本报记者[JiZhe] 董映颉 北京[BeiJing]报道

　　“14800元抄底通州！珠江国际公馆77平米两居，开盘限时抢购。”位于通州新城核心的该项目预计售价一公布，立刻引发市场轰动。

　　根据亚豪机构统计数据显示，6月将有39个项目计划开盘，其中16个纯新盘为今年以来最高，另外23个均为老项目后期。不同于以往，此次不少即将推盘的楼盘[LouPan]提前向外放出“降价”的信息。而记者[JiZhe]向多位开发商[KaiFaShang]了解到，虽然大型开发商[KaiFaShang]降价还是个别案例，但到了三季度，情况会明显增多。

　　6月降价季开始

　　“我们计划5月29日开盘，开盘价格在18000元/平方米左右，参加促销活动的毛坯房价格可以低至14800元/平方米。”珠江国际公馆销售负责人向本报记者[JiZhe]介绍，“对于这种针对刚性需求购房者开发的中小户型楼盘[LouPan]，我们主要还是希望实现快速销售，适当地给一些价格优惠也是楼市调控的大势所趋。”

　　从18000元到14800元，几乎20%的降幅并不是个例。事实上，在记者[JiZhe]采访了解的通州、房山、昌平等新推楼盘[LouPan]密集的区域中，像珠江国际公馆这样适当调低开盘价格的楼盘[LouPan]已经不在少数。

　　据悉，从北京[BeiJing]市各区域来看，楼盘[LouPan]调价比较明显的区域主要集中在近郊，其中以通州最为明显。尤其是一些知名项目的后期楼盘[LouPan]，在6月份新推房源上有比较明显的降价，有的楼盘[LouPan]降价幅度达到10%，甚至更高。

　　位于东五环的首开常青藤在5月6日最新一期开盘时，开发商[KaiFaShang]一反前三次开盘都无折扣的惯例，此次对外以促销价销售，此次预售均价降价幅度达到20%。

　　而根据亚豪机构统计的信息，6月份北京[BeiJing]39个准备入市的新盘中，有22个初步给出了报价，整体开盘均价为20490元/平方米，相比5月上旬的开盘均价下降了3.9%，纯新盘的整体报价更是低于2万元/平方米，为19913元/平方米。

　　易居研究院北京[BeiJing]所副所长牟增彬向记者[JiZhe]表示，目前[MuQian]新开楼盘[LouPan]主动调低市场价格，一方面是因为调控引起的心理预期迫使楼市成交长期低迷，开发商[KaiFaShang]希望通过降价快速销售回款，另一方面是因为2009年到2010年北京[BeiJing]土地市场交易火热，按照1-2年的正常开发建设周期，这些项目将相继进入预售阶段，市场库存积压的压力下开发商[KaiFaShang]必须寻求快速出货的通道。

　　“三季度降价增多”

　　“虽然目前[MuQian]大型开发商[KaiFaShang]降价只是个别楼盘[LouPan]个别现象，不过，我们判断进入第三季度这种情况就会增加。”北京[BeiJing]一位房地产开发商[KaiFaShang]的话语中夹带着一丝无奈，“因为调控到现在这个阶段，大部分开发商[KaiFaShang]已经相信，终究会走到"随行就市"的一天。”

　　而从目前[MuQian]开发商[KaiFaShang]新盘低开“以量换价”的定价策略上也可以窥见开发商[KaiFaShang]的转变。远洋地产一位项目销售负责人向记者[JiZhe]表示，公司目前[MuQian]对各个楼盘[LouPan]以及购房者情况都在做详细的市场调查，根据购房者需求和市场情况制定最合理的定价策略，“如果市场有需求，调价也是正常的。”

　　事实上，对一些普通房地产开发商[KaiFaShang]来说，调低房价已经是“不得不做的决定”。部分房企的资金情况已经备感压力。

　　根据北京[BeiJing]产权交易所、上海联合产权交易所等交易平台以及上市公司转让地产股权的公开数据，截至5月中旬，已经有超过90亿元的资金从房地产行业中“出逃”。

　　按照中国房地产学会副会长陈国强的说法，尽管资金逃离并不能完全反映出房地产企业资金的紧张，但却表明开发商[KaiFaShang]对于房地产行业的预期正在走低。

　　亚豪机构4月份的一份分析报告指出，现阶段全国房地产开发企业资金上基本处于平衡，而在二季度，将有可能直接进入到预警区间之内。而从目前[MuQian]楼市的情况来看，这种被“资金牵着鼻子走”的状况越来越明显，即大规模的楼盘[LouPan]促销优惠活动越来越多，推盘节奏越来越快。

　　记者[JiZhe]采访中，多家房企负责人向记者[JiZhe]表示，房地产调控的效果目前[MuQian]已经开始显现，预计到三季度政策效果将更加明显，预计部分地区房价可能会下跌10%以上。“目前[MuQian]，一线城市销售量急剧萎缩，开发商[KaiFaShang]资金趋紧。”阳光100董事长范小冲表示，“更为重要的是，保障房预期带来的供应市场结构的调整让开发商[KaiFaShang]压力倍增，这种局面是开发商[KaiFaShang]此前并没有预见到的。”

　　库存压力明显

　　毋庸置疑，对市场变化最为敏感的还是开发商[KaiFaShang]。事实上，随着成交情况的持续低迷，北京[BeiJing]楼市的库存压力也确实日益严峻。

　　截至5月27日，北京[BeiJing]可售期房住宅套数为65389套，未签约现房住宅套数为34612套，住宅库存量合计达100001套。按照5月16日-22日这一周的日均成交套数247套来计算，目前[MuQian]的住宅库存量需要消化13个月的时间。

　　其中，在北京[BeiJing]各区域中，存量最为明显的是通州。数据显示，通州最近一年来商品房预售项目提供的房源套数合计为10695套，但签约套数仅为3090套，签约率不到三成。目前[MuQian]，通州商品房库存已经超过两万套。

　　“事实上，换了前几年，10万套的住宅存量对于北京[BeiJing]楼市根本就不是个事儿，楼市热销时，北京[BeiJing]每年要消化十六七万套的住宅。”范小冲告诉记者[JiZhe]，此前，北京[BeiJing]住建委为监测楼市成交情况设的警戒线就是10万套，低于10万套就被称为“楼荒”。

　　但现在，市场需求正因调控而急剧萎靡。据链家地产市场研究部统计，与1月份相比，5月份全市新增购房需求量下降了大约21%，部分区域减少幅度则超过了50%。而在链家地产统计的区域中，大约有40%的区域供需比缩小，其中个别区域出现了供需倒挂现象。

　　北京[BeiJing]中原地产市场总监张大伟认为，如果今年商品房竣工面积能够与去年同期持平，就将新增百万平米的住宅供应，局部市场很可能在年内出现供应拐点。