本报记者 董映颉 北京报道

　　5月的北京，玉渊潭柳影婆娑。这绿树碧水畔，向来是豪宅扎堆的去处，本来不足为奇。但是，当均价[JunJia]高达30万元/平米[PingMi]的天价住宅出现在人们眼前时，却着实令各方咋舌。曾经先后创下京城最贵楼盘纪录的昆仑公寓、银泰中心、盘古大观等“高档名盘”也统统被其甩在了身后。

　　而在该楼盘以天价赚足了眼球的同时，颇显低调的楼盘开发商中赫置地也卷入舆论焦点。据记者了解，钓鱼台[DiaoYuTai]7号所在地块当年属于协议转让地块，并没有经过土地招拍挂程序，时隔5年，楼盘高昂的销售单价足以让开发商大赚一笔。

　　天价楼王的价格云梯

　　这里在4年前还只是一个叫做“东钓鱼台[DiaoYuTai]村”的小型社区。2007年，陆续从东钓鱼台[DiaoYuTai]村拆迁搬离的居民们或许不会想到，4年之后，在他们搬离的这块土地上开发出的楼盘，最高卖价可以达到30万元/平方米。

　　5月25日，记者来到这个位于海淀玉渊潭公园北岸的钓鱼台[DiaoYuTai]7号院时，棕色的院墙外，已有楼盘保安戒备森严地把守，所有记者不准入内。记者电话联系到售楼处的工作人员，除了楼盘基本的价格情况外，关于成交情况等问题，得到的答案却也是含混不清。

　　根据北京市房地产交易管理网上显示的信息，5月12日，钓鱼台[DiaoYuTai]7号院4栋楼取得销售证，并推出了均价[JunJia]30万元/平米[PingMi]的天价豪宅。楼盘销售人员介绍，30万元/平米[PingMi]的住宅楼层均在8层以上，面积在1000平方米以上，空间布局良好。

　　实际上，根据其销售人员的介绍，钓鱼台[DiaoYuTai]7号院此次公示现房房源共计23套，实际仅有3号楼顶层一套超过1000平米[PingMi]的楼王售价达到30万/平米[PingMi]；其余主推户型基本上都为310平米[PingMi]-530平米[PingMi]的3-4居室，均价[JunJia]为18万元/平米[PingMi]到20万元/平米[PingMi]。

　　钓鱼台[DiaoYuTai]7号院地处北京西三环内的玉渊潭公园北岸，东侧紧邻钓鱼台[DiaoYuTai]国宾馆。凭借其得天独厚的位置优势，这个位于国家中央政务区核心地带的高端楼盘，2009年预售时均价[JunJia]就已经在7.2万/平米[PingMi]。

　　而根据北京市房地产交易管理网上的历史数据显示，截至2009年8月18日，开盘仅一个多月的东钓鱼台[DiaoYuTai]家园，总计售出房屋23套，成交均价[JunJia]高达72803元/平方米。而到2010年二季度，钓鱼台[DiaoYuTai]7号院的成交均价[JunJia]就达到10.9万元/平米[PingMi]，也即不到一年时间，其成交均价[JunJia]上涨约50%之多。此后整体成交均价[JunJia]都超过10万元/平米[PingMi]。

　　据一位长期关注北京豪宅市场的业内人士透露，钓鱼台[DiaoYuTai]7号院自开始销售以来，成交情况一直都比较稳定，据统计，全部106套房源已售出九成，目前可售房源很少。而此前也有媒体报道，由于钓鱼台[DiaoYuTai]7号院不久前在办理期房转现房手续，因此部分已认购房源没有签约，但实际已售出。

　　低成本下的超高售价

　　钓鱼台[DiaoYuTai]7号院之所以能曝出天价，得益于其得天独厚的位置优势。傍依玉渊潭公园北岸，东侧紧邻钓鱼台[DiaoYuTai]国宾馆，地处国家中央政务区核心地带，这样的“绝版黄金地块”一入市就已经打上了“高房价、高利润”的印章。

　　然而，据业内知情人士透露，30万元/平方米的天价背后，楼面价格却并不高。根据海淀区政府2009年第7号文件，东钓鱼台[DiaoYuTai]家园项目[XiangMu]即钓鱼台[DiaoYuTai]7号项目[XiangMu]开发用地西到玉渊潭北门、南至玉渊潭北岸、北到玉渊潭北街，总开发面积7.3万余平方米，其中可销售面积为4万余平方米。而这一地块早在2006年就已经传出了协议转让的消息。

　　据玉渊潭南岸的另一豪宅楼盘首创缘溪堂的一位项目[XiangMu]负责人向本报记者表示，当时玉渊潭南岸有地块转让的消息一传出，北京有背景的大型知名房企就都开始“活动”了，但没过多久，就听说一家名叫中赫置地投资控股有限公司的开发商已经与土地方签订了土地协议转让协议。

　　这位负责人向记者介绍，东钓鱼台[DiaoYuTai]家园这一地块原来属于军队建设用地，按照当时军队土地管理的通知，要求在2007年1月31日后所有需要有偿转让的军队空余土地都要执行招拍挂制度。而在这一期限到来前，军用土地则可以以协议转让的方式转给地方。

　　上述缘溪堂项目[XiangMu]的负责人向记者透露，这一地块的具体成交价至今没人知道，“当时听说楼面均价[JunJia]不超过2万元/平米[PingMi]。”

　　据当时媒体报道，双方最终签订协议是在2006年4月。由于中赫置地签订土地转让协议时，东钓鱼台[DiaoYuTai]家园项目[XiangMu]用地范围内的拆迁工作还未启动。双方约定，由土地方负责拆迁工作，而拆迁产生的费用则由买方中赫置地归并土地价款一并支付。

　　中赫置地的公开资料显示，中赫置地投资控股有限公司是中赫集团的全资子公司。中赫集团成立于2005年，是一家以矿业资源和房地产开发为主的多元化集团公司，注册资本仅为1.17亿元。据了解，中赫置地原来主要在河北做房地产，2005年进入北京以后，只运作了三个房地产项目[XiangMu]，其中两个是北京的“北纬40度”项目[XiangMu]和“钓鱼台[DiaoYuTai]7号院”，另一个项目[XiangMu]在海南。

　　一位了解内情的河北人士告诉本报记者:“这个企业的老板是河北人，背景比较深。”

　　如果以上述缘溪堂项目[XiangMu]负责人所说的当年的2万元/平米[PingMi]地价来看，如今的30万元/平方米的销售价格是楼面价格的约15倍，即使按照其普通房源的18万元/平米[PingMi]的低价，再刨去建安成本，利润率之高也一看便知。

　　北京豪宅市场低迷

　　事实上，除钓鱼台[DiaoYuTai]7号院外，北京目前报价在10万元/平方米以上的房地产项目[XiangMu]还有霞公尊府、霄云路8号、盘古大观、西绒线26号、财富中心二期、长安太和等。其中，由北京新京润房地产有限公司开发的合生·霄云路8号，主力户型均价[JunJia]在8.5万—12万元/平方米。但其户型为1000平米[PingMi]及以上的4-5居室，目前的销售均价[JunJia]也已经高达250000元/平米[PingMi]，仅次于钓鱼台[DiaoYuTai]七号院总价2.5亿起。

　　不过，记者也注意到，这些豪宅在北京市房地产交易管理网的实际成交均价[JunJia]却并没有那么高。

　　朝阳区霄云路8号项目[XiangMu]目前D3、D5号楼正在销售，均价[JunJia]在8.5万—12万元/平米[PingMi]。不过，霄云路8号项目[XiangMu]在北京市房地产交易管理网的实际成交均价[JunJia]仅为约5万元/平米[PingMi]。此外，位于东城区王府井(600859,股吧)地区的霞公尊府项目[XiangMu]，去年8月14日取得销售许可证时，拟售价格为108192元/平米[PingMi]，至今已销售并在网上备案的共有18套住宅，实际成交均价[JunJia]为98230元/平米[PingMi]。

　　根据仲量联行最新发布的住宅指数显示，北京的豪宅售价总体仍然保持平稳并略有上升，其豪华公寓资产价值环比上升了3.2%。

　　但事实上，受物业税试点及限购政策影响，北京豪宅市场的成交量也出现了萎缩。据伟业我爱我家统计数据显示，今年1-4月，全市别墅成交590套，与去年同期相比下降55%；各月成交量由去年12月的358套下滑至4月的68套，并呈现出逐月递减的态势。

　　中原地产三级市场研究部总监张大伟分析表示，目前，高端豪宅项目[XiangMu]有所成交，主要原因是因为CPI高企与政策调控的大背景下，高端楼盘具有更好的保值增值功能。但在目前的调控背景下，市场上的投资需求还是受到了很大的限制。