限购以来北京[BeiJing]市首个房展会。目前，楼市萧条，很多房产中介[ZhongJie]门店纷纷倒闭。李刚/TAKEFOTO

　　“限购令”后，北京[BeiJing]楼市进入低潮期。

　　调控政策和成交量的回落，让北京[BeiJing]二手楼市购房人的平均年龄也退回到“不惑之年”。来自链家地产的市场[ShiChang]观察报告显示，2011年三轮调控后，北京[BeiJing]二手房市场[ShiChang]的购房年龄开始逐渐走稳，逐渐回归到36岁左右。而在2010年9月时,购房人的平均年龄为27岁。

　　记者调查发现，限购令前后，楼市买房[MaiFang]人呈现“悲喜两重天”。而限购令后，不仅投资性需求几乎冻结，这股寒流也波及到了改善性置换需求。

　　大限之前

　　“妹妹”突击买房[MaiFang]

　　限购令成了两个时代的分界线。限购前，大批“另类”买房[MaiFang]、特殊需求高涨，赶搭“限购令”末班车的买房[MaiFang]人中，还真有这么一群很少议价，直接爽快，催促过户的买家。

　　房主李先生[XianSheng]向记者讲述了他踩点儿卖房的经历。

　　“哥，客户给您约好了，是个大学生，能付全款！”2月19日限购令出台一周前，房主李先生[XianSheng]接到中介[ZhongJie]的电话。他心想：“一个学生买200多万的房子[FangZi]，保不齐又是一"啃老族"！”

　　第二天，李先生[XianSheng]按约定的时间在中介[ZhongJie]公司与客户见面。起初他还琢磨，现在[XianZai]不少都是“富二代”，拿着人民币根本不当钱。

　　而见了客户的面，李先生[XianSheng]有些摸不着头脑买主并非大学生，而是一个约40岁左右、开着宝马的男士，一开口就通知李先生[XianSheng]说：“我妹妹还在学校考试，一会儿才来！”

　　中介[ZhongJie]悄悄拉李先生[XianSheng]到另外的屋子，告诉他看房的是个女学生，付款的却是这个开宝马的，“只要赶在政策落地前过户，没问题，准能成！”中介[ZhongJie]信心满满地对李先生[XianSheng]说。

　　果然，讨价还价的过程非常简单，几乎是按中介[ZhongJie]报价，宝马买家连付定金都很爽快。看着买家直接用手提电脑现场划账。李先生[XianSheng]心中升起一种奇怪的滋味。

　　就在签订协议时，中介[ZhongJie]提到的学生终于赶来了，原来是个二十来岁、年轻时尚的学生“美眉”。李先生[XianSheng]恍然大悟，买主口中不停提到的“妹妹”，原来是女朋友。

　　不缺钱的照样无忧

　　和记者聊天中，链家地产的中介[ZhongJie]王萌不禁感叹：“现在[XianZai]的女孩子都太现实了，傍个大款可以少奋斗好多年。”

　　王萌大学毕业不到三年，她回忆起以前一位爽快的年轻买主周小姐时，撇了撇嘴无奈地说：“她是八八年的，还比我小呢！做美甲的也能买得起300万的房子[FangZi]！”

　　王萌说，比她还小的周小姐是个北漂族，提供的家庭成员表中，妈妈是个家庭主妇，爸爸在北京[BeiJing]打工，女孩自己在三元桥某美甲行做美甲。“可人家一来就直接相中了东四环距离CBD不远的一套公寓，总价300来万，光首付也得150万。”小王原本猜想周小姐一定是家里人提供买房[MaiFang]资金。

　　出乎王萌意料，与卖家签约当日，周小姐只是简单讨价还价了一下，然后就爽快签约。只提出一个要求：希望中介[ZhongJie]迅速给办理。因为不是全款，在做贷款面签时，周小姐的神秘男友终于出现了，三十出头的样子，一脸斯文，带着浓浓港味的普通话。和前一个要求落户到自己名下的宝马买主相比，这个香港男友还是“相当大方”。不仅同意落户到周小姐名下，而且首付由他来支付，贷款则由周小姐自己来供。小王调侃道：“这么高的月供，对于一个美甲的小姑娘来说，肯定不行，不过有个富有的香港男友，也没啥可愁的！”

　　大限之后

　　“刚需”力挺

　　不管什么时候，都有人买房[MaiFang]。

　　“以前一套房有10个人看房子[FangZi]，现在[XianZai]看房的少了一半。”这是东四环朝阳北路一家中介[ZhongJie]员工小李的直观感受。

　　“差不多都是刚需，占80%。其余20%都是改善型置业。”在房产中介[ZhongJie]连跳了三家的小李直言，来看房的投资客已经“绝迹”。

　　说起购房人群，小李表示，现在[XianZai]来看房，能买房[MaiFang]的只有两种人。从户口上看，一种是准备结婚，有北京[BeiJing]户口的“新北京[BeiJing]人”，一种是置换房产的本地居民。

　　从买房[MaiFang]投向上看，120平方米以上的两居和180平方米的三居最抢手。“外地人能在北京[BeiJing]5年以上的，都成家立业了，所以不会考虑一居室，总是一步到位的多。另一种是有钱人，高管、公司老板。几乎不看价格，全款。300万以下房子[FangZi]几乎不看。”

　　小李告诉记者，他所在房产中介[ZhongJie]覆盖的东四环一带，目前打算买房[MaiFang]的全款占6成，贷款仅占4成。至于其中原因，小李解释：“银行贷款特别不好贷。”

　　“现在[XianZai]撑着市场[ShiChang]的都是刚需。过一段时间可能还会有变化。”小李说。

　　“比2008年还冷”

　　杨业，天通苑[TianTongYuan]的“老中介[ZhongJie]”。从起初的一名年轻员工，发展成大众鑫业几家门店的经理，10年房产生涯让他多次见证了楼市的冷暖。“在天通苑[TianTongYuan]呆了快10年了，有天通苑[TianTongYuan]的时候，就有我们。”

　　因为天通苑[TianTongYuan]以经适房为主的特殊房产结构以及睡城带来的诸多不便的区域性特点，天通苑[TianTongYuan]的投资客一直不多。“买房[MaiFang]自住的还是主流，投资客相较城区较少。”杨业说，限购令出台之后，这一特点体现更加明显。“80%左右都是置换房，纯改善型需求。”

　　对于限购令带来的楼市寒冬，杨业的预感是：“比2008年还冷。”

　　例如，有报道称，限购新政一出，北京[BeiJing]鑫尊置地关闭50家新开门店，缩减占比达20%。那么，北京[BeiJing]的楼市是否会冷到中介[ZhongJie]扛不住的程度？

　　他以手中的客户群为例，以前每个业务员都已经积累了二三十个客户，而到现在[XianZai]能够达到限购政策要求的，只有三分之一不到。一下砍去了70%。

　　由此导致的一个结果是，业务员高达30%的流动性。“往年都没有今年这么高。尽管如此，现在[XianZai]业务员流动也不算很明显，半个月以后就会比较显著。一个月没业绩，很多业务员就坚持不下去了。”杨业分析，现在[XianZai]很像2008年的时候，但政策比2008年更“狠”。

　　置换房产遭遇流动性枯竭

　　限购令斩断了投资需求，改善性置业遭遇到了寒流波及。

　　天通苑[TianTongYuan]和城里不同越是普通住房、小面积，例如七八十平方米面积，往往买家都是贷款购房。因此，天通苑[TianTongYuan]的小户型一直很受“刚需”的欢迎。但是杨业手头的数据显示，过去这些很好出手的房子[FangZi]，现在[XianZai]卖不动了。

　　两天前，杨业碰到了两个老年客户。“一家三口，住老六区一套60来平方米的房子[FangZi]。孩子都27岁了，还和父母住一块儿。”他说，老两口准备换套大些的房子[FangZi]，但因为家庭收入不高，多少年才积攒了20来万，首付肯定不够，所以必须把现在[XianZai]住的房子[FangZi]卖掉，才能筹够首付的钱。

　　老人相中了小区另一套110平方米的房子[FangZi]，卖家报价190万。对于这样的价位，杨业形容老两口“非常冲动”，把存款全都取出来，想立即签约。老人和中介[ZhongJie]商量，表示交20万定金，由中介[ZhongJie]承诺两个月内卖出，但很多公司都不敢接。

　　“凭我们的经验，不好做。”杨业判断，“现在[XianZai]的行情，两个月的时间不一定能卖出。要搁过去的市场[ShiChang]，完全没有问题，70平方米的小户型，能卖100多万，基本上一两个星期内就能出。”

　　而现在[XianZai]，“市场[ShiChang]变了，没有人想接。想卖，但问题是没有下家。可以说"有价无市"，目前的市场[ShiChang]根本无法判断什么时候能出。”杨业说。

　　杨业所说的“市场[ShiChang]变了”，其实是“预期”变了。

　　“买涨不买落，买家的心理开始希望限购令之后价格走低，而且越低越好。而现在[XianZai]卖方肯定不愿意往下降，除非有特别的情况，卖家才愿意出售。”杨业解释说，天通苑[TianTongYuan]的一个两居室，现在[XianZai]可以租到2300元左右，比去年每套房上涨500至600元。“所以房主并不着急。这样就形成了观望的态势刚出政策的时候，很多人还停留在预期房价继续上涨的惯性中。而现在[XianZai]，观望的人越来越多。”

　　不过，如果房产流动性消失，而市场[ShiChang]不流通，天通苑[TianTongYuan]的两位老人可能就实现不了置换的愿望。