本报记者 李红梅 北京报道

    千万套保障[BaoZhang]房催生千亿元利润，众多开发商相继在保障[BaoZhang]房建设[JianShe]领域发力。

　　今年1月以来，21家参建保障[BaoZhang]房的上市企业，其股价连续上涨，部分企业涨幅超过50%。

　　按4%到6%的净利润率测算，“十二五”期间保障[BaoZhang]房建设[JianShe]的利润将在1153亿元到1728亿元之间，这将吸引着更多的企业在保障[BaoZhang]房市场分一杯羹。2011年被称为保障[BaoZhang]房井喷年，将新开工建设[JianShe]1000万套保障[BaoZhang]房。“十二五”期间，将建设[JianShe]3600万套保障[BaoZhang]房。随着楼市调控的深入，能获得政策倾斜的保障[BaoZhang]房顺势成为开发商的新选择。

　　从2011年2月21开始，住建部陆续与各省、自治区、直辖市及计划单列市签订《保障[BaoZhang]性住房目标责任书》，向地方政府下达“死命令”，所有的保障[BaoZhang]房建设[JianShe]项目，必须在2011年10月31日前开工，否则其主要领导将遭到约谈、行政处分乃至降级、免职的严厉处罚。

　　近期，各地方政府纷纷表示，加快保障[BaoZhang]房建设[JianShe]将是今年的工作重心。同时，中天城投(000540,股吧)、招商地产(000024,股吧)、金隅股份、首开股份等企业也纷纷布局保障[BaoZhang]房市场。

　　保障[BaoZhang]房“蓝海”

　　长期以来，保障[BaoZhang]房开发都是国企地产商的专利。首开股份当年正是因国企的身份接下了不少经适房项目。如今，由于其拥有建设[JianShe]经验和国企背景，增加了其在保障[BaoZhang]房市场上的优势。目前，首开在北京在建和拟建的保障[BaoZhang]房规模超过120万平方米。

　　相关数据统计，目前有21家上市公司将因为参与保障[BaoZhang]房建设[JianShe]而受益。其中建筑企业4家，房地产企业17家。

　　今年年初，中天城投宣布签订了《中天城投参与贵州省“十二五”保障[BaoZhang]性安居工程建设[JianShe]框架协议书》。欲投资200亿元，参与贵州省廉租房、公共租赁房、棚户区改造等保障[BaoZhang]性安居工程及其配套设施建设[JianShe]，计划2011年度开工总建筑面积不少于500万平方米。

　　这也是2011年，第一家上市房企与地方政府合作参建保障[BaoZhang]房。

　　此外，一线房企也纷纷投身保障[BaoZhang]房建设[JianShe]。保利地产董事长宋广菊表示，公司将力争在不损害股东利益的前提下，争取参建政策支持的保障[BaoZhang]房项目，计划在2011年新增保障[BaoZhang]房项目5个以上。

　　万科总裁郁亮在近期的业绩说明会上表示：“万科愿意建保障[BaoZhang]房，哪怕只有一块钱的利润。”

　　“重庆中冶到处找保障[BaoZhang]房做。”据一位地产业内人士透露，重庆中治的母公司中冶科工早在2009年就瞄上了保障[BaoZhang]房。当时，中冶科工总裁沈鹤庭表示，与其在商品房市场上高成本竞争，不如进入保障[BaoZhang]房这个竞争不是很激烈的“蓝海”，通过扩大规模，迅速占领较大的市场份额，同时也可切入城市运营。

　　那一年，中冶科工的产品结构是：保障[BaoZhang]性住房占65%～70%，城市综合体占30%，高端住宅占1%～2%。沈鹤庭说，通过保障[BaoZhang]房建设[JianShe]，形成良好的企业形象，其潜在收益会在高端物业中体现出来。

　　“账外价值”

　　参建保障[BaoZhang]房，各个企业看似有很多相同之处，实则也各有区别，其中不乏拓宽再融资渠道的打算。

　　按照1.3万亿元的资金量，住建部副部长齐骥前不久对其进行了分解：经济适用房和两限房的建设[JianShe]资金，主要由社会机构通过市场运作方式来解决。在建设[JianShe]经济适用房时，市县政府要无偿地划拨土地。这部分土地的成本，虽然没有算在直接投资当中去，但也是一笔不小的数目。

　　“这样算下来，完成今年1000万套保障[BaoZhang]房任务，有8000多亿元是通过社会机构的投入、保障[BaoZhang]对象及所在企业来筹集，剩余的5000多亿元资金，由中央政府和省级政府及市县政府来筹集。”齐骥说。

　　北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋认为，从账面利润率看，开发保障[BaoZhang]房逊于商品房，但保障[BaoZhang]房项目的附加利润却是商品房所没有的。“可以得到地方政府在土地出让、税费环节等方面的让利及信贷优惠，是开发商承建保障[BaoZhang]房最直接的动力。”

　　在记者采访的部分开发商中，“账外价值”被认为是一个重要因素。除了保障[BaoZhang]房建设[JianShe]本身所允许的利润，商品房配套、与政府建立良好关系、工业用地转换模式等，都可给企业带来更多的附加值。

　　更重要的是，在土地供给一元化体制下，很可能通过再融资开闸来推动住房供给。再融资的优惠政策一旦实行，肯定会优先给予大量参建保障[BaoZhang]房的上市房企。

　　从中国中冶召开的业绩说明会上不难看出，其参与大规模的保障[BaoZhang]房建设[JianShe]，意欲打通再融资渠道。该公司透露，目前正在会同国家开发银行、中国人寿共同研究有关保障[BaoZhang]房融资的创新性金融产品，预计今年将得到应用。

　　在银行方面，对于保障[BaoZhang]房建设[JianShe]也会“关照”。据工行总行的内部人士透露，今年肯定会适当增加保障[BaoZhang]房信贷。

　　在政策方面，齐骥表示，正在研究并很快制定金融机构支持保障[BaoZhang]性安居工程建设[JianShe]特别是公共租赁房建设[JianShe]的中长期贷款政策。这也是吸引企业参建保障[BaoZhang]房的重要砝码之一。

　　不过，保障[BaoZhang]房融资贷款的风险也随之而来。对保障[BaoZhang]房搞特殊化，可能出现以保障[BaoZhang]房名义套取贷款的问题。对此，银监会已有所警惕。银监会正在制定保障[BaoZhang]房信贷指引政策，拟对保障[BaoZhang]房贷款的准入条件、抵押担保措施、贷款发放程序等进行规范。

　　3个担心

　　促使企业参建保障[BaoZhang]房的理由很多，关于企业建保障[BaoZhang]房的争议却从未停止。是否真的能如企业所愿，得到相应回报？尤其是对于上市公司来说，风险有多大？

　　中天城投有关负责人表示，担心参建保障[BaoZhang]房会遇到多重困难：一是由民营控股的上市公司来建设[JianShe]保障[BaoZhang]性安居工程，这是近年来大力发展的新事物，由于种种原因，项目具体地块、土地指标、规划指标、合同签订及落实、后期推进等事项可能会耽搁，从而影响整体建设[JianShe]进度。

　　二是保障[BaoZhang]性安居工程相关的鼓励性配套政策、文件不能及时到位、落实。

　　三是保障[BaoZhang]性安居工程占用资金量较大，但回收期较长，若得不到银行贷款、发行债券、再融资等方面的支持，可能会对公司的资金周转、现金流产生影响。

　　据一位地产业内人士分析，我国的保障[BaoZhang]房形式由最初的经济适用房模式转变到如今的经适房、廉租房、公租房、限价房并重的4种保障[BaoZhang]房结构格局。企业往往对利润回报相对高一些的经适房和限价房参与热情高。因为这两种模式的用途属于只售不租。他预计像中天城投这种“公租房+商业配套”模式，未来将会被更多的企业采用。

　　也有分析师认为，建造保障[BaoZhang]房很大一部分需要政府让利，尤其是土地出让金。公租房与经适房相比，一是公租房在土地取得上是政府划拨，未经过招拍挂环节，地价成本大大降低，二是公租房的产权归属于开发商，谁开发谁持有。

　　华远地产董事长任志强的忧虑更长远。他判断：如果最终这些保障[BaoZhang]房不是给了专有的保障[BaoZhang]对象，而是演变成了特定权力阶级的内部分配，这对中国未来的影响会很大。“估计两年后，此轮保障[BaoZhang]房建设[JianShe]所带来的问题会暴露出来，并且会暴露得非常严重。”

　　SOHO中国董事长潘石屹则认为，保障[BaoZhang]房体系将改写楼市格局，一线城市的地产格局将朝着中国香港、新加坡的模式发展。相当一部分住宅开发商将转型。一是积极参与政府保障[BaoZhang]房的开发，同时向住宅高端化方向发展，二是向商业地产转向。

　　“在房地产调控背景下，做保障[BaoZhang]房对上市公司仍是利好因素，不参与保障[BaoZhang]房等于失去一半的机会。”有业内分析人士如此总结。