41、42号公告集中推地逾38万平方米[PingFangMi] 涉及徐汇嘉定青浦奉贤四区

　　商报记者 袁晨晨

　　沉寂多时的上海土地交易市场终于迎来又一波推地高潮。日前，上海规土局接连发布了今年第41号、42号土地公告，合计推出了9幅位于徐汇区、嘉定区、青浦区、奉贤区的经营性用地[YongDi]，出让面积合计约38.29万平方米[PingFangMi]，其中6幅地块[DiKuai]都涉及住宅[ZhuZhai]用地[YongDi]，出让面积达到33.88万平方米[PingFangMi]，占到此次推地总量近九成。这也是春节后，上海土地交易市场第一次较为集中推出住宅[ZhuZhai]用地[YongDi]。

　　值得一提的是，在这次集中推出的9幅地块[DiKuai]中，商报记者注意到，两幅位于南翔的纯住宅[ZhuZhai]用地[YongDi]地价出现了27%的明显“下降”。

　　南翔两地块[DiKuai]地价缩水27%

　　根据此前上海市规划和国土资源管理局公布的2011年住房供地计划，今年上海计划供地1200公顷，其中，保障房性质住宅[ZhuZhai]用地[YongDi]占供地量的70%，而商业、住宅[ZhuZhai]类型用地[YongDi]仅为360公顷，占总量 30%。春节过后，上海土地交易市场少有经营性用地[YongDi]推出，遑论是更为稀少的住宅[ZhuZhai]用地[YongDi]，因此，此次的大规模推地受到了商报记者的极大关注。

　　此次，上海市规土局发布的41号公告，推出了嘉定、青浦、奉贤3个地区的8幅经营性用地[YongDi]，其中，6幅住宅[ZhuZhai]、商业及商办用地[YongDi]均位于嘉定区，出让面积合计达到约23.82万平方米[PingFangMi]，占到此次41号、42号公告推地总量的62.21%。

　　在这6幅嘉定地块[DiKuai]中，两幅“似曾相识”的南翔住宅[ZhuZhai]用地[YongDi]吸引了商报记者的注意。

　　公告内容显示，这两幅南翔地块[DiKuai]为南北相邻地块[DiKuai]，分别是嘉定区德园路以东、金迈路以北地块[DiKuai]和德园路以东、金通路以北地块[DiKuai]，都是容积率1.8的纯住宅[ZhuZhai]用地[YongDi]。其中，前者的四至范围是东至古猗园南路、西至德园南路、南至金迈路、北至金通路，出让面积约为71620.6平方米[PingFangMi]，按照起始价9.4109亿元粗略估算，起始楼板价约为7300元／平方米[PingFangMi]；后者位于前者的正北面，两者之间只有金通路一路之隔，其东面靠近古猗园南路，北面直至翔二河，但土地面积几乎只有前者一半，约为37489.4平方米[PingFangMi]，起始价为4.9261亿元，粗略估算，起始楼板价同样约7300元／平方米[PingFangMi]。

　　值得一提的是，商报记者在去年9月的第2号预申请公告中曾经看到过这两幅地块[DiKuai]的“身影”，相隔了大半年的时间，这两幅地块[DiKuai]从预申请到如今正式推出，地价已经出现大幅缩水。

　　商报记者注意到，嘉定区德园路以东、金迈路以北地块[DiKuai]和德园路以东、金通路以北地块[DiKuai]在去年9月开始预申请出让时，预申请起始价分别为12.892亿元和6.7481亿元，按照出让面积和容积率粗略估算。

　　当时，两幅地块[DiKuai]的起始楼板价都在万元左右。如今，这两幅地块[DiKuai]的挂牌起始价已经下调为9.4109亿元和4.9261亿元，起始楼板价也调整为7300元／平方米[PingFangMi]，与去年9月时相比，地价已经缩水27%。

　　上海土地市场有所降温

　　近几年来，嘉定区土地出让逐渐形成规模效应，地价水平也不断拔高，尤其是嘉定南翔区域，2009年8月，华润置地在一天之内，以35.22亿元的总价两次竞得了当年51号公告中的南翔镇A07、A08地块[DiKuai]以及南翔镇A02、A09、A10地块[DiKuai]，前者以8068元／平方米[PingFangMi]的楼板价，创下当时嘉定区土地最高单价纪录。

　　同年12月25日，上海新城万嘉又以9.536亿元夺下了89号公告的嘉定区南翔镇宝翔路以西、吾尚塘以南地块[DiKuai]，楼板价高达13199元／平方米[PingFangMi]，较3281元／平方米[PingFangMi]的起始楼板价高出3倍多，成为嘉定区新一任的单价地王，至今未曾被人打破。

　　但到了2010年宏观调控之后，嘉定区土地市场似乎有所降温。嘉定区真南路以南、走马塘以西地块[DiKuai]和百安路以西、恒荣路以南地块[DiKuai]这两幅住宅[ZhuZhai]用地[YongDi]双双陷入“退地门”，最早于2010年初出让，且均创造了超过300%的惊人溢价率。

　　但不到一年，这两幅地块[DiKuai]却同时出现在当年11月30日发布的第104号土地公告中，而这两幅地块[DiKuai]的二次推出，无疑也标志着这两幅曾经高溢价出让的地块[DiKuai]都已经被原来拿地的开发商退地。

　　最终，去年12月30日，这两幅备受瞩目的“退地”重新出让，却因只有独家企业竞买而双双以底价摘牌，绿地集团以19.345亿元拿下了嘉定区真南路以南、走马塘以西地块[DiKuai]，折合楼板价约为10000元／平方米[PingFangMi]；嘉定区百安路以西、恒荣路以南地块[DiKuai]则被上海隽翔房地产开发有限公司（路劲集团旗下的子公司）、上海国际汽车城新安亭联合发展有限公司和上海外冈房地产经营有限公司组成的联合体摘得，成交价即挂牌起始价，为7.01亿元，折合楼板价5251元／平方米[PingFangMi]。与首次出让时候相比，这两幅退地重新出让的价格都有所回落，跌幅分别为20%和37%。

　　如今，嘉定区德园路以东、金迈路以北地块[DiKuai]和德园路以东、金通路以北地块[DiKuai]的起始价却是较去年出现了明确的下降，在商报记者看来，不管是出于何种原因，这无疑都代表着一个信号，上海土地市场确实已经有所降温。

　　市中心小襄阳地块[DiKuai]推出

　　在这次集中推出的6幅涉及住宅[ZhuZhai]用地[YongDi]的地块[DiKuai]中，若论稀缺程度，毫无疑问的首推42号公告中的位于徐汇区的纯住宅[ZhuZhai]用地[YongDi]天平街道68街坊小襄阳地块[DiKuai]，这幅地块[DiKuai]规模堪称“迷你”，出让面积不过3070.3平方米[PingFangMi]，建筑面积亦不大于6000平方米[PingFangMi]。

　　然而，单就地理位置而言，这幅地块[DiKuai]足以“傲视群雄”。

　　徐汇区天平街道68街坊小襄阳地块[DiKuai]东至嘉善路，南至建国西路，西至襄阳南路，北至永嘉路，处于徐汇区与卢湾区的交界处，沿嘉善路向北步行至淮海路商圈不足10分钟，乘坐轨道交通1号线、10号线陕西南路站十分方便，向南至轨道交通9号线嘉善路站亦不过7、8分钟步程。

　　商报记者注意到，天平街道68 街坊小襄阳地块[DiKuai]周边包围着甘邨、慎成里、步高里、兴顺东里、金谷邨等成片的老式住宅[ZhuZhai]小区，向阳小学、上海市第二初级中学、绍兴公园、瑞金宾馆、瑞金医院等公建配套设施也都在步行10分钟范围以内，堪称市中心黄金地段，按照当前1.08亿元的挂牌起始价粗略估算，这幅地块[DiKuai]起拍楼板价高达18000元／平方米[PingFangMi]。

　　近年来，上海市中心鲜有推出如此中心地段的住宅[ZhuZhai]用地[YongDi]，如今，42号公告推出的小襄阳地块[DiKuai]更显珍贵。更何况，商报记者在地块[DiKuai]现场注意到，小襄阳地块[DiKuai]毗邻嘉华国际在建中的高端楼盘嘉御庭，整个小区规划建设12幢Art Deco风格住宅[ZhuZhai]楼，拥有500多间朝南单元，而嘉御庭一期已计划于下月开盘，首批推出198套住宅[ZhuZhai]房源，虽然开盘均价尚未确定，但据嘉华国际相关负责人表示，周边二手住宅[ZhuZhai]均价已约8万－10万元／平方米[PingFangMi]。

　　因此，预计嘉御庭单套房源总价也将在千万元区间。既傍着这样的豪宅“邻居”，而小襄阳地块[DiKuai]本身规模又不大，底价不过亿元左右，对于开发商的资金门槛要求也不高，可以想见，待6月9日小襄阳地块[DiKuai]正式开标之时，必将引起开发商激烈的争抢，地价水平或许也将创出新高。