《东地产》 梁继贤 报道

　　毛坯单价便宜，装修[ZhuangXiu]生活便利——装修[ZhuangXiu]房，这种最早从香港传来的置业服务，已经越来越多的出现在大陆房市中：对于习惯了以压低价格来增加投资回报的中国投资客而言，有些习惯甚至认知正在被市场[ShiChang]逐渐修正，但是：面对出租和出售两大收取回报的出口市场[ShiChang]，到底是毛坯房更有利润空间，还是全装修[ZhuangXiu]房更会吸金?

　　出租：装修[ZhuangXiu]程度决定租金涨幅

　　在乘星行行销机构董事长李骁看来：租房市场[ShiChang]对于装修[ZhuangXiu]的定义比一手房更为明确——这些房子直接面对居住需求，而居住无法忽略的就是装修[ZhuangXiu]等级。

　　“二手房屋的装修[ZhuangXiu]往往有毛坯、简装、精装、豪华装修[ZhuangXiu]等多个档次，与之相对应的就是不同租金。”李骁表示，而在一手房市场[ShiChang]，除了毛坯房外，装修[ZhuangXiu]标准只有全装(开发商[KaiFaShang]所谓精装)和豪华装修[ZhuangXiu]两种。

　　这些装修[ZhuangXiu]费用带来的租金差距往往更容易体现在租客市场[ShiChang]火爆的地区或者公寓产品中。来自中介机构爱家房产门店经理吴天琪的估算称：以外地入沪人员聚居的七宝为例，去除轻轨线影响外，若是毛坯的100平方米的住宅，租金可能也仅有1000元/月左右;而简装后则可以上浮个200元/月;而精装修[ZhuangXiu]后，则立刻可以租到1800元-2200元/月不等;“如果是豪华装修[ZhuangXiu]，那就没有顶了，看是什么产品，租到三四千的也不是没可能。”

　　这意味着，租金回报率的高低与装修[ZhuangXiu]力度休戚相关。

　　“租房子的目的就是居住，而装修[ZhuangXiu]决定着居住质量。所以，在看房子时，租客们会很在意房屋的新旧和装修[ZhuangXiu]档次。这才导致了房子被装修[ZhuangXiu]费拉着跑。” 吴天琪称，为了吸引租客，有个好的租价又不想自己费神费力去装修[ZhuangXiu]，越来越多的投资客可能会更倾向于购买装修[ZhuangXiu]过的房子。

　　出售：装修[ZhuangXiu]标准=产品定位=售价空间

　　装修[ZhuangXiu]是否越奢华越好?

　　李骁认为不尽然：“最主要的是要看产品定位。”而普遍情况下，“市场[ShiChang]上的装修[ZhuangXiu]房中，房价约10%左右即为开发商[KaiFaShang]的装修[ZhuangXiu]成本。”

　　也就是说，在单价在1万-3万元/平方米的普通房，装修[ZhuangXiu]成本不会超过3000元/平方米;而中档产品3万-5万元/平方米的住宅，装修[ZhuangXiu]费用则在5000元/平方米以内，而单价5万元以上的豪宅，用李骁的话来说：“算不清……(因为)使用的品牌、设计都比较杂，突出奢华和个性，(费用方面)上不封顶了。”

　　而可以估算的中低档公寓，在如今的市场[ShiChang]上，是主流人群和投资客的狩猎目标。居住者对于这一类房屋的装修[ZhuangXiu]要求，则是以舒适和实用为主要倾向。

　　“这样的产品，开发商[KaiFaShang]更多的是注重一些空间的装修[ZhuangXiu]设计和弥补瑕疵，各种装修[ZhuangXiu]用材也以民众耳熟能详的品牌为主，力求在装修[ZhuangXiu]上得到购房者的认可和清晰认知。”

　　这样做的好处显而易见：在二手房市场[ShiChang]上，往往这样的广告比比皆是：它们统称精装修[ZhuangXiu]，并会详尽告知租金回报比和自住的便利性，但出售价格就会高于毛坯。松江新城二手房中介刘女士告诉《东地产》，目前市场[ShiChang]上，若是区位、楼层等外在因素相似，那么装修[ZhuangXiu]房会比毛坯房贵出至少总价的5-10%左右。

　　东立场

　　差距不大时，不要和“托拉斯”死磕

　　作为房产专业人士的李骁明确指出：如果是投资豪宅，装修[ZhuangXiu]房势必能够起到增加附加值的作用，同时由于装修[ZhuangXiu]品牌市场[ShiChang]选择度不高，所以其成本在未来的价格升值中只会越来越被稀释。而房子却在市场[ShiChang]上更加容易再交易，升值，保值。

　　而对于普通商品房，在租金市场[ShiChang]活跃的地区，如松江大学城附近，内中环线之间、轨交站附近，装修[ZhuangXiu]房仍然是上上之选。这一切，和当地市场[ShiChang]出租潜力有着不能分割的关系。

　　总之，如果不打算在偏远之地空管待涨的话，投资装修[ZhuangXiu]房，远比投资毛坯房更有实用价值。

　　但没有人会对自己多付钱感到高兴。而中国商道也有个词叫做“双赢”——在专家们看来，消费者并没有必要在装修[ZhuangXiu]费用上与开发商[KaiFaShang]死磕到底。

　　我们姑且称这些大批量采购，统一化装修[ZhuangXiu]的家伙叫做“托拉斯”——它们如同美国资本主义兴盛之初的垄断企业，以自己强势的市场[ShiChang]和议价能力，拿到了作为个人无法拿到的装修[ZhuangXiu]成本优惠——虽然那千遍一律的面貌不能尽展个性，但投资者们：不亲自参加舞会，何必在意别人穿着怎样的衣裙?

　　郭启明告诉《东地产》，对于一栋别墅来说，用户自己的装修[ZhuangXiu]费用几乎可以占到50%——50%!在分毫必争的投资市场[ShiChang]，这么大的装修[ZhuangXiu]成本，若不是给自己享用，是否还值得如此豪爽出手?

　　而事实上，我们也的确发现，优秀的开发商[KaiFaShang]和强势的议价能力不仅仅给房子带来销路，同时也的确为个人节省了成本：这包括时间还有金钱。

　　想想吧，在无数个为装修[ZhuangXiu]器材跑断腿的日子里，在成为建装百科全书之前，在发现自己装修[ZhuangXiu]似乎不比开发商[KaiFaShang]优惠很多的时间里，是否还有更有意义的事情去做?例如寻找更优质的租客，例如探听一下何时值得再次出手?

　　所以，不要和这些大家伙们死磕——除非它们的品牌和交房之前的小九九让你有了前车之鉴。

　　专家提示：开发商[KaiFaShang]装修[ZhuangXiu]成本=报价*70%

　　上海索艺建筑工程咨询有限公司主任工程师陈亦妤告诉《东地产》，目前装修[ZhuangXiu]房市场[ShiChang]上，比较多使用的是科勒、方太、多乐士、熊猫电线、德国洁水、大金等品牌——购房者在开发商[KaiFaShang]的精装房中往往会发现它们的身影。

　　“3万元以下的房子装修[ZhuangXiu]多用国产品牌，而3-5万元左右的则多用的是德国、意大利品牌，而且原装进口的比较多。”零创空间设计机构建筑师郭启明则认为，越是高端的房产项目，越会在装修[ZhuangXiu]上下大工夫。

　　对此，陈亦妤表示同意，她认为，开发商[KaiFaShang]的装修[ZhuangXiu]成本虽然并不一定是自己号称的装修[ZhuangXiu]成本那么高，但在不同档次的产品中，细节化处理得越深越专，楼盘档次也就越高，装修[ZhuangXiu]成本也越大。例如，2万元以下的楼盘，更多的是趋向于对墙面颜色的追求，多用涂料粉饰，而3-5万元的楼盘，则开始追求品牌品质，基本上不用乳胶漆或者直接附以强制，而5万元以上的楼盘，则更多追求品牌的高档性以及做工的精细。“一般规律是：1-2万的房子装修[ZhuangXiu]成本在8-10%左右;3-5万在10-20%左右，而5万以上的房子则在20%或者之上——房价和装修[ZhuangXiu]比例往往成正比。”

　　当然，对消费者的报价也不尽然就是其装修[ZhuangXiu]成本，只是“标准”：这意味着购房者自己装修[ZhuangXiu]的话，可能与之打平或者比它更高。而真正的开发商[KaiFaShang]装修[ZhuangXiu]成本，陈亦妤估算：报价打七折。