在严厉调控和政策限购的大背景下，北京房地产交易管理网数据显示，4月全月成交量为16346套，环比3月依然下滑了3%；二手房住宅成交下滑超过了15.7%。然而五一期间上海、深圳等地一些抢购现象让人们对于北京的楼市回暖还是抱有一丝幻想。提到虚高的房价，曾经的地王[DiWang]无疑是罪魁祸首。如今这些地王[DiWang]怎么样了？本期《财道》追踪几个地王[DiWang]现状，以期观察楼市投资的走向。

　　广渠路10号地王[DiWang]

　　背景：2009年5月21日，经过33轮网上报价和89轮现场叫价，富力地产击败保利、华远等竞争对手，最终以10.22亿元竞得广渠路10号地，楼面[LouMian]均价达到1.5万元/平方米[PingFangMi]，制造了2009年北京第一个单价楼面[LouMian]地王[DiWang]。这个成交价，是挂牌起始价的3.42倍。这块地在2008年曾被暂停交易，因此这个价格的成交一度让业界惊讶。回顾2009年以来北京市历届地王[DiWang]的历史，是广渠路10号地拉开了地王[DiWang]诞生的序幕。

　　现状：基本无房可卖

　　在刚刚拿地成功后，富力方面就表示，会把该地块打造为高端住宅项目。2010年7月，富力地产把广渠路10号地确定案名为富力十号，该地块规划建筑面积7.25万平方米[PingFangMi]，被规划成了精装修的板楼和小高层，作为北京富力城的最后一期，富力十号的价格也创造了新高，高层板楼的均价是每平方米[PingFangMi]五万五起，精装跃层的均价是每平方米[PingFangMi]四万起。然而令人没有[MeiYou]想到的是，即便是这样高的价格，在入市销售后也应者众多。

　　记者[JiZhe]日前在该地块现场看到，塔吊、水泥车、升降机都在不停地运转着，楼盘的建设进度正在有条不紊地进行，高层板楼已经封顶，矮一些的小高层更是早早就完工了。然而不管是工地的施工人员还是保安都说不清楚售楼处在哪里，在建的高楼上也没有[MeiYou]像其他楼盘一样挂着带有电话之类的宣传条幅，工地围挡上的广告也只是轻描淡写地说：“富力十号，源于广渠路十号地。”这让记者[JiZhe]寻找售楼处的时候费了一些力气，问交通协管，不知道；问烟酒店老板，不知道；即使问了房屋中介销售，答案还是不知道。

　　一路向东走过去，在两公里外的三环边富力双子座楼下，终于有一个拿着对讲机的保安知道地址，但是回答却令人意外：“您有没有[MeiYou]预约过呢，好像那里没有[MeiYou]预约是不能看房的。”当得知记者[JiZhe]没有[MeiYou]预约时，这位保安特意在对讲机里面请示了他的领导，回答是：“今天售楼处没有[MeiYou]业务员，不知道是不是去开会了，您可以打一下售楼电话问一问，不过好像房子几乎全都卖完了。”记者[JiZhe]随后按照保安告诉的电话拨过去，还是没有[MeiYou]人接电话。不仅售楼员不在，就连电话都无人值守，可见富力十号的销售基本上完成了。

　　广渠路15号地王[DiWang]

　　背景：2009年6月30日，当时的竞标吸引了11家著名房企参与，包括万科、华远、远洋、中信、保利、华润、金融街、SOHO中国、中化方兴等，它们多数具有上市或国企背景，最后杀出中字头的黑马中化方兴，以40.6亿的高价竞得，成为北京双料地王[DiWang]。有业内人士算了一笔账，该地块的楼面[LouMian]价在15000元/平方米[PingFangMi]左右，加上3000元至5000元/平方米[PingFangMi]的建安成本，以及财务成本和税费，因此每平方米[PingFangMi]成本将达到25000元。而当时，该区域在售楼盘如珠江帝景等价格多在20000元/平方米[PingFangMi]左右。

　　现状：可卖房不多 总价最低2000万

　　在大郊亭桥西北角沿广渠路展开的工地围墙上，依次展示着诸如上海金茂大厦、深圳金茂威斯汀酒店、三亚金茂威斯汀酒店等著名高端酒店，透露着围墙内土地主人的光辉历史，是的，围墙里面就是2009年双料地王[DiWang]广渠路15号地。本周，当记者[JiZhe]再一次来到金茂府售楼处的时候，和年初这里刚刚开放时候的热闹相比，门前的停车场上似乎有些冷清。进入售楼处后更是如此，原本熙熙攘攘的沙盘前面并没有[MeiYou]客户在看房，售楼员的态度也没有[MeiYou]了年初时候的热情，草草介绍了两句之后，就没有[MeiYou]了下文，只有等看房人有问题时，才简单回答一下，似乎没有[MeiYou]那么迫切的成交愿望。等介绍到可销售房源的时候，问题有了答案，“我们一期销售的3号、9号、10号楼已经销售完了，均价四万五，面积从217平方米[PingFangMi]到330平方米[PingFangMi]，现在只有50年产权的小户型在售，二期的房源面积最小的也有380平方米[PingFangMi]，到时候单价还要调高，基本上就没有[MeiYou]2000万以下的房源了。”说出这番话的时候，售楼员透着一股牛气，言外之意甭管您是否有钱，反正现在也没有[MeiYou]太多房源，而且未来的起步价可不止千万了。

　　记者[JiZhe]在金茂府售楼处现场，见到了北京国安俱乐部某主力队员正带着父母在看房。据售楼员介绍，金茂府的业主主要是CBD金领人士、外籍人士、演艺界名流以及一些企业主，当然肯定不乏一些外地有钱人，总之“不敢说谈笑有鸿儒”，但绝对也算“往来无白丁”了。在中化方兴刚刚成为地王[DiWang]的时候，包括潘石屹在内的众多地产大佬都在唱衰该公司，认为他们没有[MeiYou]太多北京开发经验，拍出的楼面[LouMian]价又如此之高，认为他们将步入困境、一筹莫展，现在看来这些担忧都是多余的，至少现在看来这个15号地天价地王[DiWang]还是成功了。

　　大望京1号地王[DiWang]

　　背景：2010年3月15日上午，远洋地产子公司北京远豪置业有限公司，经过84轮竞价后夺得朝阳区大望京1号地块，地块的楼面[LouMian]地价达到24066元／平方米[PingFangMi]，但若刨除医院、学校等配套建筑，该地块的实际楼面[LouMian]地价高达27529元／平方米[PingFangMi]，为当时的北京“单价地王[DiWang]”，也是望京历史上单价最高地块。

　　现状：还没开工无房可售

　　沿着京密路向城外行驶，快到五环的时候会发现在左手边有一大片迎面而来的绿色，这就是朝阳区的大望京公园，而公园的背后就是望京著名的地王[DiWang]。记者[JiZhe]在望京地王[DiWang]的现场看到，空荡荡的空地上并没有[MeiYou]人在施工，只是几座二层高的蓝顶简易房已经盖了起来，从位置上看，它紧邻望京目前的中心区域，与融科橄榄城等楼盘仅一路之隔，可看见附近摩托罗拉的办公楼。

　　孙中是融科橄榄城的租户，他就在望京某外企上班，说起大望京地王[DiWang]对自己生活的最大影响，他的观点有些特别：“地王[DiWang]带火了这个区域二手房，二手房火了中介就多了，而房地产中介影响了我的生活。我们小区南侧有一条不到100米长的商街，在20多个铺面中，房地产中介就占据了一多半，这里面既有我爱我家、中原、鑫尊这样的大中介公司，也有您都没有[MeiYou]听说过的润辉、鸿吉佳这样的小中介。从去年开始，这些中介没事就又发传单又举牌的，还在我们楼下大声喧哗，既扰乱了小区秩序，更重要的是他们炒高了房价，我原本打算在附近买房的，现在改成了租房。”

　　距离大望京地王[DiWang]的面世已经一年多了，从地王[DiWang]产生开始周边二手房应声而涨，甚至有业主一夜之间将单价调高近万元，原因很简单，地王[DiWang]的楼面[LouMian]价已经和二手房价格差不多了，所以房主认为房价还得涨。我爱我家的小张告诉记者[JiZhe]，“虽然调控让看房的人少了很多，但是这个区域的房价并没有[MeiYou]太多松动，融科橄榄城价格在三万五左右，对面的首开国风价格稍低也有三万一二，没办法，房主都在拿地王[DiWang]比着呢。”

　　海淀东升乡蓟门桥地王[DiWang]

　　背景：2010年3月15日下午，在当时的竞拍中，海淀东升乡蓟门桥地块由于紧靠北三环，是所有出让地块中最接近中心城区的，当时主要由世博宏业和上海绿地展开了对该地块的角逐。经过58轮胶着竞价后，大股东为中国兵器装备集团的世博宏业最终以17.6亿元拍得此地，楼面[LouMian]地价为16836元／平方米[PingFangMi]。但是竞拍文件中规定，竞得该地的企业必须在该地块上以不低于3.5亿元的成本建一栋地上面积为30000平方米[PingFangMi]、地下面积为10000平方米[PingFangMi]的酒店，并无偿交给蓟门工商公司。因此，该地块的可售楼面[LouMian]地价其实达到28308元／平方米[PingFangMi]，如果再刨除4000平方米[PingFangMi]的公租房，该地块的实际楼面[LouMian]价格高达30197元／平方米[PingFangMi]，超过大望京地块27529元／平方米[PingFangMi]的实际楼面[LouMian]地价，成为直到今天的北京“单价地王[DiWang]”。

　　现状：开工遥遥无期 买房两年没戏

　　在知春路和西土城路西南角的“学知桥南”公交站上，李雪斌正在等着398路公交车的到来，虽然自己是经济学硕士，但是他如今也只能在天通苑租房居住，每月2800元的房租对他来说已经不是一个小数目了。但是他并不知道，自己身后围挡里面的就是北京市现在的单价地王[DiWang]东升乡蓟门桥地块，这个地王[DiWang]的每平方米[PingFangMi]楼面[LouMian]价足够他租一年的房子了。在公交站后面的围挡里，地块上半人高的杂草丛生，还有一个似乎是待拆的“科教总公司楼”立在围挡里面，整个地块一点开工的迹象也没有[MeiYou]。

　　根据网上资料显示，该地块的合同签订日期为2010年4月19日，约定开工时间为2010年10月30日。但自单价“地王[DiWang]”诞生以来，调控的风声一浪高过一浪，加上国资委针对央企的“退地令”，让蓟门桥地王[DiWang]迟迟没有[MeiYou]动静。在地铁10号线西土城站门前，一个房屋中介正在摆弄手中的房屋出售信息，他告诉记者[JiZhe]，“我在这个区域三年了，我觉得地王[DiWang]之所以还没有[MeiYou]动工，应该是楼面[LouMian]价太高了，单单是楼面[LouMian]价就快赶上周围锦秋知春、太月园等二手房的房价了。现在限购又这么严格，不信您看着，今年肯定不能开工，要想买地王[DiWang]的房子，两年内没戏。”本报记者[JiZhe] 侯振威 X093