楼市调控满一年，全国77个城市[ChengShi]4月房价[FangJia]较上月上升。昨天各大媒体披露的这一消息，毋庸置疑成了“最新闻”，我省连云港(601008,股吧)、徐州、镇江、无锡、常熟、吴江等14城市[ChengShi]的房价[FangJia]悉数飘红。专家解读，受制于房产新政压力，一批房地产开发商调整经营策略，催生了楼市新变局，也支撑了房价[FangJia]的逆势上扬。

　　楼市资本重心快步下移

　　“最近碰到南京本地一家大开发商的老总，他告诉我，他们在扬州、淮安的项目卖得都比南京好，三线[SanXian]城市[ChengShi]的房产销售已经成为他们重要的资金支撑，不然很难完成全年销售任务。”网尚房地产研究机构总经理李智昨向记者表示。

　　从大城市[ChengShi]转战二线、三线[SanXian]甚至四线城市[ChengShi]，正成为大批开发商的最新行踪。

　　在南京土生土长的“栖霞建设(600533,股吧)”，商品房开发重心已经转移到苏州、无锡等城市[ChengShi]，与万科、中海等外地大鳄同台逐鹿。业内人士介绍，仅万科一家，在苏州市区有6个开发项目，在昆山有1个项目；在无锡还有4个开发项目。

　　“今年1月苏州举办了一次大型土地拍卖会，外来开发商再次成为竞拍主角，就连外资企业也来掺和了，相城区一幅地块就有一家日资企业参与竞拍。”苏州第一房产研究人员夏玮芬告诉记者，在此之前，央企保利、香港九龙仓、金科等知名公司都参与过苏州的土地竞拍，可以看出品牌开发商对于苏州市场的热情。

　　在扬州，除了万科，华润、绿地、首开、中信泰富等国内一线房产商也纷纷亮相。同样是万科，去年10月一口气拿下北区的621、622、623等地块，华润、绿地、首开等也各有新项目。

　　在泰州，外地开发商拿地增多与本地开发商拿地减少形成鲜明对照，碧桂园在我省的第一个项目就落户这里。

　　在苏南的一些县级市，大型开发商排兵布阵的身影也不再鲜见。

　　推进中的宜兴苏宁·天氿御城，由苏宁环球(000718,股吧)斥资15亿元开发建设，576亩土地上将建成高层、独栋别墅、联排等商品房。4月19日，苏宁环球公告拟为该项目增资13.3亿元。与苏宁·天氿御城隔路相望，总投资约35亿元、建筑面积51万平方米的宜兴万达广场，已于3月31日开工建设。

　　车行S122快速通道句容段，一幅幅碧桂园凤凰城的销售广告格外醒目。这个位于句容经济开发区的在建项目，被称为句容历史上投资最多、面积最大、档次最高的综合性社区项目。

　　开发商应对新政伺机而动

　　“市场上存在不少机会性公司，他们的发展战略就是伺机而动，当政策风向发生转变时，便会择机寻求新的发展空间。”一位专家分析说，2010年以来，房地产调控的主基调是抑制大城市[ChengShi]房价[FangJia]过快上涨，这使得北京、上海、广州等一线城市[ChengShi]的开发压力增大。相比较而言，二三线[SanXian]城市[ChengShi]受调控政策影响较小，不少二三线[SanXian]城市[ChengShi]迄今未出台限购政策，这为两套房以上的购买行为提供了通道。

　　房产资本涌动下移潮，对开发商而言，有短线原因，也有长线布局的考量；有房价[FangJia]预期，又有降本考虑。一位开发企业老总告诉记者，一线城市[ChengShi]房地产开发已在一定程度上趋于饱和，二三线[SanXian]城市[ChengShi]却处于大规模城市[ChengShi]化进程中，未来中国经济主要推动力会在二三线[SanXian]城市[ChengShi]。同时，这些地区恰恰空间较为充裕，地价等投入成本相对低廉。

　　最新统计表明，来自广东的一家大型开发企业在二三线[SanXian]城市[ChengShi]的土地储备已占土地储备总量的八成。其南京公司负责人告诉记者，相对来说，二三线[SanXian]城市[ChengShi]楼盘占用资金比一线城市[ChengShi]少，到那里发展可以提高资金周转率，降低运营成本。

　　全国有2000多个中小城市[ChengShi]，占全国人口约70%的城镇人口，对开发商而言意味着更广阔的市场机会。目前，我国城市[ChengShi]化率接近50%，并且每年以1%-1.5%的速度递增，每年有2000万农民变成城镇居民，吸纳这些人口相当于每年建一座上海市。

　　扬州一位本土房地产开发商则提供了另一视角。有些三四线城市[ChengShi]地方政府在土地出让、税收等方面，对一线房地产企业实施优惠，以借助其资金和经验打造高品质项目，提升城市[ChengShi]形象。如万科在扬州拿下的一幅地块，竞标时就有不少资质限制，本土房企几乎无一达标。

　　有形的房价[FangJia]无形的品位

　　房产资本向下转移，结果不一而足。而推高房价[FangJia]，成为二三线[SanXian]城市[ChengShi]消费者最为强烈的感受。

　　扬州市民冯长宝看了一个多月房子，位于瘦西湖蜀岗之上的万科第五园一度是他的首选，不过，最近传言的开盘价格让他不得不放弃了购买的想法：每平方米13000元的毛坯价、每平方米16000元的精装修价，这比本地开发商同等区位的楼盘高出两成多，几乎是扬州普通住宅的顶点。

　　苏南的昆山、宜兴等县级市市区，每平方米房价[FangJia]过万的楼盘不再是新闻。方女士家住宜兴农村，前年儿子到市里工作后，开始关注起市区房价[FangJia]。“我看中了城东一小区一套二手房，130多平方米，去年年初每平方米4800元，当时觉得太贵，没有出手。可到去年底已经变成7000多元，现在还在涨，真是疯掉了。”

　　“其实，城市[ChengShi]发展需要品牌开发商的进入，不过另一方面，房地产市场的品牌效应的确很明显，这些开发商进入后，项目价格极具"话语权"，很快会成为一个区域的标杆。像中海进入高新区后，对板块整体价格产生推动，4月份有个普通开发商开发的项目，因为邻近中海项目，价格定得也不低，卖得却很好。”夏玮芬说。

　　“目前看来，不少二三线[SanXian]或四线城市[ChengShi]的房地产销量依然较为可观，常州市今年以来房地产销售量还保持了同比增长。三四线城市[ChengShi]房价[FangJia]涨幅依然能保持在10%-20%。”李智说，在通胀大环境下，购置房产保值的行为就会存在，成交量不下滑，房价[FangJia]就会保持坚挺。

　　去年12月，中社院发布的《中国住房发展报告(2010-2011)》也从另个角度给出了相似结论。通过对全国35个大中城市[ChengShi]二类地段普通商品住宅集中成交价对比分析，认为我国二三线[SanXian]城市[ChengShi]才是房价[FangJia]泡沫指数最高的“危险区”，平均房价[FangJia]泡沫达到29%，其中泡沫指数最高的前7个城市[ChengShi]均为二三线[SanXian]城市[ChengShi]，泡沫成分占实际价格的一半左右，风险超过一线城市[ChengShi]。

　　采访中，有业内人士指出，大品牌房产商抢滩，对我省二三线[SanXian]城市[ChengShi]还产生了“挤出效应”。在苏州，建屋、吴中地产、永新、新港等都是本地较为知名的开发商，但与外来大牌开发商相比，资金实力差距明显。因为在市区很难抗衡，这些开发商被迫到开发成本更低一些的县级市寻找商机，像新港就在吴江拿地搞项目，这样的逐级渗透，其实也意味着房价[FangJia]的逐级传递。开发的增多，将进一步刺激当地市场需求，促使二三线[SanXian]城市[ChengShi]房价[FangJia]向一线城市[ChengShi]靠拢。

　　相对于看得见的房价[FangJia]，房产大鳄也给二三线[SanXian]城市[ChengShi]在理念、品位、商业模式等方面带来了某些积极变化。

　　“值得肯定的是，这些大开发商的能力确实很强，绿地拿下的原本是一个开发并不成功的项目，但自从接手以后对项目进行了重新的包装定位，把商业地产和住宅进行了融合，引进了大超市、电影院等高端配套，如今那里已成了一个扬州楼市的热点。”从事房地产中介业务的倪明告诉记者。

　　新变局引来“警惕声”

　　4月底举办的第五届长三角发展论坛上，有专家表示，新一轮房地产调控政策，使一线城市[ChengShi]土地供应进一步受限，难与少数央企争地的开发商加快向中小城市[ChengShi]转移。此外，由于高铁大大改变了交通格局，中小城市[ChengShi]的城市[ChengShi]化提速，也为房价[FangJia]上涨打开新通道。专家认为，中小城市[ChengShi]房地产开发升温值得警惕。

　　事实上，二三线[SanXian]城市[ChengShi]房地产市场的进一步升温，已引起监管层的密切关注。早在2010年4 月份，国土资源部就曾要求严防高房价[FangJia]、高地价向二三线[SanXian]城市[ChengShi]蔓延。去年10月以来，调控加码，中央督促各地方政府出台调控细则，到今年3月底，全国600多个城市[ChengShi]均出台了房价[FangJia]控制目标。

　　“国家统计局正委托我们监测二三线[SanXian]城市[ChengShi]的房价[FangJia]动态，希望借此了解宏观调控下一线城市[ChengShi]转移至二三线[SanXian]城市[ChengShi]进行房地产开发的情况，作为下一步宏观调控的决策参考。”中国指数研究院分析师何亮昨日表示，这项监测工作刚刚拉开大幕，监测对象包括四五百个地级市和县级市，其中就有江苏的13个省辖市及部分县级市。

　　“中小城市[ChengShi]也应建立房价[FangJia]预警机制，谨防中小城市[ChengShi]房价[FangJia]地价重蹈一线城市[ChengShi]覆辙。同时，保障房工程应及时向中小城市[ChengShi]延伸，保障城镇中低收入居民家庭住房需求。”长三角发展论坛上专家建言。

　　何亮则认为，中小城市[ChengShi]只要把各自房价[FangJia]控制政策执行到位，问责到位，二三线[SanXian]或四线城市[ChengShi]的房价[FangJia]是可以稳住的。“需要警惕的是，一定要防止投机需求的进入，这些城市[ChengShi]总体来看楼盘数量还是少的，一旦炒房团进入，房价[FangJia]很容易被炒作，给刚需者带来压力。”(记者 汪晓霞 邵生余 李 源 赵晓勇)