谈房论市

　　将经适房“去投资功能化”，可以让骗购行为无利可图并且还需支付失去市场购房的机会成本。

　　近日，深圳、杭州、北京、武汉等地不断爆出保障[BaoZhang]房建设中的一些问题，反映保障[BaoZhang]房申请存在“骗购”以及变相向公职人员进行[JinXing]利益输送问题。如深圳市第二次保障[BaoZhang]性住房初审合格单身家庭公示名单中，有299户成员在政府[ZhengFu]机构工作，不少人家还拥有[YongYou]豪宅、私车。各方反响最强烈的聚焦点，是保障[BaoZhang]房作为一项“家庭资产”，被部分骗购者当作了获取暴利的工具。

　　作为有欠规范而需要综合治理的整个房地产市场的一部分，保障[BaoZhang]房市场负面信息时有传出同样凸显出发展中的一些困境。如何求解？除了各方强烈呼吁的对申请人进行[JinXing]严格审核、强化监管、监管部门“阳光化”操作、对违规者进行[JinXing]严厉处罚等等“治标”措施之外，笔者以为还需要从整个房地产市场制度优化这一“源头”入手，进行[JinXing]“治本”。

　　从目前取得的共识来看，成熟的、多层次的房地产市场体系应当包括商品房、经济适用房（即上述提及各方关注的狭义保障[BaoZhang]房）、公租房三大部分。

　　而上述三类房屋成品中，经适房、公租房属于政府[ZhengFu]补贴性质的福利性住房，具有社会保障[BaoZhang]性质，其在产权拥有[YongYou]以及权属流通方面应该有着区别于商品房的制度设计。目前，我国的公租层次的房屋市场尚处在政府[ZhengFu]“补课”的初建阶段，尚没有建成的公租房投入运转，但对于公租房产权完全属于政府[ZhengFu]拥有[YongYou]且不能流转（只租不售）的属性，市场已经基本形成了共识。而经适房建设已存续十余年，在这方面存在着许多不合理的制度缺陷，需要改变。

　　按照目前各地执行的经适房政策，经适房被定性为“社会保障[BaoZhang]性质的商品房”，房屋基本上是作为一项福利一次性地完全分配给购房者，并且购房者在居住、拥有[YongYou]不长的时间、满足一定的不太严格的条件之后即可流动。这一现状使得经适房实际上具备更多“商品房属性”，而失去了“保障[BaoZhang]”的性质。

　　这种不合理的制度安排必须进行[JinXing]改革，方向是：首先应当考虑由个人或家庭与地方政府[ZhengFu]共同拥有[YongYou]房屋产权，产权比例可按房屋成本中个人与政府[ZhengFu]分担程度进行[JinXing]确定以体现公理。其次，在产权收益与流动方面进行[JinXing]限定，一是房屋出售时的增值应当按产权比例由个人与政府[ZhengFu]共享。此外，被保障[BaoZhang]人居住需要有所限定，购房者在拥有[YongYou]经适房期间不能购置商品房，如欲购置，则必须放弃（售出）其所拥有[YongYou]的经适房产权。同时，待出售的经适房还应当优先供应给新的符合条件的被保障[BaoZhang]人。

　　上述几个方面安排的目的，是对经适房进行[JinXing]完全的“去投资功能化”，以打破有骗购图谋者对经适房的“暴利”预期，让骗购行为无利可图并且可能还需支付失去市场购房的机会成本。

　　傅子恒（上海 学者）