宏观经济因素影响外，严格的住宅限购政策也是致使商业地产升温的直接诱因。随着住宅市场调控不断深入，更多开发商[KaiFaShang]开始将投资重点转向商业地产。
2011年一季度北京市土地市场共成交46块土地，总成交面积441.6万平方米，出让金总额159.3亿元，平均楼面价格为3607元/平方米；同比分别下降22%、33.5%、67.2%、50.7%。虽然土地成交规模显著下降是多方面因素综合作用的结果，但开发商[KaiFaShang]“拿地”态度更加谨慎无疑是重要原因之一。在人行营管部3月底召开的座谈会上，某知名房地产[FangDiChan]开发有限公司表示，2011年仍有购地计划，但一季度并没有新购土地。其集团在各城市“拿地”依据不是根据自身预期判断，而是按照当地房地产[FangDiChan]市场行情确定项目[XiangMu]利润率后倒推地价，如果实际地价超过该推算地价就会放弃“拿地”。
多家房地产[FangDiChan]开发商[KaiFaShang]表示，2011年银行信贷规模整体收紧，即使项目[XiangMu]开发贷款申请能够获得银行批准，银行放款时间也存在不确定性，开发商[KaiFaShang]仍难自主安排提款时间。在此背景下，信托贷款、境外发行高息债券等非信贷融资渠道成为房地产[FangDiChan]开发商[KaiFaShang]的重要选择。进入2011年后，已有碧桂园、合生创展等多家房地产[FangDiChan]开发企业通过在境外发行人民币或美元债券融资。
2011年，全国1000万套保障性安居工程总投资将超过1.3万亿元，规模接近全国房地产[FangDiChan]投资规模的四分之一。在人行营管部3月底召开的座谈会上，龙湖置业等开发商[KaiFaShang]均表示将继续积极参与保障性住房项目[XiangMu]建设。在商品住宅市场前景不明朗之际，开发商[KaiFaShang]参与保障性住房建设可以降低承建项目[XiangMu]的销售风险，资金回收拥有保证。尽管保障性住房毛利率不高，但开发商[KaiFaShang]通过保障性住房项目[XiangMu]做大规模，仍旧可以获得可观的利润。此外，大型开发企业还可以发挥城市建设综合运营商的优势，通过保障性住房建设获得配套商业地产、城市综合体等衍生项目[XiangMu]收益。