4月26日，国家发改委价格监督检查司司长许昆林表示，发改委正在研究对商品住房领域实施反暴利[BaoLi]的规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。

　　在经历了一年多力度空前的房地产[FangDiChan]调控之后，在商品房领域进行反暴利[BaoLi]再次引起人们对调控升级的预期。楼市暴利[BaoLi]是否就是房价居高不下的主要推手？利益重重之下，反暴利[BaoLi]应如何推行？反暴利[BaoLi]最终能否达到调控房价的目标？……一系列问题引发人们强烈关注。

　　楼市暴利[BaoLi]“有木有”

　　“两年前家门口的房价不到3000元每平方米，如今这个地段新开盘的项目均价达到7000元每平方米，这么大的差价，说没有暴利[BaoLi]谁都不信！”家住秦岭路的贾先生这样对记者说。和贾先生一样，在普通民众的眼中，房地产[FangDiChan]业不仅是利润超高的暴利[BaoLi]行业，房地产[FangDiChan]商追求暴利[BaoLi]更是推高房价的重要原因。

　　有专家表示，近年来，房地产[FangDiChan]业高销售利润率、高投资收益率的趋势在不断扩大。

　　虽然对于房地产[FangDiChan]业存在暴利[BaoLi]的质疑从未停息，但在房地产[FangDiChan]商的眼中，楼市并非人们想象的那样一本万利。

　　“人们大都认为房地产[FangDiChan]开发的成本仅仅包括土地成本和建房成本，但事实上除此之外还包括企业购买土地的融资成本、建安成本、规划费、销售费用、流转税、营业税等成本，而这些占比也相当大。”业内人士介绍，现在房地产[FangDiChan]业的利润并没有像外界想象的那种暴利[BaoLi]，目前房地产[FangDiChan]行业的平均利润率在15%~20%之间。

　　尽管房地产[FangDiChan]商对于暴利[BaoLi]的说法存有异议，但是根据刚刚发布的房地产[FangDiChan]上市公司的一季报，高额的利润率却是不争的事实。许多房地产[FangDiChan]龙头企业在楼市调控政策不断加码的情况下，照样赚得盆满钵满。

　　如何反暴利[BaoLi]

　　1995年，我国颁布的《制止牟取暴利[BaoLi]的暂行规定》规定，对于与国民经济和社会发展有重大影响的、与居民生活有密切联系的商品和服务，国务院价格主管部门可将其列入制止牟取暴利[BaoLi]的项目，并实施利润率控制。

　　作为基本的民生产品，商品住房中存在的暴利[BaoLi]无疑将影响到普通人的生活，反暴利[BaoLi]是房地产[FangDiChan]调控的大趋势。

　　相关负责人表示，由于土地价格在几年内出现了大幅度的上升，同一个地段的在房价相同的情况下，由于拿地时间不同，利润存在着巨大差异，这其中哪些算是暴利[BaoLi]需要有个明确的区分。

　　一些业内人士认为，由于各个项目的具体地价、融资风险程度不一样，各个项目和企业使用开发资金的来源不同，房地产[FangDiChan]市场很难存在一个统一的销售利润水平，因此需要设立一个合理的机制来对暴利[BaoLi]进行认定。

　　治理暴利[BaoLi]的关键还在于成本的核算，除了暴利[BaoLi]标准的认定，在房地产[FangDiChan]开发过程中对成本影响最大的因素土地价格，同样也是导致房地产[FangDiChan]业暴利[BaoLi]化的重要因素。采访中，许多业内人士就建议，合理调整土地价格上涨预期，压缩上涨预期带来的暴利[BaoLi]空间同样应该成为政府治理房地产[FangDiChan]暴利[BaoLi]的政策方向。

　　业内人士表示，通过“招拍挂”出让的土地，往往是依据当时的房价而定，也会部分考虑到未来房价的预期，虽然就当时的房价来看，土地价格已经将房地产[FangDiChan]开发的利润进行了限制，但是由于部分开发商基于对楼市的看好，从而给未来房价上涨预留了较大的利润空间。

　　有专家介绍，有些项目存在违规用地、少出土地出让金等违法行为，使得某些房地产[FangDiChan]项目存在暴利[BaoLi]，应当严厉打击房企囤地等违法行为，防止房企拖延开发时间而获得土地升值的利润。

　　此外，业内人士还强调应当严格落实相关税费征收政策，严格按照四级累进制税率征收房地产[FangDiChan]增值税，以限制房地产[FangDiChan]开发的暴利[BaoLi]。

　　反暴利[BaoLi]怎样转变为稳房价

　　反暴利[BaoLi]能否对高企的房价产生直接的影响？不少业内人士认为，反暴利[BaoLi]的做法可能迫使开发商追逐高利润的预期回归到合理预期，也会促使投机性买房人降低房价上涨预期，从而间接推动房价回归到合理水平。

　　不过，虽然发改委官员明确表示，将综合考虑中国房地产[FangDiChan]产业发展的实际情况和国外可借鉴的做法，将商品住房列入制止牟取暴利[BaoLi]项目，严厉打击不法房地产[FangDiChan]开发商牟取暴利[BaoLi]的行为，但如何将反暴利[BaoLi]切实地转变为稳房价，就目前看，仍有许多工作有待完善。

　　采访中，不少专家指出，由于在对房地产[FangDiChan]成本的核算中，很多灰色成本根本没有入账，房地产[FangDiChan]商很容易推高成本，从而使得反暴利[BaoLi]政策落空。只有在反暴利[BaoLi]措施对房地产[FangDiChan]开发各环节进行严格监管的情况下，才有可能实现对楼市价格的影响。

　　专家认为，不断上涨的房价预期在房地产[FangDiChan]二级市场同样制造了巨大的暴利[BaoLi]空间，这也是房地产[FangDiChan]市场出现众多投资、投机性需求的原因。虽然国家对于二手房交易有着明确的个人所得税征管政策，但由于执行和监管上的问题，房地产[FangDiChan]二级市场的暴利[BaoLi]问题没有得到有效的解决。

　　业内人士建议，决策部门应该进一步采取措施，让二级市场的房屋出让收益更加公开化、透明化，各种税费征收、成本都应当明晰，从而抑制炒房需求，稳定房价。(记者 黄晓娟)