近日，记者[JiZhe]探访了三亚、海口[HaiKou]、陵水、琼海等地楼市。事实上，除却限购政策的影响之外，价格[JiaGe]本身也在楼市变局中起到了不可忽视的调节作用。一些在过去两年间价格[JiaGe]飙涨的项目，无论是否处于限购范围，今年以来都面临着卖不动的冷清局面。

　　海口[HaiKou]政策变相微调

　　海口[HaiKou]市住房和城乡建设局市场管理处处长戴开权在澄清“叫停限购”传闻时表示，“限价不限购”的说法应该分开来理解，“限价”主要是指海口[HaiKou]公布的房价控制目标，要把海口[HaiKou]的房价控制在一定范围内;“不限购”则是指海口[HaiKou]或将对产权式酒店等旅游地产实行差异化管理，不将其列入限购的范围。

　　记者[JiZhe]了解到，类似的说法在海口[HaiKou]业内已热议了近一个月的时间。一位不愿具名的开发商透露，海口[HaiKou]的一些开发商曾联合媒体进行过座谈，讨论政府放松执行限购的可能性。当时，还有一种说法是，争取“限购令”的豁免政策，因国际旅游岛的特殊性，对“60岁以上男性、55岁以上女性”不再限购。

　　据称，地产界人士将意见统一后，提交到了政府相关部门。政府方面是否曾对此作出回应，记者[JiZhe]并没有得到证实。

　　开发商联合提议放松限购的原因，就是成交[ChengJiao]量的大幅下跌。据数据显示，3月份，海口[HaiKou]市商品住房销售套数仅为302套，同比下降90%。进入4月份，楼市成交[ChengJiao]量进一步萎缩，前两周基本上只有20套左右的成交[ChengJiao]量。

　　“这比2008年金融危机最惨的时候还要惨淡。”海南[HaiNan]富信房地产开发有限公司副总经理罗风颜告诉记者[JiZhe]，限购之后，海口[HaiKou]的一些项目甚至出现了零成交[ChengJiao]。

　　海口[HaiKou]业内人士告诉记者[JiZhe]，如果限购政策不变，且不作任何调整，预计海口[HaiKou]全年商品房销售面积将下滑一半以上。

　　事实上，政策在执行上已经出现了一些不易察觉的调整。“目前正在报建和准备报建的项目都在调整规划，加大产权式酒店、酒店式公寓以及商业的比例。”上述不愿具名的开发商告诉记者[JiZhe]，这样的产品可以免于限购。而且这样的做法也得到了政府的支持，“建设国际旅游岛，提出要加大旅游产业和商业配套的比例，政府也鼓励这么做，改报的规划一般都能获得批复。”

　　三亚价格[JiaGe]过高导致成交[ChengJiao]锐减

　　三亚的情形与海口[HaiKou]很相似。从数据上看，三亚楼市3月份的供应量比2月份减少74%，成交[ChengJiao]量也萎缩52.9%。但是价格[JiaGe]方面，依然稳定在高位，成交[ChengJiao]均价维持在2万元/平方米以上。

　　相对应的，海南[HaiNan]其他非限购市县，在过去两个月间迎来成交[ChengJiao]高峰。琼海、文昌、澄迈、五指山等地3月份的成交[ChengJiao]环比增长均在300%以上。

　　“一方面是不限购，另一方面是价格[JiaGe]比较低。”业内人士表示，最近成交[ChengJiao]较多的基本是一些低价项目，单价区间在4000元至7000元/平方米。

　　成交[ChengJiao]量迅速放大的同时，这些区域的市场价格[JiaGe]也在同步上涨，涨幅非常明显。但随着价格[JiaGe]的上涨，市场出现信心不足，进入4月份之后，成交[ChengJiao]量也开始下滑。4月初至17日，整个琼海零供应、零成交[ChengJiao]。文昌、澄迈等地的成交[ChengJiao]量也急剧萎缩。

　　“这也说明了更多是价格[JiaGe]机制在发挥作用。”房地产专家、北京大学公共经济研究中心研究员韩世同表示，“即便不限购，海口[HaiKou]、三亚的楼市能维持多久?目前高房价本身就已经挡住了很多投资者。地方政府不能把楼市的低迷责任推给"限购令"本身。”

　　韩世同的观点也得到了海南[HaiNan]业内人士的认同。“主要还是价格[JiaGe]太高了，海南[HaiNan]的房价在2009、2010年两年快速上涨，但实际上到2010年年中我们就感觉到增长乏力。”海南[HaiNan]一位开发商认为，目前海南[HaiNan]的房价已透支了未来两年的增长空间。他告诉记者[JiZhe]，2009年的海南[HaiNan]楼市实在太火了，一些企业将2009年的业绩算到2010年内，使得销售数据看上去比2010年更好。而实际上，从2010年下半年开始，海南[HaiNan]东线城市的销售就下滑得厉害。