深圳悬而未决多年的二手房评估[PingGu]价征税方案终于尘埃落定。记者昨日从深圳市地税局获悉，深圳定于2011年7月11日起，对存量房(二手房)实行按计税参考价格[JiaGe]核定[HeDing]计征各项税款，即按照政府有关部门共同制定的评估[PingGu]价征税。

　　评估[PingGu]价征税方案改变了征税基准，但营业税、契税的征税税率并未改变。税率发生改变的为“个人所得税”，方案中个人所得税的核定[HeDing]征收税率具体为：普通住房计税价格[JiaGe]的1%，非普通住房则为1.5%，拍卖房为3%。而在没有明显偏低的交易[JiaoYi]中，个人所得税则仍按原方案核实征收，征收税率为(计税价格[JiaGe]—房产原值—转让过程缴纳的税金、合理费用)×20%，即差价的20%。

　　与此前业内猜测的有所不同的是，此次公布的评估[PingGu]价核定[HeDing]征税方案与原来的征收方案双轨运行，只有交易[JiaoYi]价格[JiaGe]明显偏低的时候才会采用核定[HeDing]价征税方案。市地税局透露，深圳目前已经在全市400多个片区、超过17万栋房屋、共计约154万套房屋形成了“一房一价”的计税参考价格[JiaGe]，当二手房交易[JiaoYi]提交产权过户系统时，如交易[JiaoYi]价格[JiaGe]明显偏低于计税参考价格[JiaGe]、且无正当理由的，地税部门将按照计税参考价格[JiaGe]核定[HeDing]计征存量房交易[JiaoYi]环节各项税费，不过征税之前会请交易[JiaoYi]双方签字确认。

　　●为何评估[PingGu]价征税？

　　遏制投资和投机购房，推进房地产市场健康发展

　　据悉，深圳从去年下半年就启动了二手房交易[JiaoYi]税收评估[PingGu]核定[HeDing]的筹备工作，由市财政委牵头成立了工作领导小组，对二手房交易[JiaoYi]税收评估[PingGu]核定[HeDing]涉及的各项具体工作进行了研究和部署，制订了工作实施方案和具体操作流程，并委托市规划与国土委下属的市国土房产评估[PingGu]发展中心开展相关房产评估[PingGu]工作。

　　昨日，市地税局、规划与国土委发布了《关于实施存量房交易[JiaoYi]计税价格[JiaGe]核定[HeDing]工作有关事项的通告》(以下简称《通告》)，深圳将于2011年7月11日起正式实施二手房交易[JiaoYi]计税价格[JiaGe]核定[HeDing]工作，《通告》有效期定为5年。

　　市地税局新闻发言人杨龙表示，实施存量房交易[JiaoYi]计税价格[JiaGe]核定[HeDing]，主要目的不是为了增加多少税收，而是基于以下3个目的：1.为了更好地贯彻落实“国八条”文件精神，与其他相关房地产政策相配套，通过政策的共同实施，遏制投资或者投机购房，推进房地产市场的健康发展；2.为了给存量房交易[JiaoYi]双方创造公平的税收环境；3.为了进一步强化税收的征收管理。

　　●如何评估[PingGu]价征税？

　　个人所得税“核实征收”与评估[PingGu]价“核定[HeDing]征税”并行

　　在评估[PingGu]价征税方案中，营业税及附件、契税两个税种征收税率并无改变，改变最大的是个人所得税税率。在旧方案中，个人所得税按照交易[JiaoYi]差价，即(计税价格[JiaGe]—房产原值—转让过程缴纳的税金、合理费用)的20%征收，但深圳市场由于“阴阳合同”的长期存在，买卖双方常常以房产原值作为交易[JiaoYi]价格[JiaGe]申报过户，以规避这项税收。

　　评估[PingGu]价征税方案中增加了“个人所得税”核定[HeDing]征收的计征率。如果申报的交易[JiaoYi]价格[JiaGe]明显偏低，市地税局将启用评估[PingGu]价来核定[HeDing]征收相关税费，其计征率为：普通住房是评估[PingGu]价的1%，非普通住房为1.5%，拍卖房为3%。而对于没有明显偏低的交易[JiaoYi]，则仍按国家相关规定“核实征收”，征收税率仍为交易[JiaoYi]差价的20%。

　　据了解，此次公布的方案是按评估[PingGu]价核定[HeDing]征税与按实价征收双轨并行。二手房评估[PingGu]价征税从7月11日开始执行，具体时间以纳税人在深圳市房地产信息系统网签买卖合同的时间为准。至于具体的房屋计税参考价格[JiaGe]，市地税表示将不会对外公布，不过交易[JiaoYi]双方可凭房产所有人身份证和房地产权证书编号，在房地产权登记部门查询获知房屋的计税参考价格[JiaGe]。

　　●评估[PingGu]价如何定？

　　据房屋坐落地点等因素制定，依房地产估价相关规范和标准评估[PingGu]得出

　　评估[PingGu]价如何定？

　　市地税局表示，评估[PingGu]价由该局和市规划与国土委委托市国土房产评估[PingGu]发展中心，根据房屋的坐落地点、建筑结构等因素制定，依照房地产估价相关规范和标准评估[PingGu]得出。评估[PingGu]价还得到了北京大学林肯研究院城市发展与土地政策研究中心等国内外机构的论证。

　　“我们在全市划了400多个片区，共统计了超过17万栋房屋、共计约154万套房屋，基本实现了"一套一价"。”市地税局表示，因为统计工程浩大，花费了很长时间，所以到现在才公布方案。

　　另外，评估[PingGu]价还将根据深圳市房地产市场交易[JiaoYi]的情况定期进行更新，并经相关部门确认后使用。如果买卖双方对核定[HeDing]的计税价格[JiaGe]有异议，可以向房地产所在地区地税局提出复核申请，并提供证据资料，区地税局经核查后出具复核结果。买卖双方也可在依照税务机关核定[HeDing]的金额缴纳税款或者提供相应的纳税担保后，依法申请行政复议，对行政复议决定不服的，还可以依法向人民法院起诉。

　　评估[PingGu]价不公示，交易[JiaoYi]时可查询

　　昨日在新闻发布会上，记者就征纳税细节对市地税局副局长、新闻发言人杨龙，税务二处副处长黄平波和税务三处副处长周志军进行了采访。

　　不公示评估[PingGu]价，以防引导市场价格[JiaGe]失真

　　记者(以下简称“记”)：二手房交易[JiaoYi]核定[HeDing]计税，参照的是一套由多个部门共同评估[PingGu]得出的评估[PingGu]价，这个价格[JiaGe]在各片区及小区是多少？会有公示吗？

　　杨龙(以下简称“杨”)：不公示。按照税务机关等部门的要求，买卖双方必须按照真实成交价格[JiaGe]申报，如果我们公布了这个参考价格[JiaGe]，相当于给了市场暗示和指引，引导大家按照参考价格[JiaGe]申报税费，就不能反映市场真实交易[JiaoYi]信息了。

　　参考价格[JiaGe]由国土房产评估[PingGu]发展中心提供，来自北京等全国各地以及国外的专家都来(考察以及论证)过了，我们认为这个标准是比较符合深圳当前水平的，相信能反映房屋产权本身的价格[JiaGe]。

　　“计征税率符合深圳水平”

　　记：制定按评估[PingGu]价1%、1.5%和3%的个税计征率，有何根据？

　　黄平波：跟据国家税务总局曾经下发的文件，对于1%—3%范围内的核定[HeDing]税率，可由地方税务机关自行确定。我们制定时参考了其他地区情况，再结合深圳的实际情况，确定了这个计征率。

　　记：方案中“申报的成交价格[JiaGe]低于全市制定的计税参考价格[JiaGe]且无正当理由的”要按评估[PingGu]价征收，“无正当理由”是指哪些情况？有没有列举出来？

　　周志军：我们没有给大家列举出来，因为一旦列举，可能会被钻空子，会损害很多确实存在低价理由的纳税人利益。纳税人认为有正当理由低价成交的，可以向税局提供材料和证据，我们会核实材料的真实性、合法性以及关联性，给出核定[HeDing]结果。

　　记：什么叫申报价格[JiaGe]“明显偏低”？是否有相应的参考标准？

　　杨：从7月11日开始我们是“试运行阶段”，到时买卖双方可以在房地产权登记部门查询交易[JiaoYi]房产的计税参考价格[JiaGe]，同时需要说明的是，在这个阶段我们制定的参考价格[JiaGe]是比较宽松的。

　　以往“阴阳合同”房产交易[JiaoYi]不会追溯

　　记：在个税“核实征收”中，可以由交易[JiaoYi]价减去转让过程中的税金和合理费用，还包括哪些？以前签订“阴阳合同”交易[JiaoYi]的房产，现业主在卖房时价格[JiaGe]可否按当时的实际成交价格[JiaGe]计为房产原值？

　　答：可以扣除的有装修费、按揭利息支出、手续费、公证费等，扣减时需要提供有效费用凭证，比如装修费用，须提供与户主名字一致的材料购买发票。

　　以前签订“阴阳合同”的户主再次转让时，要以在房产部门登记的那个价格[JiaGe]为准。所以买房时如果价格[JiaGe]较低，在卖房时作为原始扣减的费用也会较低。

　　记：如对交易[JiaoYi]价偏低和对双方进行“核定[HeDing]征收”，会否增加交易[JiaoYi]时间？

　　杨：不会增加交易[JiaoYi]时间。如果按照实际成交价格[JiaGe]报税，和过去是一样的，如果出现特别低价的情况，系统会自动驳回申请，并按照核定[HeDing]价算出相关税费。

　　记：深圳不少房屋交易[JiaoYi]都是按实收报价，由买卖双方私下协商后将税收全部转嫁给买方，新办法如何规避此情况？

　　杨：税收相关法律明确规定了买卖双方的纳税义务，如果双方私下协商转让是违法的，应该承担相应的法律责任和后果。

　　不能判断是否会推高房价

　　记：对房地产市场而言，新方案是否会推高房价？

　　杨：对房地产市场的影响要等征税办法实施一两个月之后才能显现出来，可能现在还无法预计。个人认为，依法纳税是买卖双方本来就要遵守的义务，实施后不会对房地产市场产生不良影响，(如果成交价格[JiaGe]上涨)，只是还原了房屋交易[JiaoYi]真实的情况。

　　记：实行按计税参考价格[JiaGe]核定[HeDing]征税，深圳比起全国其他地方有什么特点？

　　杨：目前已经实行了按计税参考价格[JiaGe]核定[HeDing]计征税的地区有北京、杭州、上海浦东、广东中山，各地做法存在很大不同。比较来看，深圳的方案考虑得更全面，操作可能更规范。

　　专题统筹　曲广宁　撰文　潘玉蓉　曲广宁