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一房一价博弈升级--中国年鉴社
本报记者 刘晨 北京报道
一房一价新政在众人瞩目中开局,但尚未收到合格的答卷。
5月5日,国家发改委网站上赫然刊登了近日对北京市30多家房企在售楼盘明码标价执行[ZhiXing]情况的调查,保利、中信、绿地等11家房企因违规操作被点名。
这些楼盘多是没有在交易场所醒目位置明码标价、未一次性公开预售[YuShou]房源、未按规定标示优惠折扣条件、未如实标示已售房源价格等。
“一房一价的本意在于解决当前商品房销售中存在的标价混乱、信息不透明与价格欺诈等问题,但现在却陷入了‘猫捉老鼠’的怪圈。”一位不愿具名的地产研究人士对记者表示,为了规避政策[ZhengCe],“高价申报[ShenBao],再打折”已成行业潜规则,这将会导致市场价格虚实难辨。但此举亦会面临诸多风险,如申报[ShenBao]高价能否获得预售[YuShou]证。“在开发商[KaiFaShang]和政府的博弈下,一房一价达不到政策[ZhengCe]的初衷,甚至可能走入死局。”
软执行[ZhiXing]背后
自5月1日在全国范围内实行一房一价以来,北京、上海、广州等多个城市均传出新政遭遇软执行[ZhiXing]的消息。
记者近日走访京城多个楼盘发现,大部分在售楼盘仅摆放了简单的销控表,对于建筑套内面积、套内建筑面积每平方米[PingFangMi]单价、折扣幅度、车位配比等关键信息则是遮遮掩掩,不见踪影。
5月5日,在南五环附近一个在售楼盘的售楼处,除了灯光闪烁的沙盘以及几个楼盘销控表外,记者没有看到容积率、绿化率、车位配比率等所要求被公示的信息。
“我们已经实行了一房一价,到房地产管理网上都能查到,根据房屋楼层、朝向的不同,价格都不一样。”销售人员称,实际售价还可以根据网上报批的价格打9.8折。
而与该项目相隔不远的另外一个楼盘,5月1日开盘时均价每平方米[PingFangMi]19000元。据销售人员介绍,该楼盘最贵的户型为顶层复式户型,均价约为23000元/平方米[PingFangMi],开盘期间贷款还有9.9折优惠。
但北京市房地产交易管理网的信息却显示,在该项目的预售[YuShou]许可公示中,最便宜的一栋楼,拟售均价为19561元/平方米[PingFangMi];最贵的两栋楼,预售[YuShou]均价分别达到28078元/平方米[PingFangMi]和28082元/平方米[PingFangMi],申报[ShenBao]价格比实际销售价格高出5000多元/平方米[PingFangMi]。
每平方米[PingFangMi]高达几千元的差价正成为开发商[KaiFaShang]规避一房一价政策[ZhengCe]的普遍手段。
以往,大多开发商[KaiFaShang]采取“少数量、多批次”的开盘策略,先低开试探市场,在销售势头上升时再提价销售。这样的方式可以使得开发商[KaiFaShang]更为灵活地把握消费者动态,适时调整后续的推盘数量和定价策略。
“低开高走、逐步推盘是企业的基本权利,应该是基本的市场行为,但现在定价权掌握在政府手里,对企业的销售策略和定价策略影响很大,需要重新制定策略。”北京一位房企负责人接受记者采访时坦承。
“开发商[KaiFaShang]担心的是,重新申报[ShenBao]以后,什么标准可以批,每次允许上涨的幅度是多少,还是根本就不允许上涨。”伟业我爱我家集团副总裁胡景辉说。
他表示,如果申报[ShenBao]了却不能被批准,将会耽误销售进度,所以现在开发商[KaiFaShang]普遍采取先涨价再打折的手法,“这样一来,实际销售价格没有变,还预留了可操作的空间”。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭亦认为,一房一价直接关系到开发商[KaiFaShang]预售[YuShou]房的定价,按照规定,预售[YuShou]价格报批后只能跌不能涨,想遵循以往的策略是行不通的。
该由谁定价？
以同样需执行[ZhiXing]一房一价的二手房为例,“政策[ZhengCe]对二手房的规定,如已经成交的房源下架、对房屋的有关资料要充分披露,这些都没问题,不难做到。但一房一价政策[ZhengCe]还规定在房源中标明土地使用起止时间。”在胡景晖看来,仅此一项即难倒了大多经纪公司。
“要知道目前绝大部分房产证上都没有这一项标注,很多业主自己也不清楚,如果去有关部门查询,他们也不予接待。由于房屋使用年限是从开发商[KaiFaShang]缴纳土地出让金开始计算的,这块土地有可能被转让过,还有一些公建房屋等,其业主本人、经纪公司都很难知道土地使用的确切年限。”胡景晖说,有时政策[ZhengCe]应分阶段实施,待相关的配套政策[ZhengCe]、数据库等完善后,才能得到比较有力的执行[ZhiXing]。
对于一手房,胡景晖认为,政策[ZhengCe]也要一些配套细则,如将来开发商[KaiFaShang]要涨价,怎么申报[ShenBao]、是否允许、需多长时间审批等,都要给开发商[KaiFaShang]一个说法,开发商[KaiFaShang]的心态才会稳定一些。
阳光100置业集团常务副总裁范小冲则认为,一房一价出发点是好的,但还应该有个调价机制,而调价是企业的权利。
“一房一价执行[ZhiXing]后,很多开发商[KaiFaShang]对项目的报价过高而偏离实际市场价,为其未来价格上涨做准备,这样高报低开的结果会导致政策[ZhengCe]形同虚设。”范小冲说,一房一价本应规范市场行为,使市场信息更透明,但把每一件事都与控制房价挂钩,会使市场信息变得更加混乱。