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开发商“钱”途各异--国家史册
陈哲
找钱，而不再空谈政策，已经成为当下房地产[FangDiChan]开发商的共识。
2011年调控的当口，“久经考验”的开发商们已经不再拘泥于传统的银行、股市等融资[RongZi]渠道，包括地产[DiChan]基金、海外债、供应链融资[RongZi]等诸多手段，正在市场上全面展开。
“开拓更多的融资[RongZi]渠道，不仅能够解决房企资金[ZiJin]问题，还能抑制社会资金[ZiJin]的炒房投资。”中国房地产[FangDiChan]研究会副会长顾云昌在5月11日中国房地产[FangDiChan]投融资[RongZi]峰会上表示。
不同的选择
证监会暂缓房企融资[RongZi]申请已逾半年，目前唯一的资本市场造血平台似乎只剩下H股。继首创置业（02868.HK）今年2月在香港成功发行3年期11.5亿元人民币债后，一直耐心等待回归A股的富力[FuLi]地产[DiChan]（02777.HK）也通过附属公司发行等值4亿美元的人民币债和1.5亿美元优先票据。
富力[FuLi]地产[DiChan]董事长李思廉说：“这次发债之前，很多内地红筹房企都在今年成功发行了海外债。作为H股的公司，投行非常了解海外投资者的需求，所以也鼓励我们做。”
富力[FuLi]此番发债的路径比较特殊，是通过旗下在英属维尔京群岛注册的全资子公司鸿志投资而非富力[FuLi]本身发债。该票据发行完成后，所得款项总额将由发行人鸿志投资以贷款形式，不作任何扣减即时全数转借予借款人富力[FuLi]地产[DiChan](香港)，为富力[FuLi]地产[DiChan]拓展离岸发展的机会提供资金[ZiJin]、偿还约2亿美元的债务等一般用途。
知情人士透露，采取间接发债的原因在于，由于富力[FuLi]是注册地在中国、而上市地在香港的开发商。这类架构的房企仅有首创置业、北京北辰实业(601588,股吧)(00588.HK)等少数几家。因注册地在国内，这些公司即使想在境外发债融资[RongZi]，也要受到中国证监会、外管局等政府部门的监管，融资[RongZi]自由度不及后来那些不在国内注册的红筹房企。
李思廉介绍，这次富力[FuLi]绕道境外公司，甚至在市场上面没有做评级，就能迅速发行债券和票据，其中一个重要原因在于，香港制定了一个全新的融资[RongZi]规则：海外投资者可以按照人民币当天汇率一次性地认购人民币债，这对看好人民币升值的投资人而言无疑极具吸引力。
然而，同为H股上市的内房股，复地却选择了一条全然不同的战术路径，5月12日，其令市场沸沸扬扬的退市工作基本完成。
2004年上市的复地集团自2008年以后，在H股就没有过扩股或发债的经历，这令本希望倚仗资本市场迅速发展的复地“很受伤”。“香港市场总体市盈率并不高，目前只有8-10倍，这代表了海外投资资金[ZiJin]的不看好。如果融不到钱，它对复地而言就失去了融资[RongZi]功能。”复地集团执行董事王哲说。
“我们现在看到了更广阔的融资[RongZi]空间——地产[DiChan]基金。通过这个业务，复地可以直接对接看好中国房地产[FangDiChan]的个人或者是机构。原先他们想进来，过去要通过股市、交易所、银行甚至买房，现在他们可以直接把这个钱交到企业手中。”王哲说
作为房地产[FangDiChan]基金的先行者，复地希望通过大股东复星集团的强大资源迅速将基金做大。“我们的目标是，几年内将基金做到200亿元的规模。”王哲说。
房企的调整
利用自己的品牌和特长应对调控，开发商们正在上演新版的“八仙过海、各显神通”。
除了取道海外发债和地产[DiChan]基金，大鳄浙江绿城[LvCheng]的“代建”模式，也为房企找钱提供了有意思的参考。所谓“代建”，是指不出钱、也不出土地，通过品牌输出和建设管理来获得业务的增长。
绿城[LvCheng]日前宣称，签订合同的代建项目已经超过40多个，代建总面积超过600万平方米，可售金额超过700亿元，并有望在今年年底正式代建100个项目，营收700亿元，绿城[LvCheng]从中按比例抽成代建费。这个预期的成绩，已经与绿城[LvCheng]集团董事长宋卫平在去年9月高调宣布的三年代建目标持平。
绿城[LvCheng]2010年的年报显示：财务年度中新增的18个土地项目中，有13个是通过合作方式取得。在竣工的37个项目中，绿城[LvCheng]所属权益在95%以上的只有5个。
事实上，绿城[LvCheng]的战略同样源自其所擅长。2005年宏调中，绿城[LvCheng]一度陷入资金[ZiJin]链危机。宋卫平最终选择了与人合作，让人掏钱与绿城[LvCheng]分享项目股权。此模式下，虽然一直拥有居高不下的负债率，但绿城[LvCheng]至今仍然保持了迅速的发展。
房企老大万科、绿色先行者朗诗等开发商，则擅长从极高的资产周转中，迅速获取预售款和供应链的融资[RongZi]。
据统计，今年一季度全国房地产[FangDiChan]到位资金[ZiJin]中，利用外资同比增长了45%，企业自筹资金[ZiJin]同比增长了27%，国内贷款同比仅增长了4.4%。上海易居房地产[FangDiChan]研究院发展研究所所长李战军说：“这一数据验证了房企有着很强的自我调整能力，不断进行着资金[ZiJin]结构的优化调整。”
“中国房地产[FangDiChan]多年来的融资[RongZi]渠道比较单一，主要是靠银行贷款，银行对我们支持很大，但我认为泡沫很大程度是银行的杠杆过高造成的。”顾云昌说，“当下的调控对房地产[FangDiChan]业而言也是一个变革的契机。比如说，采取基金、信托这样的模式，既解决了房地产[FangDiChan]融资[RongZi]渠道缺乏的问题，又解决了中高收入的投资出路问题。另外可以减少房地产[FangDiChan]金融风险。这是"一石三鸟"的事情。”