本报记者 李乐 北京报道

　　又逢长假。按照国务院传达的总体精神，与房地产[FangDiChan]调控[DiaoKong]相关的各中央部委，已经把预防“五一”小长假楼市非理性反弹当做眼下最主要的任务。

　　抢在“五一”小长假到来之前，国务院房地产[FangDiChan]调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]落实督察组已经开始向国务院进行专项汇报。在肯定各地积极落实中央房地产[FangDiChan]调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]的同时，亦提出部分地区“新建住房[ZhuFang]价格控制目标设置与公众预期存在距离”等问题，同时，督察组在汇报中也提到了部分城市[ChengShi]面临成交量、成交价格非理性反弹的压力。

　　记者了解到，包括住房[ZhuFang]和城乡建设部(下称住建部)、国家发展和改革委员会(下称发改委)、国土资源部(下称国土部)、人民银行等部门，已经做好包括分地区提高第二套住房[ZhuFang]首付比例在内的多项政策[ZhengCe]储备，强化落实，预防在“五一”小长假内可能出现的楼市非理性反弹。而在过去的一年中，在长假之前集中出台政策[ZhengCe]进行预防，已有多次先例。

　　压力仍在

　　在国家统计局进行直接数据提取的70个大中城市[ChengShi]中，依然有29个城市[ChengShi]3月份新建商品住宅价格环比涨幅超过0.5%。

　　“在向国务院的汇报中，我们明确指出了部分城市[ChengShi]所指定的新建住房[ZhuFang]价格控制目标与人民群众预期存在一定差距的问题，也把督察组给出的整改意见一并附上。”4月27日晚间，一位督察组成员向《中国经营报》记者表示。在此之前，他随住建部部长姜伟新率领的督察组，前往陕西进行督察。

　　4月20日，8个督察组已经全部返京。按照国务院的要求，“五一”小长假前，相关督察的汇总材料已经上报至国务院。4月28日清晨，住建部一位官员亦向记者证实了这一消息。

　　他同时还表示，对于进一步稳固4月以来楼市调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]取得的效果所面临的压力，包括住建部在内的房地产[FangDiChan]调控[DiaoKong]部际联席会议的中央政府各组成部门，都有“充分的认识和丰富的准备”。

　　国家统计局的数字亦证明了这种压力的存在。在国家统计局进行直接数据提取的70个大中城市[ChengShi]中，依然有29个城市[ChengShi]3月份新建商品住宅价格环比涨幅超过0.5%。而进入4月以来，北京、上海、杭州等热点城市[ChengShi]的成交量开始逐渐反弹，4月18日至24日上海商品住宅成交均价高达31720元/平方米，环比大幅上涨58.4%。

　　“这些压力我们在向国务院的汇报当中都有涉及，没有躲避和漠视问题。”前述督察组人士表示。

　　中原地产华北区董事总经理李文杰告诉《中国经营报》记者，成交量是一个先行指标，通常情况下，在成交量出现反弹后一个月左右，新建商品房销售成交均价都会跟随反弹，因此，一旦成交量出现反弹，政府部门就“相当重视”。

　　中国房地产[FangDiChan]信息研究中心的数据显示，4月18日~24日，全国35个城市[ChengShi]中，量价齐升的城市[ChengShi]达到17个，逼近半数之多。其中21个城市[ChengShi]成交量环比上涨，26个城市[ChengShi]均价环比上涨。杭州、北京分别以91.61%和57.52%的环比涨幅领涨十大重点城市[ChengShi]成交量排行。

　　再酿新政

　　现在的情况是，对于房地产[FangDiChan]价格控制压力比较大的城市[ChengShi]，可以适时地在当地继续调高第二套住房[ZhuFang]的首付比例，比如到70%。

　　为预防“五一”小长假期间出现房地产[FangDiChan]市场非理性反弹的情况，包括住建部、国家发改委、国土资源部、人民银行、银监会等在内的中央各部门，已经制定好相应的应对政策[ZhengCe]，在国务院明确相关精神后，随时下发执行。

　　记者了解到，这些政策[ZhengCe]涉及个人购房信贷政策[ZhengCe]、土地交易制度、地方保障性住房[ZhuFang]配套政策[ZhengCe]、房地产[FangDiChan]企业融资政策[ZhengCe]、房地产[FangDiChan]价格管理政策[ZhengCe]等多个方面，其核心系围绕落实既有的中央调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]。

　　“现在的情况是，对于房地产[FangDiChan]价格控制压力比较大的城市[ChengShi]，可以适时地在当地继续调高第二套住房[ZhuFang]的首付比例，比如到70%。”对于这样的“传言”，住建部官员表示不便正面评价，但这位官员证实，国务院确有这样的“总体精神”存在。

　　4月14日，国务院常务办公会提出要求，对于个人购买第二套住房[ZhuFang]，其首付比例不得低于50%。按照目前人民银行总行的规定，人民银行在北京等城市[ChengShi]的营业管理部在会同当地政府以及上报人民银行总行的情况下，可以对二套住房[ZhuFang]的首付比例在当地范围内进行调整。

　　同时，国土部将于近期下发有关“保障房供地计划”和“完善土地招拍挂制度”的文件，强化调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]的执行和落实。完善招拍挂制度将改变过去完全依靠价高者得的方式，综合考虑各种因素来控制地价，并将出台一些控制地价的规范性文件。

　　国土部还有意推广将保障性住房[ZhuFang]用地作为商品房用地出让前提的做法。即通过要求地方国土管理部门在完成保障性住房[ZhuFang]用地供应之前，不得供应商品住房[ZhuFang]用地的方式，逼迫地方政府确保保障性住房[ZhuFang]的配套土地供应。

　　“在督察的过程中发现的另外一大问题，就是对保障性住房[ZhuFang]的土地、资金配套政策[ZhengCe]不到位。”前述督察组的人士称。

　　除此之外，中国银监会已经确定从5月1日开始，对房地产[FangDiChan]信托进行集中清理，而住建部则准备对各地执行限购政策[ZhengCe]过程中的“豁免”条款，进行一次集中的清理与规范。

　　短期对冲

　　在人民币升值预期之下，外资仍在以各种渠道进入楼市。今年一季度，房地产[FangDiChan]开发企业本年资金来源中，利用外资144亿元，增幅达45.2%，在各类来源中增长最快。

　　由于严厉的调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]，不少开发商延迟了楼盘上市时间，业内普遍预期五六月份推盘量将大增，同时开发商资金链紧绷，届时房价可能出现拐点。但本报记者在走访中发现，由于境外热钱大量涌入以及前期销售回款较多，开发商资金状况尚未陷入需要降价促销的险境，且有不少开发商对后市仍抱有幻想。

　　有开发商称，开发商如今资金状况与2008年大不相同，市场状况也比2008年好很多。截至4月26日，根据已经发布业绩的67家上市房企一季报，一季度末合计持有货币资金1534亿元，短期借款只有469亿元，一年内到期的流动负债合计684亿元，货币资金远远超过短期借款与一年内到期流动负债之和，短期内偿债压力并不大。一季度末这67家房企的预收账款合计高达2838亿元。

　　不仅如此，大量房企还可以通过境外融资获得大量资金，对冲了国内信贷收紧的效应。仅在香港市场，今年以来就有15家内地房地产[FangDiChan]企业通过各种债券融资约700亿元人民币，世茂房地产[FangDiChan]、宝龙地产、合景泰富、仁恒置地、龙湖地产、雅居乐等房企纷纷在境外发行各种债券或优先票据融资。

　　在人民币升值预期之下，外资仍在以各种渠道进入楼市。今年一季度，房地产[FangDiChan]开发企业本年资金来源中，利用外资144亿元，增幅达45.2%，在各类来源中增长最快。以富力地产最近一次融资为例，4月下旬，富力通过旗下离岸子公司成功进行海外淘金，短短一周的时间，合计6亿美元的优先票据已经获得了超额认购，金额达9亿美元。

　　对于房地产[FangDiChan]调控[DiaoKong]下的市场走势，李文杰认为，如果房价长期处于高位，调控[DiaoKong]也将持续下去，甚至可能会出台更严厉的调控[DiaoKong]措施，开发商应该适当调整价格。