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将变未变的中国楼市三段新插曲--中国年鉴网
就像盖·里奇的电影,风·马·牛不相及的几件事情,走着走着就有了匪夷所思的照应,要么讲出同一个寓言,要么传递出相悖的立意。
同理,当下这个[ZheGe]用“僵持”来定义的楼市剧情,正在发生一些看似无关大局的小剧情,看起来都是些自家小事,要么就是些没有普适价值的小插曲。但稍作仔细观察,亮点或许就在那里。
大胆假设,小心求证。如果我们带着发展的眼光和推理的精神去看问题,不难在一堆疑似无营养的现象中,抽拨出一两根时代将变的蛛丝马迹。
比如,下面我们要讲到的三件小事,每一件看起来都各自独立,但你总能在它们之间嗅到某种不可言说的气息。
复地退市[TuiShi]
融资[RongZi]疲劳OR自知之明?
5月上旬,关于复地从香港联交所退市[TuiShi]的新闻在业内传得沸沸扬扬。人们一定还记得,这与2007~2009年间内地[NaDi]房企蜂拥到港股排队获批IPO的景象相映成趣。那时候,无论恒大还是龙湖,都是在煞费周章之后修成正果,并且实实在在通过IPO获益,从港股融到大笔资金而归,香港资本市场的大门一度对他们满面春风。
然而今非昔比,如今内地[NaDi]房市遭
遇空前的调控压力,以复地主动从港股撤退为标志,事情似乎正走向相反的态度,香港资本市场对内地[NaDi]房企的表情从微笑走向冷酷。
关于此次退市[TuiShi]的原因,复地母公司复星国际给出的官方说法是“由于融资[RongZi]障碍”,这恰好是过去几年间内地[NaDi]房企赴港IPO所要解决的原始困境。此番归零,暴露了目前内地[NaDi]房企置身港股的窘境。
据悉,作为在港交所上市的内地[NaDi]注册公司,复地的海外融资[RongZi]能力已到非常有限的地步,受限的项目包括离岸银行贷款、国际证券发行和股票发行。而复星因为受限于上市公司关联交易的相关规定,无法为复地注入更多的资本,而高达74%的负债率,也妨碍了进一步获取商业优惠条款的融资[RongZi]能力。去年6月底,复星曾计划注资复地23亿元,但方案未获监管层通过。
正是由于空前的调控压力使得房地产上市公司的估值偏低,市值甚至低于净资产,如此估值让企业[QiYe]失去了再融资[RongZi]能力,退市[TuiShi]反而成为扩大资金来源的一条途径。事实上,目前港股市场上有意撤退的内地[NaDi]房企或许不止复地一家。
有分析人士称,复地退市[TuiShi]并不是个别现象,目前在港上市的内地[NaDi]房企几乎都是难兄难弟,都面临融资[RongZi]难的尴尬局面。据统计,内地[NaDi]A股95家上市房企平均资产负债率超过70%,明年他们的日子同样难捱。
而据一位接近复地成都公司的人士透露:“复地从H股退市[TuiShi],并没有立即瞄准A股回归,复地真正感兴趣的,是通过母公司复星这个[ZheGe]平台上可以融到更大规模、更便宜的资金。比如近年来与私募基金[SiMuJiJin]的合作,私募基金[SiMuJiJin]每年从复地身上能兑现不低于20%投资回报率。并且退市[TuiShi]后是非上市民营地产公司,不再是公众公司,需要披露信息,融资[RongZi]和扩张都更方便、简单了”。
当曾经的阳关大道丧失掉最基本的通行功能,更为便捷的羊肠小道不失为一种退而求次的明智选择。话虽如此,但我们清晰可辨,中国房地产的资本大环境已渐离黄金时代,这恰是复地退市[TuiShi]给予我们最深的启迪之一。
私募基金[SiMuJiJin]来蓉团购
批发价OR抄底价?
同样闪现着私募基金[SiMuJiJin]的身影,但介入的方式已不再局限于开发投资的层面,它开始介入终端市场,采取批量收购的方式。前提是,私募基金[SiMuJiJin]一定是在市场剧烈波动的行情下,才可能从中获益。
近日的另一则趣闻是:某香港私募基金[SiMuJiJin]来蓉扫楼,在城西某高端楼盘欲以批发价拿下整栋物业,开发商给出的起价较之于前期市价其优惠幅度令人咋舌。从2010开盘时的17500元/平米(精装)低至起价9000元/平
米(清水),刨去精装费用,优惠幅度也属罕见。同样是这家开发商旗下的另一城南高端楼盘,从原价的17000元20000元/平米降至12000元/平米的私募批发价。据某二手中介机构网站称,普通购房者经其公司引见也可参加私募团购报名,享受私募折扣价,不免让人心生疑惑,当然这是后话。在大势看跌的当下,这事件同样可以读出两种信息:
其一,私募基金[SiMuJiJin]的批量采购给矜
持的开发商送来了降价快跑的台阶,一方面快速实现资金回笼,保证开发现金流;另一方面把降价局限在小范围内,看起来有一个合情合理的由头。尽管如此,终究难掩开发商的降价压力,只要价格一拍即合,开发商首先选择落袋为安。加之通过二手中介把“私募团购”进一步社会化,这说明,一场价格普降的时间点已经为期不远。
其二,香港私募基金[SiMuJiJin]敢于此时大举购楼,除了在巨大的通胀压力下有
资本增值保值的需求,敢于在这个[ZheGe]节骨眼上选择内地[NaDi]楼市,这说明外部游资与我们对后市的看法恐有不同。如果是两者截然相反,相信私募一定会做长线持有赚取丰厚溢价;如果是大同小异,私募多半是短期投机差价套利。
至于,这个[ZheGe]价是批发价还是抄底价?私募心中自有随机应变的判别,但对购房者而言,几乎可以肯定的是,目前的大势远未到抄底之时。
土地[TuDi]一级开发
红利行将终结?
楼市将变的身影隐隐绰绰,来自土地[TuDi]政策方面的声音再进一步收紧。
本周一,四川省突然出台文件,勒令企业[QiYe]不得参与土地[TuDi]出让[ChuRang]收益分成。省四大厅级机关联合发文称:有土地[TuDi]出让[ChuRang]支出一律通过地方政府基金预算予以安排,实行彻底的“收支两条线”管理,企业[QiYe]不得以任何方式参与土地[TuDi]出让[ChuRang]收益分成,凡政府与企业[QiYe]签订的土地[TuDi]出让[ChuRang]收益分成的相关协议、合同立即终止,政府及相关部门出台的涉及土地[TuDi]出让[ChuRang]收益分成的相关文件要立即废止。(川国土资发〔2011〕36号)
值得注意的是,文件中明确指向了近期“土地[TuDi]一级开发整理”中出现的违规问题,也被视为是引出这一文件的主要“肇事者”。
与房地产相关,被勒令禁止的还包括:不得以“招商引资”、“旧城改造”、“国有企事业改制”等各种名义减免土地[TuDi]出让[ChuRang]收入,实行“零地价”,甚至“负地价”,或者以土地[TuDi]换项目、先征后返、补贴等形式变相减免土地[TuDi]出让[ChuRang]收入。
这意味在成都践行多年的“土地[TuDi]一级开发整理”被叫停,由企业[QiYe]参与到地方政府的土地[TuDi]整理出让[ChuRang]并进行
利益分成的游戏规则被废止,土地[TuDi]财政这一环上将不再出现开发商的身影。诸如“招商引资”、“旧城改造”等多种多样独立于“招拍挂”之外的变相运作后门被堵死。
文件所带来的积极意义在于对开发企业[QiYe]的一视同仁和对大企业[QiYe]的规范性。近年来成都房地产高速繁荣,对许多大企业[QiYe]而言,一二级开发一并揽下,是他们以低廉的成本进军成都市场的专利,但这个[ZheGe]过程中伴随着的是对其他企业[QiYe]的不公平竞争,以及作为国土资源出让[ChuRang]收益的变相流失。
和当下严厉的楼市新政异曲同工,在它的上游,土地[TuDi]政策进一步收紧,留给个别企业[QiYe]的可操作空间被没收充公,这是否预示着属于某一类企业[QiYe]的“黄金时代”行将终结?
结束语:拉拉杂杂扯完了三件事情,分别谈到了融资[RongZi]、土地[TuDi]、价格,似乎到了剧情并轨合拢的时刻,但文章的使命就到此为止了,真正的剧情合拢只能交给市场这个[ZheGe]导演来完成。如果还能给读者一个若陷若现的大剧透,在这个[ZheGe]将变未变的时代间隙,它就真的像个寓言了。(首席记者 赖黎明)