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北京郊区县领跌 冲击楼市全局--国家年鉴
需求支撑力最不强大的远郊区县,成为北京[BeiJing]高房价坚冰最早被打破的部分,新房与二手房[ErShouFang]市场价均已现松动。接受记者[JiZhe]采访的分析人士认为,未来一段时间内,二手房[ErShouFang]与新房价格将互相拉扯着下探,北京[BeiJing]楼市或进入降价时代。
本报记者[JiZhe] 张一鸣
郊区领跌
从上周末到本周三,中国经济时报记者[JiZhe]随机调查北京[BeiJing]郊区的一些在售新房项目,结果显示,尽管“明降”并未全面到来,但多数项目却已开始“暗降”。
每平方米[PingFangMi]不到8000元,北京[BeiJing]密云县某别墅项目在上周打出超低价,即便记者[JiZhe]一再婉言拒绝,该售楼人员还是一个又一个的电话追来。
这并不是密云县首个低价促销的项目,位于同区域的保利花园,今年4月取得预售证时,均价为9915元/平方米[PingFangMi],比2月预售均价10316.92元/平方米[PingFangMi],下降近4%。而当记者[JiZhe]6月1日致电该项目售楼处时,售楼人员却表示目前项目均价仅9000元/平方米[PingFangMi]。
与此同时,顺义区别墅相对集中的后沙峪、马坡等地,多数在售项目正在通过或明或暗的方式打折促销,开发商向买房人赠送花园、露台、车位。“现在买别墅部分,“我们不仅赠送地下室和露台,价格上还有优惠。”鲁能7号院的售楼人员6月1日向咨询的记者[JiZhe]介绍说。
类似的一幕同样出现在大兴,位于该区域的香海园项目,3月2日第一批取得预售证的新房均价为19022元/平方米[PingFangMi],而4月13日第二批取得预售证的新房均价已调整为18887元/平方米[PingFangMi]。
种种迹像显示,大兴已成为继通州后,第二个价格明显下滑的区域。伟业我爱我家的数据显示,5月大兴二手房[ErShouFang]均价为16543元/平方米[PingFangMi],环比4月份下跌1.5%。
而供需关系的变化,或许是当地房价走低的重要原因,房地产中介机构的数据表明,大兴(包括亦庄)区域的供需比已由年初的1∶1.42,下降到目前的1.12∶1。伟业我爱我家副总裁胡景辉向本报记者[JiZhe]指出,由于大兴区中大户型占主力,对改善型需求购房人吸引力不够,导致区域购买力外流向城区。
冲击全局
限购令挤压下,郊区项目吸引力大幅降低,买房人更青睐城区项目。
跌幅最为明显的通州,仅最近一月间每平方米[PingFangMi]跌幅就超过3000元,区域房价跌至16000—15000元/平方米[PingFangMi],与去年年底20000元/平方米[PingFangMi]的售价相比,下挫近二成,当月通州区二手房[ErShouFang]网签数量亦同比降幅近四成。
分析人士指出,通州房价的大幅下降只是开始,随着各个郊区县供需比的不断缩小,未来北京[BeiJing]其他郊区县的房价将相继迈入明降时代。
21世纪不动产市场发展中心副总裁林蕾6月1日向本报记者[JiZhe]分析说,远郊区县新房市场价格不同程度松动,将在未来一段时间冲击到楼市全局。
“郊区新盘的降价,一方面将对存量房市场分流;另一方面对业主也有心理上的冲击。5月二手房[ErShouFang]量价齐跌,且网签总量一度低于新房市场,这将推动二手房[ErShouFang]市场价格继续向下松动。”
21世纪不动产门店监测数据显示,截至目前,北京[BeiJing]二手房[ErShouFang]的挂牌价格已经松动,通州、方庄等区域的下行幅度约为10%—20%。
6月1日最新的数据显示:5月北京[BeiJing]二手房[ErShouFang]网签总量为8067套,环比4月下跌13%,与去年5月相比,成交量下跌近40%,回到2008年年初水平。
拉扯下探
降价潮已经从郊区蔓延到市区,一些更临近市区的高端项目也在上周出现不同程度的价格下调。
北京[BeiJing]市房地产交易信息管理网上的数据显示,丰台区的中海九号苑,今年5月22日取得预售证,预售均价为36598元/平方米[PingFangMi],与3月时预订时的均价41234.7元/平方米[PingFangMi]相比,降幅达11.2%。
而北京[BeiJing]南城典型富人区方庄,二手房[ErShouFang]价格也松动明显,记者[JiZhe]在方庄地区走访时发现,当地的典型小区紫芳园和广顺园,二手房[ErShouFang]较年初已出现每平方米[PingFangMi]1000元左右的降幅。
“现在区域二手房[ErShouFang]均价在25000元/平方米[PingFangMi]至27000元/平方米[PingFangMi],甚至比不上东四环和北四环外的一些区域。”方庄21世纪不动产门店的经纪人告诉本报记者[JiZhe]。
林蕾分析说,低迷的成交状况,已经让不少开发商内心“忐忑”,随着新房供应量的增加,价格的松动也必将出现由点及面、由外向内的扩张趋势。
事实上,进入4月后,北京[BeiJing]新房市场的供应量已远低于预期,不少项目选择暂缓开盘。尽管5月份取得预售证的新房个数和预售总面积均明显高于4月,但从新房的网签量上来看,却增幅并不明显。
记者[JiZhe]注意到,目前价格松动明显的区域,改善型买房人占比较大。林蕾告诉记者[JiZhe],这些人因为连环单的关系,涉及资金的周转与衔接,一般议价空间较大。
“随着时间的推移,降价潮将会从这些首先松动的区域蔓延至其他区域。北京[BeiJing]整体房价的下降只是时间问题。”林蕾说。
分析人士指出,未来新房和二手房[ErShouFang]可能形成互相拉着向下走的趋势,加速北京[BeiJing]房价松动的速度。