导报记者 何颖/文

　　伴随着准备金率第五次提高的声音，5月13日—5月16日，杭州[HangZhou]第九届最佳人居[RenJi]环境展览会开展。

　　这是一届充满困惑与忐忑的人居[RenJi]展，而人们最关心的是这次杭州[HangZhou]楼市[LouShi]还会重蹈“房交会开一开，房价[FangJia]涨一涨”的覆辙么？

　　显然，这是一个关于想像力的答案。

　　盛夏似“入冬”

　　377套，这是此次人居[RenJi]展前三日预定和成交的套数，这个数据虽然略高于2010年5月的人居[RenJi]展、10月的房博会以及2008年10月的房博会，但是大大少于2007年至2009年的数据，列五年来倒数第四。

　　“今年来的人确实很多，但很多人都只是问问，然后就走了，愿意留下联系方式的人很少。”面对沙盘上一批批看起来的 “目标客户”如流水般来去匆匆，不能转化为有效的蓄客时，城西某楼盘[LouPan]开发商[KaiFaShang]颇感可惜和无奈。

　　刚刚过去的4月份[YueFen]，杭州[HangZhou]主城区成交商品房1410套商品房，日均成交47套，环比今年3月944套增加了45%，同比去年4842套下跌了70.88%。而4月主城区商品房共预定1108套，同样比3月(420套)有较大幅度增加，环比增加164%；但同比去年4月仍是下降52%，列最近5年同期预定量最低。

　　事实上，这一增长的出现与供应量的增长存在重要关联。根据透明售房网提供的数据，4月份[YueFen]杭城共有29个楼盘[LouPan]开盘，相较于3月份[YueFen]的13个，开盘量足足增加了1倍有余。

　　这就很容易理解4月份[YueFen]新房住宅成交量为什么出现上涨。

　　来自房途信息的数据显示，二手房挂牌价格已出现连续三个月下降，从2月的每平方米23562元，下降至4月的每平方米22973元。

　　刚刚过去的五一小长假，杭州[HangZhou]楼市[LouShi]的表现依然低迷，3天主城区新房共预定90套，成交118套，预定和成交量创下2008年至今五一小长假的新低。

　　面对着不愠不火的成交量，部分开发商[KaiFaShang]坐不住了，率先举起降价的旗帜来抢夺极为有限的客源。在本届人居[RenJi]展上，优惠打折不再讳莫如深，开盘的、目前[MuQian]在售的楼盘[LouPan]都纷纷推出了力度不小的折扣。临平的梧桐蓝山，目前[MuQian]一万三四的均价，本来就比当初开盘的一万五略低，现在买房送一个价值15万的车位，再送一个价值3万的中央空调，优惠力度不小。

　　与梧桐蓝山隔一座临平山的金都·夏宫，销售均价不到9000元/平方米，比当初预期的1.1万/平方米，低了非常多。名城·湖左岸则在房交会期间，推出了存5抵10，然后再每满10万减6000，“还可根据首付比例，享受首付金额部分4%的优惠”。至于下沙东部沿江诸大盘之间，更是早就互不讳言打折降价，以争取越来越有限的客户。

　　反转剧落幕

　　“房交会开一开，房价[FangJia]涨一涨”，这曾是杭州[HangZhou]楼市[LouShi]的一个魔咒，最典型的莫过于2009年的第九届人居[RenJi]展。

　　“人居[RenJi]展后杭州[HangZhou]楼市[LouShi]的走势，我是不看好的。”朋友陈颖已经关注了半年多的房地产市场，算是资深的观望人士。

　　在人居[RenJi]展的现场，像陈颖这样的看房者不在少数。在接受采访时，他们不讳言自己是刚性需求，有的甚至“挺急”，但是他们理性，大胆想像“这不是房地产上升周期的开始，恰恰相反，随着楼市[LouShi]调控的深入，房地产商的资金紧张，要回笼资金，他们总要销货，销不出去，总要降价打折。”

　　一般意义上，每年的4、5月份[YueFen]也是杭州[HangZhou]楼市[LouShi]的传统旺季，7、8月份[YueFen]则会迎来相对惨淡的行情。

　　向来被认为是“看多”的浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生表示，这次杭州[HangZhou]楼市[LouShi]将不会出现“红五月”的情形。“今年和去年的情形不一样，去年，价格平开或者低开一点，就会激发购房者的需求，而今年，国家的宏观调越来越严，金融政策也越来越紧，即便出现开发商[KaiFaShang]促销优惠的情况，也不会像去年那样热烈。”

　　赵杭生表示，由于近期信贷紧缩，首付和基准利率同时上调，对于亟需买房的刚需购房者来说不啻“当头一棒”。不过，即便是打折降价，对于高端楼盘[LouPan]来说，依然会很尴尬。高端楼盘[LouPan]普遍是二套甚至三套以上房，而且往往外地人购买比例比较高。而现在的限购政策，将本地二套以上的购买者和绝大部分外地购房者，都限制在购买资格以外，“降价也买不了”。

　　的确，购房者的无奈也非常明显。不断上升的首付和利率，越来越难的贷款，甚至将不少本来买得起房的“刚需”，挡在了购房门槛之外。

　　中国指数研究院杭州[HangZhou]分院研究总监曹旭东表示，目前[MuQian]的市场，投资、投机、改善性需求以及刚需，被全面打压，受制于政策和金融，需求方极度萎缩。在开发商[KaiFaShang]没有大面促销的情况下，市场处于暂时的僵持状态，也就不令人意外。2009年四五月份[YueFen]，杭州[HangZhou]楼市[LouShi]成交量几乎毫无征兆地突然飙升，已经让我们见识过需求被压抑后爆发的势头之猛。

　　只不过，此一时彼一时。彼时的压抑，尚在市场层面；而此时的压抑，则全然是政策所致。只要政策的“捆仙绳”不松，即便市场预期转好，如今亦绝无成交反转之可能。

　　博弈要多久？

　　中国社科院研究员曹建海说，尽管近期北京、深圳等地的楼市[LouShi]因政府救市政策的推动而成交回暖，但是房价[FangJia]下降仍然是大势所趋。在国际上，房价[FangJia]和居民家庭年收入的合理比例是3到5倍，而中国目前[MuQian]这个比例大约在12倍左右，也就是说一个居民家庭12年不吃不喝的全部收入才够支付一套房子。曹建海认为“这个远远超过了公认的合理比例，住房的消费透支了很多购房者的其他消费。”

　　“如果政策延续，我认为开发商[KaiFaShang]会调整战略。现阶段大家都有侥幸心理，毕竟去年销售都不错，手头总有一点粮食可以过冬，企业主动性地调整可能会适度地滞后。”两个月前，当杭版新政执行细则出台之时，滨江集团(002244,股吧)董事长戚金兴此前在接受采访时也如此表示。戚金兴当时判断，“3个月之内基本会明朗化。从1月底算起的话，最早会在4、5月份[YueFen]，慢一点要到7、8月份[YueFen]。”

　　而这一点，显然和赵杭生不谋而合。“现在开发商[KaiFaShang]对"红五月"还抱有期望，如果五月份[YueFen]销量还没有起色的话，下个月就会有所行动，而最大的可能则是降价。”

　　“最有可能出现的状况是楼市[LouShi]结构性小幅调整，大幅下行的可能性不大。窄幅波动肯定会有，板块和楼盘[LouPan]之间的分化也会加剧，目前[MuQian]来看，像临平北、下沙这样供应量巨大的板块已经先期震荡，并到达一个阶段性的底部。”资深房产评论人丁建刚如是判断，他认为本届人居[RenJi]展上由于可售房源量大，会延续四月的复苏态势出现一定的成交量，但这只是微弱的数量上的增加，房价[FangJia]仍将保持稳定或稳中有降的局面。至于后市，“刚需楼盘[LouPan]和非住宅楼盘[LouPan]的成交量还是会保持一个不错的水平，改善型楼盘[LouPan]相对困难，高端楼盘[LouPan]则更吃力一些。”

　　存量，消化存量。这是结果，更是消费者和房地产商之间博弈的根本。

　　目前[MuQian]楼市[LouShi]拉锯状态正在考验各方的智慧和耐力。投资投机退出市场、自住型需求观望不买，开发商[KaiFaShang]却死扛房价[FangJia]不降，这使得市场关于房价[FangJia]走势的信息繁杂混乱，一会儿降了、一会儿又涨了，整个市场处于混沌迷茫状态。

　　如果开发商[KaiFaShang]扛到最后，调控由于经济下滑等原因松懈了，那么开发商[KaiFaShang]将取得最后的胜利。但从目前[MuQian]情况看，调控再次走回头路的可能性不大。“五一”期间温家宝总理视察北京保障性住房建设工地时 “三个坚定不移”放出的信号是誓将楼市[LouShi]调控进行到底。

　　另一方面，信贷也被牢牢压住，除了提高二套房首付、三套房停贷以外，银行对开发商[KaiFaShang]的开发贷也呈趋紧之势。提高准备金率、加息，再加上低迷的成交量，不少开发商[KaiFaShang]的资金咽喉已经被扼住。

　　不过，房地产商也不会轻易让步。就目前[MuQian]的情况看，杭州[HangZhou]的大批主流房地产企业仍是“死撑”房价[FangJia]。