本报记者 朱以师 海南[HaiNan]报道

　　试图通过农垦[NongKen]土地“曲线”进军海南[HaiNan]的开发商需要注意了，游戏规则发生了变化。

　　在本报《海南[HaiNan]农垦[NongKen]土地遭私下流转》报道刊发之后，3月25日，从海南[HaiNan]省农垦[NongKen]总局及海南[HaiNan]省农垦[NongKen]集团产业发展会议上透出重要消息：今后除了海南[HaiNan]省委省政府和各市县政府根据海南[HaiNan]国际旅游岛建设需要而批准的项目用地，省农垦[NongKen]总局及属下各农场将停止一切国有土地对外流转。海南[HaiNan]省农垦[NongKen]集团将依托宝贵的土地资源，以自己为主导进行开发。

　　“农垦[NongKen]集团要做土地的开发商，而不是土地的供应商。”海南[HaiNan]农垦[NongKen]总局局长、农垦[NongKen]集团董事长王一新表示，在今后的土地开发上，一律由农垦[NongKen]集团主导，在合作时机、合作方向和股权等方面都要掌握主动权，改变之前被动与外界合作的做法。

　　海南[HaiNan]农垦[NongKen]总局的一纸禁令，打消了很多后来者对农场土地的念想，同时也给农垦[NongKen]集团带来新的挑战。

　　同样在那次会议上，海南[HaiNan]农垦[NongKen]集团确立了天然橡胶、热带现代农业、旅游及旅游地产三大支柱产业，并且要借海南[HaiNan]国际旅游岛建设契机在旅游地产板块上寻求更大的发展。但是，海南[HaiNan]农垦[NongKen]集团将如何整合开发土地资源，进而成为海南[HaiNan]“最大的开发商”，目前还难以看到清晰路径。

　　而禁令下、改制中的海南[HaiNan]农垦[NongKen]，其土地资源将如何“变奏”，亦惹来诸多关注。此前业已流转的大规模农场土地，其命运又将如何？

　　框架协议依然有效

　　从2009年到“禁令”出台前的这段时间，海南[HaiNan]垦区所有的农场场长几乎都在忙同一件事情——接待客商、谈项目策划。

　　“找上门来的企业有很多，和我们谈过合作的几十个，最后签了合作协议的也有十多个。”南新农场的相关人士告诉记者。南新农场地处三亚，是距离三亚市区最近的一个农场。

　　从来自海南[HaiNan]农垦[NongKen]总局汇总的49家农场与客商洽谈的记录来看，一般每家农场都接待、洽谈了至少20家客商，有的农场甚至多达70多家。除各农场外，当时还未更名改制的海垦总公司，也收到很多企业主动递交的开发建议书和合作意向书等。

　　在这股热潮中，各农场签订了100多个合作开发协议，其中大部分都获得了农垦[NongKen]总局的核准。而“禁令”出台后，农垦[NongKen]方面是否会承认、并继续执行已有协议，成为很多企业关注的焦点。

　　“只要涉及到分成比例的框架协议，都还有效，能继续执行。但合作开发意向协议，将被视作无效。”知情人士告诉记者。

　　据了解，企业与农场投资公司签订的协议大致分为框架协议和意向协议两种，框架协议涉及具体的利益分成，经农垦[NongKen]总局核审后能够签署《项目合作开发合同书》；而意向协议，多属企业与农场的初步合作意向，并未经农垦[NongKen]总局核审。

　　海南[HaiNan]农垦[NongKen]总局也表示，对已签订的合作开发项目，将保持原有政策不变，并继续履行合同。现阶段对新项目的审批将从严、从紧，主要精力用在落实已批准的项目上。

　　建设用地指标成瓶颈

　　然而，即使是那些会继续履行的合同和框架协议，项目落地、开发的时间仍是未定之数。对于占地面积动辄数千亩、甚至上万亩的合作项目而言，其最主要的障碍就是建设用地的指标。

　　“尽管此前农垦[NongKen]在土地流转上有很大的自主权，但是土地的真正利用还需纳入地方的建设用地指标。”上述知情人士称，现在很多农垦[NongKen]的项目都在等待地方政府的建设用地指标。

　　南山集团相关人士告诉记者，他们在海南[HaiNan]万宁的一个超大型综合旅游项目的总体规划、详细控制性规划都向政府报上去了，但是一直没得到批复，原因也在于建设用地指标的短缺。该项目位于万宁市日月湾，总体规划面积70平方公里，涉及景区开发、五星级酒店、高尔夫等诸多设施。2010年7月份与万宁市政府正式签约，其中涉及农村集体土地和当地农场土地，与农场也签有相应协议。目前正在实施填海造地工程。

　　一般而言，企业与农场在订立协议时都会约定，农场除了提供项目用地外，还要负责相应土地的变性、用地规划等，企业则主要负责资金的投入以及项目的开发建设。

　　海南[HaiNan]农垦[NongKen]意欲加快旅游地产业务板块的发展，首先要推进合作项目的进程。记者从海南[HaiNan]农垦[NongKen]总局内部了解到，近日农垦[NongKen]总局成立了“海南[HaiNan]农垦[NongKen]推进重点项目工作领导小组”，对农垦[NongKen]的重点项目，特别是旅游地产项目非常重视。

　　“总局和农垦[NongKen]集团的领导，近期频繁到各地项目进行考察、调研，时间非常紧张。”海南[HaiNan]农垦[NongKen]集团相关人士婉拒了记者的采访要求。

　　几乎同时，海南[HaiNan]农垦[NongKen]传出与万宁、陵水建立战略合作关系的消息。4月13日，海南[HaiNan]省农垦[NongKen]总局、海南[HaiNan]省农垦[NongKen]集团的相关领导“组团”赴万宁、陵水等地，与当地政府进行恳谈，寻求战略性合作。农垦[NongKen]方面希望，当地政府将农垦[NongKen]在当地的总体规划和控制性详细规划纳入当地城乡规划中统筹安排，真正实现土地资源效益最大化，推动地区经济发展。海南[HaiNan]农垦[NongKen]还表示，将与地方建立沟通机制，及时解决问题，共同推进项目建设。

　　地方与农垦[NongKen]的博弈

　　事实上，农垦[NongKen]的改制对于地方政府而言，可谓喜忧参半。在农场进行属地化管理、融入地方的同时，土地资源亦随之进入地方管辖范畴；然而，原先农场人口的社保、民生保障等责任也归入地方，但是农场的绝大部分优质土地资源在此之前已经被出让。

　　“很多农场的土地情况就是一笔糊涂账，他们自己都搞不清楚。”一名开发商如此评价。他告诉记者，有一次他曾和某农场场长谈好了一片土地的合作，但后来从该农场的国土规划科、房产科了解才知晓，该片土地早已流转给几家公司了，而场长自己已经记不清了。

　　过去，海南[HaiNan]各个农场都曾成立农场投资公司，试图“政企分离”运作，但事实上都是“两块牌子、一套班子”的运作方式。通过投资公司，各农场向外流转了大量的土地，用于合作开发，获得实物分成。

　　一位与10多个农场有过深入接触的业内人士告诉记者，历经这两年的农垦[NongKen]土地流转风潮，但凡有好一点资源的地方，“有山有水、适合房地产开发的土地，基本上都签了合作开发的框架协议。”立项的名目非常繁杂，有些是旅游项目，有些是现代农业、观光农业，共同特点是项目获准后，立刻以各种理由申请配套的建设用地，酒店、住宅就慢慢演化出来了。

　　农垦[NongKen]总局方面出于各农场的民生保障和化解历史债务的考虑，也批准了大多数的流转项目申请。

　　目前的海南[HaiNan]，东线沿海基本已经没有可供出让的土地。越来越多的企业，将目光投向了中线和西线地区，如保亭、五指山等，而这些地区的大片土地都属于农垦[NongKen]。“如果放任农场自主进行土地流转，未来不久，甚至中线、西线的农场都将没有可供利用的土地。”上述业内人士分析，这将是各地市县政府所不愿意看到的。目前，三亚、海口等地附近的一些农场，基本处于“没有地”的状态。

　　根据2010年8月通过的《海南[HaiNan]省委、省政府关于进一步深化海南[HaiNan]农垦[NongKen]管理体制改革的决定（草案）》，到2011年底前，海南[HaiNan]农垦[NongKen]总局现有社会职能将全面移交县市。

　　记者了解到，目前一些农场已经开始试点融入地方，或单独成独立建制乡镇，或融合并入相邻乡镇，纳入地方管辖范畴。同时，农场人员的教育、社会保障等社会职能也纳入地方。

　　“农场并入后，将增加地方的财政支出，如果没有相应的土地可供出让，地方政府显然不会愿意。”上述业内人士称。

　　因此，有观点认为，农垦[NongKen]总局此番以“禁令”收权土地流转，也是与市县政府某种默契和交换：保护属于农场的可开发用地尽量不被流转，以便地方能够获得土地出让收益；同时，已划拨至海南[HaiNan]农垦[NongKen]集团的合作开发项目和优质土地资源，仍需地方政府在建设用地指标上予以支持。

　　海南[HaiNan]省国土资源环境厅副厅长王业侨在接受记者采访时也证实，随着农垦[NongKen]改制的深入，将逐步实现“体制融入地方、管理融入社会、经济融入市场”，农场的土地也将纳入地方政府的管理范畴，统一规划、统一布局、开发利用。

　　海南[HaiNan]农垦[NongKen]集团的图谋

　　海南[HaiNan]农垦[NongKen]总局内部人士告诉记者，“禁令”出台后，以后开发商若想再从农场手中曲线拿地，必须经过农垦[NongKen]总局、地方政府和海南[HaiNan]农垦[NongKen]集团三方面的“手续”审核。一方面，改制期内，农场的土地将由地方和农垦[NongKen]总局进行横向和纵向的双重管理；另一方面，“禁令”之后，农场的土地原则上都将由海南[HaiNan]农垦[NongKen]集团主导开发。

　　对于海南[HaiNan]农垦[NongKen]集团而言，要成为“海南[HaiNan]最大的开发商”，所依托的正是海南[HaiNan]农垦[NongKen]系统庞大的土地资源。

　　按照“政企分离”的改制方案，划拨至海南[HaiNan]农垦[NongKen]集团及其所属农场投资公司的土地资源约393.8万亩，其中约353万亩属于海南[HaiNan]橡胶集团所属的胶林，约40万亩属于可供开发用地。另外，仍有约733万亩土地属于农场，按照最新的规定，其间的土地开发，也将由海南[HaiNan]农垦[NongKen]集团主导。

　　但是，其劣势和优势一样明显。与庞大的土地资源相对应，海南[HaiNan]农垦[NongKen]集团的资金实力依然非常薄弱，特别在旅游地产业务板块，需要大量的资金沉淀。

　　由于海南[HaiNan]农垦[NongKen]集团方面拒绝了本报记者的采访，故其旅游地产业务的资产规模、发展规划及资源整合平台等相关信息，记者并无确切的官方消息。

　　根据资料显示，其拥有的40万亩土地，大多分散于下属的农场投资公司中。这些土地被农场投资公司向外流转，与外部投资企业合作开发，和合作框架协议一道，被划入农垦[NongKen]集团。但是，据知情人士透露，协议中农场投资公司可获得的实物分成比例都较低，大多在22%~30%的范围内。

　　中国旅游地产服务集团信息咨询中心总经理周海平认为，海南[HaiNan]农垦[NongKen]集团在旅游地产业务上，还将以合作开发为主。原因是一方面，已经签订的协议需要执行；另一方面，目前资金实力还比较薄弱。

　　目前，签订的合作开发项目有些已开始动工，有些则还在等待建设用地的指标。在项目陆续建成后，海南[HaiNan]农垦[NongKen]集团将握有相当规模的实物资产，包括酒店、温泉度假项目等。

　　然而，30%的分成比例，还不足以让海南[HaiNan]农垦[NongKen]集团成为“海南[HaiNan]最大的开发商”。海南[HaiNan]农垦[NongKen]集团董事长王一新在规划产业发展时曾表示，要立足海南[HaiNan]国际旅游岛建设，合理规划，有序开发，打破几个集团公司的概念，规划几个战略性的区域，集中力量做可支撑农垦[NongKen]集团持续发展的重要战略项目。

　　周海平颇认同这样的观点。“农垦[NongKen]系统应该做一个整体的规划，如果各自为政，是没有效果的。”周认为，经过整体的规划和包装，庞大土地资源更能发挥出优势。优质土地可以自主开发，相对偏远的土地可以引入其他资金合作开发。

　　而海南[HaiNan]农垦[NongKen]集团的另一个现实问题是，用什么样的平台来整合旅游地产资源。今年初，海南[HaiNan]农垦[NongKen]集团将下属的22家投资公司重组合并为中南投资集团、中源集团和中新集团三大集团。

　　在独立挂牌之前，海南[HaiNan]农垦[NongKen]旗下还有一个房地产业务平台，成立于2008年初的海南[HaiNan]农垦[NongKen]房地产集团股份有限公司。当时的海南[HaiNan]农垦[NongKen]总公司占股58%，曾开发过三亚“椰林书院”、好汉坡温泉度假酒店等项目。

　　究竟用哪一个房地产业务平台来整合农垦[NongKen]系统的土地资源，甚至自主开发，记者尚未获得相关信息。

　　周海平则认为，海南[HaiNan]的旅游地产前景可期，但是海南[HaiNan]农垦[NongKen]集团欲成为“海南[HaiNan]最大的开发商”，仍需很长的一段路要走。