2011年,房地产[FangDiChan]市场或将踏上并购[BingGou]巅峰,超越2010年的84起记录,并购[BingGou]数量有望突破百起大关。

　　文 │ 本刊记者 俞越

　　2011年4月1日,SOHO中国宣布与上海静安地产有限公司达成协议,收购上海静安区曹家渡万航渡路716弄-794弄地块。这是SOHO中国自2009年8月收购SOHO东海广场成功进军上海后的第五次收购。

　　“市场上转让的项目比去年多多了。”SOHO中国董事长潘石屹在当天的电话会议中透露,目前已经明显迎来房地产[FangDiChan]并购[BingGou]市场的巅峰,他们坚定今年完成150亿元的收购计划没有变化。

　　一切都事出有因。

　　清科研究中心数据显示,2011的1月和2月,房地产[FangDiChan]行业的并购[BingGou]依旧保持了去年的火爆态势,位居所有行业并购[BingGou]的首位。其中,从并购[BingGou]类型上来看,国内并购[BingGou]19起,交易总额为10.47亿美元;外资并购[BingGou]3起,交易金额为1.03亿美元。并购[BingGou]的细分行业集中在房地产[FangDiChan]开发经营企业[QiYe],共发生19起,并购[BingGou]总额为10.95亿美元;其次是房地产[FangDiChan]中介经营和物业管理领域。

　　3月份,房地产[FangDiChan]并购[BingGou]更是达到顶峰,整月共有10起并购[BingGou]。

　　“一些房企负债率已经处于危险的高位,经营现金流严重缩水。”清科研究中心分析师徐卫卿表示,资金实力薄弱、融资无门的房企濒临被吞并的危险境地;而大型房地产[FangDiChan]公司则可择机扩展全国版图,通过并购[BingGou]获得业务和土地,将资金拮据的小企业[QiYe]卷入麾下。

　　清科研究中心预计,2011年房地产[FangDiChan]市场或将踏上并购[BingGou]巅峰,超越2010年的84起记录,并购[BingGou]数量有望突破百起大关。

　　强者恒强

　　房地产[FangDiChan]企业[QiYe]正进入强者恒强的趋势通道。

　　对比去年一季度,销售金额在100亿元以上的房企数量从原先的1家激增至6家,排名前十的房企销售金额、销售面积双双大涨,十强‘门槛’从53.5亿元、48.2万平方米分别提升到88亿元和55万平方米。

　　上海同策咨询数据显示,万科、恒大、中海和保利的一季度销售金额同比分别增长了120.69%、135.64%、111.84%和89.33%。其中,万科依然领跑整个行业。今年一季度累计实现销售面积270万平方米,销售金额320亿元。

　　一季度,房企销售金额十强共累计录得近1500亿元。同时,中小房企在全行业整体成交不理想的弱市下,初现亏损。上市房企中航地产(000043,股吧)于4月13日公布今年一季度业绩预告,净利润预计亏损600万-700万元,较去年同期下跌212%至231%。

　　由中国房地产[FangDiChan]研究会、中国房地产[FangDiChan]协会与中国房地产[FangDiChan]测评中心联合发布的《2011中国房地产[FangDiChan]开发企业[QiYe]500强测评研究报告》(下称《报告》)对1000家房地产[FangDiChan]企业[QiYe]进行了调查。《报告》称,2009年,房企IPO融资总额为302亿元;2010年这一数字却为零,融资紧张程度可见一斑。加之2011年的调控大环境,整个房地产[FangDiChan]行业的市场集中度会进一步提高,2011年市场优胜劣汰的淘汰机制将加速运行。

　　由于房地产[FangDiChan]市场整体客户量减少,《报告》认为2011年将出现全国六万余家房地产[FangDiChan]企业[QiYe]竞相追逐有限客户的局面,这也造成了竞争白热化,使得部分房企面临严峻考验。而“融资能力”将是这一次市场进行的“压力测试”之关键指标。

　　在多家产权交易所的官方网站,关于房地产[FangDiChan]业务的股权转让公告随处可见。记者在上海、北京、江西、重庆等地的产权交易网看到,海南湘源房地产[FangDiChan]开发有限公司100%股权、青岛中金海岸实业有限公司100%股权、上海城开集团合肥置业有限公司100%股权及2.39亿元债权等都在挂牌转让。

　　“曲线”拿地

　　清科研究中心分析师徐卫卿表示,今年发生的并购[BingGou]主要是房地产[FangDiChan]上市公司对小型地产公司的并购[BingGou],且并购[BingGou]领域集中在房地产[FangDiChan]开发经营行业,交易金额都较大,动辄数亿元人民币。

　　3月16日,杭钢地产将旗下的房产子公司—上海杭钢嘉杰实业有限公司打包转让。杭钢旗下杭州紫元教育投资有限公司总经理张永杰表示,之所以转让上海的优质商业地块,是因为杭钢地产调整发展战略,即以长三角为中心专注二三线城市发展。同时,他也坦陈,此番转让也有平衡资金方面的考虑。

　　对此,滨江房产董事长戚金兴认为,杭钢地产作为年销售额仅有11.35亿元的开发企业[QiYe],运作一个前期投入就超过20亿元的项目,在当前房地产[FangDiChan]融资几近陷入绝境的大背景下,开发难度过大。在市场环境不看好的情况下,开发商选择合作开发不仅可以分摊资金压力,更分摊了风险。与其直面竞争,不如握手合作,这是减少竞争的最好办法。

　　Wind数据显示,2011年至今有逾30家房地产[FangDiChan]上市公司公布了对外投资及收购方案,涉及的交易金额接近300亿元。土地市场仍是开发商投入的重点,有近240亿元流入土地市场。在其余的股权收购中,以并购[BingGou]方式“曲线”拿地成为常态。

　　徐卫卿告诉《浙商》记者,从融资渠道来看,信贷、IPO、发债、信托、融资一概从严,传统的融资渠道几近关闭,现金回笼压力巨大;从宏观金融政策来看,连续性的加息和存款准备金率上调,令很多开发商的资金链极度绷紧。很多小型房地产[FangDiChan]企业[QiYe]在资金链紧张和销售遇阻的背景下,开始寻求“靠山”;而资金储备充裕“不差钱”的大型房地产[FangDiChan]上市公司则择机开展并购[BingGou]。

　　万科有关人士曾公开表示,目前外界所说的“并购[BingGou]”,实际上是万科通过盘活存量土地获取项目资源,目前万科的拿地方式有很多种,并购[BingGou]只是合作方式的一种。但从项目个数上来看,2010年万科新增的项目中一大半是通过合作方式获取的。

　　成熟标志

　　“企业[QiYe]进入并购[BingGou]期,从某种角度讲是市场成熟化的标志。”全国工商联房地产[FangDiChan]商会会长聂梅生表示,只有成熟的市场才有可能出现并购[BingGou]。因为市场的游戏规则已基本确立,这个过程中必然出现优胜劣汰。房地产[FangDiChan]行业正面临洗牌,在市场调整阶段,往往是优质品牌企业[QiYe]扩大市场份额的最佳时机。

　　“预计这些并购[BingGou]主要发生在一二线城市的中小企业[QiYe]身上。”聂梅生认为,这类企业[QiYe]资产规模小、易操作、债权等不复杂、交易过程较快捷。而一线城市地少价高,中小企业[QiYe]最有可能会由于缺失资金而面临生存问题。

　　“市场剧变受影响最大的是融资能力较弱的中小型开发企业[QiYe],如果这类企业[QiYe]项目销售已过半,那么其生存基本不会受到影响;但如果其主要项目处于开发初期或中期,融资能力较弱将成为其发展的最大瓶颈,使企业[QiYe]被兼并收购的可能性大大增加。”中国房地产[FangDiChan]测评中心主任龙胜平点评道。

　　对于保障房建设,龙胜平认为,只有有实力的大企业[QiYe]才有可能从保障房计划中获利。一般来说,地方政府评估的指标有三:第一个是规模类的指标,使得大企业[QiYe]承接保障性住房的概率大大增强;第二是财务稳健类的企业[QiYe];第三是有比较好的社会声誉的企业[QiYe]。”

　　世联地产(002285,股吧)分析,考虑到目前高通胀的局面,短期内货币政策很难放松。如果二季度成交量继续走低,对于开发商资金链将是一个严峻考验,尤其是对于一些城市布局少的中小开发商来讲,将存在较大的降价促销压力。鉴于一些资金充裕的大开发商出于战略布局的需要,可以预期未来行业并购[BingGou]还将进一步加速。