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社科院建议“十二五”全面开征房产税--中华人民共和国年鉴
昨日,中国社科院在京发布2011年《房地产[FangDiChan]蓝皮书》(以下简称蓝皮书)。蓝皮书称,今年中国房地产[FangDiChan]政策[ZhengCe]调控[DiaoKong]将面临攻坚战,更严厉的调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]可能被迫陆续出台。住房[ZhuFang]持有环节或成为调控[DiaoKong]重点。蓝皮书还建议,政府应该开征房地产[FangDiChan]持有税,改变“重流通、轻持有”的房地产[FangDiChan]税费思路。蓝皮书还预计年内房价走势出现分化,中高档房价走高,低档房价走低。而今年从纳入保障房统计的平均房价来看,将呈现下调趋势。
●南方日报驻京记者 吕天玲
实习生 张爱存 赵洁琼
住房[ZhuFang]持有环节可能成为调控[DiaoKong]重点
“更严厉的调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]可能将在2011年被迫陆续出台。”据该蓝皮书解释,近年来,面对房价快速上涨,我国政府不断加大房地产[FangDiChan]市场调控[DiaoKong]。尤其是2006年以来,由国务院和国办颁发针对房地产[FangDiChan]市场的调控[DiaoKong]文件达11项,土地供给、交易税费、金融约束、结构限制等政策[ZhengCe]措施均被采用,但房地产[FangDiChan]市场特别是住房[ZhuFang]市场投机性需求仍未被有效抑制。
由于土地供给、交易税费、金融约束等政策[ZhengCe]工具往往只针对新增市场,较少触及既得利益,进一步严厉的调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]可能向存量市场延伸,住房[ZhuFang]持有环节可能成为未来政策[ZhengCe]调控[DiaoKong]的重点,将严重影响多套住房[ZhuFang]持有人群的既得利益,增加政策[ZhengCe]出台和实施难度。
同时,“利益集团阻挠可能导致政策[ZhengCe]实施出现反复。”蓝皮书指出,更严厉调控[DiaoKong]的政策[ZhengCe]措施将对地方政府的土地财政、开发企业利润形成产生不利影响,也将直接冲击多套住房[ZhuFang]持有人群的保值增值利润预期。
一旦由于政策[ZhengCe]调控[DiaoKong]导致房价实质性下降、房地产[FangDiChan]交易萎缩、房地产[FangDiChan]开发下降,地方政府、开发企业及多套住房[ZhuFang]持有人群等利益集团必将以“保增长、促稳定”等对调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]的执行施加压力,导致调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]实施出现反复。
蓝皮书预计,在调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]进一步收紧的情况下,今年房地产[FangDiChan]开发商或再次出现市场观望态度,商品住房[ZhuFang]供给增幅将放缓。
房价可能分化:中高档走高、低档下调
蓝皮书指出,今年房地产[FangDiChan]市场结构分化,商品房供给增幅放缓,保障性住房[ZhuFang]加大入市力度,年内商品房价可能进入相持态势,房价走势出现分化格局。
一方面,中高档商品房价存在走高压力,低档商品房价存在下调压力。商品房市场供给层面增幅放缓,需求层面取决于潜在的巨大投资、投机性需求能否转化为实际需求,而这种转化的关键在于调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]和政策[ZhengCe]预期,也取决于开发企业的控盘实力。
蓝皮书分析认为,2011年初国家提出当年1000万套、“十二五”3600万套的保障性住房[ZhuFang]建设目标,必将形成中高档商品住房[ZhuFang]供给进一步趋紧、低档住房[ZhuFang]供给大幅增加的强烈预期,导致中高档房价存在走高压力,低档房价存在走低压力。
其次,由于政策[ZhengCe]实施存在反复性,导致市场主体对未来政策[ZhengCe]预期的不确定性,潜在投机性需求向现实需求转化将有所收敛但转化动力仍存。而且,经历2008～2010年间短暂V形调整反转的经验和教训,房地产[FangDiChan]开发企业控盘愿望大大加强,经历2009～2010年火爆的销售市场繁荣,房地产[FangDiChan]开发企业也积累了巨额的销售收入和利润,控盘能力也大大增强。
平均房价将呈下调趋势
蓝皮书指出,在商品住房[ZhuFang]市场中中高档房价走高,低档房价走低的格局下,今年从纳入保障房统计的平均房价来看,将呈现下调趋势.
但同时由于调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]实施存在反复性,导致市场主体对未来政策[ZhengCe]预期的不确定性,潜在投机需求向现实需求转化将有所收敛,但转化动力仍存。受2009-2010年火爆销售影响,房地产[FangDiChan]企业积累了巨额销售收入和利润,控盘能力大大增强。
尽管经历几轮调控[DiaoKong],中国房价仍未见下降迹象,中国指数研究院周二发布报告称,4月全国100个城市住宅平均价格为8773元/平方米,较上月上涨0.4%,涨幅较3月的0.59%略有收窄。
蓝皮书副主编李恩平在发言时表示,由刚性需求推动的房价长期上涨动力已经不复存在,短期的市场走势将取决于资本市场对投机性购房需求的转换。
李恩平称,未来市场住房[ZhuFang]需求结构将发生分化,改善性住房[ZhuFang]的比重将会增加。未来的调控[DiaoKong]重心应该坚定不移地遏制、驱逐投机性购房需求。住房[ZhuFang]市场调控[DiaoKong]重点应该由前期单一增量市场转向存量市场与增量市场并重。
商务部国际贸易经济合作研究院研究员梅新育认为,热钱流入造成的需求很可能拉高房地产[FangDiChan]市场。“这一部分国际资本流入,在房地产[FangDiChan]市场上总供给当中,它所占的比重不是很大,但是在市场上往往起到领头羊和风向标的作用,因此把房地产[FangDiChan]市场拉高的作用是不可低估的。”
建议全国推广房地产[FangDiChan]税
蓝皮书建议,“十二五”(2011-2015年)期间应改革土地财政,地方政府的收入来源还需通过完善税费结构,调整税基等合理方式来实现。此外,还应整合房地产[FangDiChan]开发与交易环节税费,全面开展房产持有环节税收,上海、重庆的房产税试点应在“十二五”期间加快向全国推广。
蓝皮书指出,政府应当改革土地财政,改革集土地管理与土地经营于一身的行政体制,探索稳定地方财税收入的可行途径,如房产税,保障地方收入财政收入的可持续性。整合房地产[FangDiChan]开发与交易环节税费,对房地产[FangDiChan]税费归类整合,减少税费环节,规范税费征收。
在保障房建设方面,蓝皮书建议建立保障性住房[ZhuFang]建设管理长效机制,建立长效机制的基础是对保障性住房[ZhuFang]实施体系化管理,具体实施可按照需求分级、分配、流转、退出一体化。土地资源来源多元化、用途专一化,法律、法规、政策[ZhengCe]监督一体化。
数据链接
长三角综合地价水平最高珠三角商业地价水平最高
蓝皮书指出,2010年我国主要城市总体地价水平及商业、居住、工业用地地价水平均呈明显上升趋势,各用途地价增长率均高于2009年,商业地价增长率超过2007年,多数城市居住用地地价水平增长幅度明显高于上年同期水平。
从长三角、珠三角、环渤海三个重点地区比较来看,三地区的综合地价水平值、商业、居住、工业地价水平值均高于全国平均水平,但长三角地区综合地价水平值最高,增长率最低;珠三角地区商业地价水平值和增长率最高;环渤海地区上涨幅度较大,居住地价增长率最高。
其中,长江三角洲地区综合地价水平值最高,为4403元/平方米,环渤海地区最低,为3182元/平方米。而且,长三角地区的居住和工业地价水平值均为全国最高,分别为7334元/平方米、803元/平方米。
珠江三角洲地区的商业地价水平远远高于其他地区的商业地价水平,为12247元/平方米,是全国平均商业地价水平值的2.36倍。环渤海地区的各用途地价水平值均为最低,商业、居住、工业地价水平值分别为5619元/平方米、4982元/平方米、645元/平方米。
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银监会否认将提升首套房贷首付比例
新华社北京5月5日专电 针对部分媒体报道首套房贷首付款比例可能提升至五成,银监会有关负责人5日向记者否认了该说法。
银监会负责人强调,目前贷款购买首套房首付款比例不低于三成,贷款购买二套房首付款比例不低于六成、贷款利率不低于基准利率的1.1倍的监管要求没有改变。
银监会表示,将继续督促银行业金融机构坚决贯彻党中央、国务院房地产[FangDiChan]宏观调控[DiaoKong]政策[ZhengCe],有效防范房地产[FangDiChan]信贷风险。
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