进入5月，楼市格局已渐渐清晰：土地[TuDi]源头上的供给在缩水，交易环节的投资、投机需求基本已经被清扫出市场，调控政策双管齐下，楼市在挤泡沫的同时，降温明显。

　　在房地产市场的源头土地[TuDi]市场，1至4月份，各地大量减少住宅类商业用地[YongDi]出让，再加上开发商资金紧张，购地热情降低，土地[TuDi]成交[ChengJiao]价格在低位徘徊，各地土地[TuDi]出让金收入急剧减少。北京1至4月份土地[TuDi]出让金同比减少55%，上海方面同比下降32%，而深圳今年以来商品住宅用地[YongDi]几乎“零供应”。

　　京沪深各地住宅用地[YongDi]出让骤减

　　在中央严控房价的大原则下，楼市的紧张气氛弥漫在每一个环节，包括土地[TuDi]市场。根据上海证券报调查，北京、上海、深圳、郑州、杭州等地出现不同程度的商品住宅用地[YongDi]供给减少。其中，深圳今年以来商品住宅用地[YongDi]几乎“零供应”；郑州出让的几十幅土地[TuDi]中，有住房类字样的只有4、5个，且都是协议出让的“其他普通商品住房用地[YongDi]”性质。据了解，根据郑州的规定，未来开发商以出让方式取得商品住房项目用地[YongDi]的，须按不低于地上建筑总面积10%的比例配建保障性住房。

　　“在平稳地价的大基调下，现在地方政府哪敢明目张胆地出让高价住宅类商业用地[YongDi]，要避免地王再现，最好的做法就是减少住宅类用地[YongDi]的供给，转而出让更多商业用地[YongDi]或工业用地[YongDi]。但这样做一定会导致地方政府今年土地[TuDi]收入的锐减，以及未来商品住宅市场的供给不足。”一位上海市房地产界资深人士表示。

　　在2010年末，京沪等地土地[TuDi]出让市场一片火爆，土地[TuDi]单价被屡屡刷新。多个城市进军土地[TuDi]出让千亿军团的预测在坊间流传。最终，根据国土资源部权威统计，2010年，全国土地[TuDi]出让成交[ChengJiao]总价款2.7万亿元，其中北京收入1638.5亿元，上海为1527亿元。

　　仅仅4个月后，土地[TuDi]市场的惨淡局面就已经显现。据北京链家地产市场研究部统计数据，4月北京市共实际成交[ChengJiao]13幅土地[TuDi]，土地[TuDi]出让金收入仅约63.5亿元。1至4月北京共成交[ChengJiao]60块土地[TuDi]，土地[TuDi]出让金规模仅为223亿元，同比分别减少21%及55%。其中，1至4月成交[ChengJiao]的10幅居住用地[YongDi]平均楼面价仅约为4384元/平方米，与2010年7337元/平方米的平均楼面价低约40%。

　　在上海，今年4月，住宅土地[TuDi]成交[ChengJiao]面积23.81万平方米，土地[TuDi]出让金合计3.12亿元，环比下降了94%；住宅用地[YongDi]楼面均价819元/平方米，较3月的3569元/平方米下降77%。今年1至4月，上海市成交[ChengJiao]235幅土地[TuDi]，土地[TuDi]总价款375亿元，同比下降32%。杭州方面，前4个月，杭州出让的住宅用地[YongDi]一共28幅，成交[ChengJiao]总额123.31亿元，不及杭州去年同期的三分之二。

　　有专家预测，如果前4个月的这种成交[ChengJiao]趋势得以继续，京沪杭等地今年土地[TuDi]出让金的收入将比去年大幅减少30%至60%。

　　开发商购地热情降温 底价成交[ChengJiao]地块大增

　　今年以来，各地土地[TuDi]市场底价成交[ChengJiao]甚至流拍的消息屡屡见诸报端。3月份，上海共成交[ChengJiao]25幅经营性用地[YongDi]，其中近8成地块零溢价率成交[ChengJiao]。今年前3个月，南京共挂牌出让土地[TuDi]12幅，其中有8幅地块以底价成交[ChengJiao]。4月27日，南京国土局出让4幅地块，其中3幅地块为底价成交[ChengJiao]。

　　素有“富人之乡”之称的温州今年初共推出10幅地块，最终全部流拍。这一现象在土地[TuDi]供给一直紧张的温州实属罕见。而今年前4个月温州土地[TuDi]成交[ChengJiao]行情也基本为底价成交[ChengJiao]。

　　4月20日，北京有3幅住宅用地[YongDi]入市招标，结果顺义区的2个地块流标，密云区地块的报价仅超过底价。6天后，北京丰台长辛店新区、成寿寺及通州几幅土地[TuDi]成交[ChengJiao]的溢价率最高22%，最低仅为8%。

　　根据以往经验，土地[TuDi]成交[ChengJiao]量低迷的原因多与供给减少有关。而此轮市场如此表现的原因则是多方面的：总体来看，除住宅类商业用地[YongDi]减少外，整体土地[TuDi]供给并未明显减少，但因为多数开发商仍执著于住宅开发，因此商业用地[YongDi]、保障性住房用地[YongDi]多以底价成交[ChengJiao]。比如上海3月份成交[ChengJiao]的25幅经营性用地[YongDi]，其19幅底价成交[ChengJiao]的地块全部为商业用地[YongDi]和保障性用地[YongDi]，没有一幅商品住宅用地[YongDi]。仅有的4幅住宅性用地[YongDi]溢价率仍然达到41%。

　　不过，即便是商品住宅用地[YongDi]，开发商的购地热情也已经开始降温，这其中包括对政策的观望，也有资金乏力的无奈。

　　不久前，上海川沙界龙联合发展有限公司以1.52亿元摘得川沙C02-18商业地块，溢价率高达146%。不过，和2009年同样位于迪士尼板块的川沙A08-03地块相比，其成交[ChengJiao]楼板价已经由当年的14024元/平方米下降到8980元/平方米。很多业内人士感慨，近似疯狂的地王时代已经远离土地[TuDi]市场。

　　也有业内人士担忧，土地[TuDi]市场现在的供给紧张可能会演变成未来的楼市供给压力。尽管开发商目前有大量存货在手，但相对上海每年大量的新增需求，一旦限购取消，供不应求的局面可能随之到来。

　　房企拿地乏力的另一个原因是资金的紧张。根据沪深两市136家地产上市公司季报数据，今年一季度，136家上市地产企业存货总量达到9865.13亿元，比去年同期的7041.46亿元增加了2823.7亿元，增幅达到40%以上。其中招商、金地、万科、保利四家企业一季度的存货分别为407.79亿元、522.45亿元、1508.52亿元、1270.61亿元，同比分别增长28.62%、30.09%、45.73%和58.01%。在负债方面，Wind资讯统计，一季度上市房地产企业总负债达10458亿元，较去年同期增长41.27%。

　　经营收入的减少更令房企资金链雪上加霜。据了解，113家房企一季度营业总收入较去年同期下滑4.86%，其中一季度净利润出现同比下滑的达到了42家，出现亏损的房企为25家。“万保招金”等龙头企业盈利虽依然保持增长，但增速已经出现放缓迹象。大量中小房企增长更显乏力。

　　“银根紧缩，销售乏力，开发商的拿地热情自然会受到影响。这种局面持续下去，短期内房价会有所松动，但长期来看，只要开发商资金链不断，挺到需求松绑，可能会寻得最佳涨价时机再出货。”一位房企高层表示。

　　土地[TuDi]财政失灵 地方融资困境渐显

　　土地[TuDi]收入锐减对地方财政和城市发展的更深影响将在未来显现。“目前，地方政府收入的主要来源有三块，一是税收，二是土地[TuDi]出让金，三是以土地[TuDi]等资产为抵押的银行贷款。而这三块都和房地产业密不可分。房地产绑架地方政府的判断并不为过，而楼市调控带来的地方收入的锐减也将是不争的事实。”复旦大学产业研究中心一位专家告诉记者。

　　中国社科院近日发布的2011年房地产蓝皮书显示，“十一五”期间，地方政府过度依赖土地[TuDi]财政，全国土地[TuDi]出让成交[ChengJiao]总价款累计超过7万亿元，地方财政总收入中土地[TuDi]出让成交[ChengJiao]总价款占比从2006年的38.9%，增长到2010年的65.9%。专家判断，如果今年土地[TuDi]成交[ChengJiao]趋势持续，今年典型城市的地方土地[TuDi]收入及相关房地产税收可能同比减少一半左右。受此影响，因基础设施建设资金不足导致的城市化进程可能放缓。