未建先热的上海[ShangHai]迪斯尼[DiSiNi]项目终于破土开工。紧随其后，上海[ShangHai]浦东新区披露了“十二五”期间多项区域规划，迪斯尼[DiSiNi]对周边的辐射效应将被大做文章。

　　一方面是迪斯尼[DiSiNi]周边房价节节攀升，一方面却是政府的“惜土如金”。除了在迪斯尼[DiSiNi]核心区留下大面积“发展备用地”外，对周边距离更远的区域开发也非常谨慎。几年来，迪斯尼[DiSiNi]所在的川沙镇板块土地供应已经寥寥可数。

　　慎推商业用地

　　4月中旬，上海[ShangHai]市浦东新区将“十二五”期间的区域规划公之于众，其中就包括以迪斯尼[DiSiNi]为核心的“上海[ShangHai]国际旅游度假区”。

　　迪斯尼[DiSiNi]位于上海[ShangHai]浦东新区川沙镇，在上海[ShangHai]的东北角。《中国经营报》记者在上海[ShangHai]市浦东新区规土局网站上查到一份今年3月开始公示的《上海[ShangHai]国际旅游度假区核心区控制性详细规划（草案）》。“草案”披露，迪斯尼[DiSiNi]核心区面积为7平方公里，其中一期建设面积为3.9平方公里。目前估计，迪斯尼[DiSiNi]的辐射总区域将达到20平方公里。

　　川沙镇最新披露了2011年公开出让地块计划，包括川沙新镇城南社区的两个地块。其中一块已明确为旅馆业用地，约1.78公顷，未来将大量引入高端酒店，作为迪斯尼[DiSiNi]的配套设施。

　　上海[ShangHai]社科院城市与区域研究中心秘书长屠启宇告诉记者，根据迪斯尼[DiSiNi]在美国本土以及东京、中国香港等地的经验，单靠迪斯尼[DiSiNi]一个项目拉动一个区域是不可能的。未来还将引入大量的商业项目，形成联动。

　　在上海[ShangHai]与迪斯尼[DiSiNi]的谈判过程中，上海[ShangHai]方面给出多项承诺及优惠，同时还有大量的投入。如何从这一综合项目中获得产出？迪斯尼[DiSiNi]周边资源将被大大利用。对于迪斯尼[DiSiNi]相关项目的招商，上海[ShangHai]方面想必寄予厚望，争取更大程度获利。对开发商来说门槛非常高。

　　虽有部分规划信息流出，政府方面对迪斯尼[DiSiNi]核心区域开发非常谨慎，管控严格，目前的项目开工许可寥寥无几。而公众对迪斯尼[DiSiNi]的热情也只能在距离核心区较远的外围板块得到释放。在销售上，据统计，今年第一季度，迪斯尼[DiSiNi]所在的川沙镇板块住宅“零供应”，而迪斯尼[DiSiNi]外围的板块成交活跃。

　　迪斯尼[DiSiNi]概念让楼价飙升

　　从迪斯尼[DiSiNi]落户上海[ShangHai]消息传出开始数年间，迪斯尼[DiSiNi]首先成为上海[ShangHai]楼市的助推器。相关区域的房价扶摇直上。开工前仅一年时间，迪斯尼[DiSiNi]所在的浦东新区川沙板块，房价从每平方米不足万元一路飙涨至每平方米2.4万元。

　　2009年11月，迪斯尼[DiSiNi]消息落定当日，象屿置业以11.9亿元摘得距迪斯尼[DiSiNi]地块直线距离仅3公里的住宅用地。溢价率高达264%，楼板价超过14000元每平方米。象屿置业是总部在厦门的地产国企，在上海[ShangHai]开发了多个项目。

　　而在2010年，川沙新市镇的一个商业地块也拍出20000元每平方米的高价，溢价率达427%。当年，地产龙头万科也参与了进来，以8.93亿元拿下上海[ShangHai]浦东新场镇新场综合旅游区地块，溢价233%，面积近10万平方米，折算楼板价约6000元每平方米，地块距迪斯尼[DiSiNi]核心区域仅5公里左右。当时的竞拍者中包括香港地产巨头长江实业、央企保利置业，南京民企朗诗地产等。

　　而常常在“迪斯尼[DiSiNi]概念”中扮演主角的还有界龙实业(600836,股吧)。界龙实业是川沙地区最大的生产企业，目前公司在当地拥有产权证明的土地约250亩。主要为工业、仓储用地储备。据熟悉界龙实业的业内人士透露，近几年，每当迪斯尼[DiSiNi]项目有进展，界龙实业就会遭到炒作。猜测认为，如果界龙实业储备的土地用途因迪斯尼[DiSiNi]规划由仓储专为旅游用地，则可能被用于住宅开发，有一定的想象空间。

　　在川沙拥有土地储备的各路开发商目前还没有展开工作，将视政府动作而动。长期关注房地产行业的正略钧策管理咨询顾问刘争告诉记者，迪斯尼[DiSiNi]核心区域7平方公里、辐射区20平方公里这么大一块区域如何利用，怎样规划，不是短期可以明确的。“可以肯定，20平方公里都是稀缺资源，用一块少一块，政府态度非常谨慎，要等详细规划思路完全定下来后，才会一一引入开发项目，再对开发商的计划开绿灯放行。”

　　刘争告诉记者，不同的开发商对住宅的开发思路区别并不大，拍卖住宅用地，未来的思路仍将是不设门槛“价高者得”。而对商业用地，开发商的实力与思路则是关乎全局、至关重要的，选择谁来开发，将被细细考量。

　　而目前政府面临的最大压力是，迪斯尼[DiSiNi]相关地块还有大量的动迁工作。

　　开发商掂量进场时机

　　2009年在川沙拿地王的象屿置业在当时给出了高价。然而，14000元每平米的价格在今天看来十分便宜。靠近核心区域的房价目前已超过24000元每平方米，待象屿置业的楼盘建成，市场价格可能更高。

　　中国房地产信息集团分析师薛建雄告诉记者，随着上海[ShangHai]的城市外扩，川沙一代的房价上涨是自然的。以往上海[ShangHai]张江一带被视为偏远地区，如今开发已近饱和，热点外扩至比张江更远的川沙是顺理成章的事。

　　未来在迪斯尼[DiSiNi]周边，将逐渐建成酒店、商场等项目。而就现阶段而言，还是“前迪斯尼[DiSiNi]时代”，距迪斯尼[DiSiNi]运营还有三五年时间。在迪斯尼[DiSiNi]周边培养人气的阶段，住宅销售热度将逐渐攀升，而商业项目则面临客流稀少的风险。

　　对开发商来说，迪斯尼[DiSiNi]区域早进场则地价便宜、人气不足；晚进场则地价贵、赢利快。如何在多种因素影响下获得平衡，并非易事。商业地产的开发商并不像住宅地产开发商那样积极抢滩，而是在不断权衡得失。

　　链接

　　2009年11月4日 上海[ShangHai]市政府宣布，上海[ShangHai]迪斯尼[DiSiNi]项目获得国家有关部门核准。迪斯尼[DiSiNi]选址上海[ShangHai]市浦东新区川沙新镇黄楼社区旗杆村和赵行村，总面积超过6000亩，最早于2014年对外开放。

　　2010年8月8日 上海[ShangHai]成立了上海[ShangHai]申迪（集团）有限公司，作为迪斯尼[DiSiNi]的建设和运营公司。迪斯尼[DiSiNi]与上海[ShangHai]方面的合作模式与香港类似，即迪斯尼[DiSiNi]派驻高层管理团队，提供品牌使用权，同时抽取7%品牌费；中方提供所有的中层管理人员和普通员工，并向美方支付品牌费和高管工资。

　　2011年4月8日 上海[ShangHai]迪斯尼[DiSiNi]正式动工，总体项目将包括一座主题公园、两家酒店、一家零售和餐饮综合体以及一个湖泊，这是继上海[ShangHai]世博会之后的又一重大建设项目，直接投资额约245亿元，间接拉动的投资规模或达千亿级。浦东新区区长姜 樑透露，上海[ShangHai]迪斯尼[DiSiNi]建成后，预计每天可吸引游客3万多人次，即年游客量可达1000万人次左右，其辐射的商业范围可达20平方公里。

　　2011年4月中旬 上海[ShangHai]市浦东新区公布“十二五”期间的区域规划，其中包括以迪斯尼[DiSiNi]为核心的“上海[ShangHai]国际旅游度假区”。度假区规划面积约为20平方公里，其中以迪斯尼[DiSiNi]乐园和配套设施为主的核心区约7平方公里，外围还有13平方公里。一期的建设内容包括游乐设施、中心湖与围场河等，除此之外还有商业娱乐、旅馆、公共停车场、公共交通设施、办公、市政设施等。规划还将引入两条轨道交通进入规划基地。度假区管委会正在研究，核心区域外围与如何形成协同发展、良性互动的关系。目前已有的规划是，在“环上海[ShangHai]迪斯尼[DiSiNi]度假区区域”规划配套市级商业副中心。

　　“十二五”期间，迪斯尼[DiSiNi]将重点推动核心区域内的商业服务设施建设，包括主题购物中心、大型品牌直销中心、旅游纪念品店、时尚精品店、特色餐饮和中心快餐以及度假酒店、经济型酒店等。环迪斯尼[DiSiNi]商业区域将成为浦东的四个市级商业副中心之一，并将努力建成亚太地区主题游乐和旅游度假的标志性区域。