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楼市旺季难旺销--国家年鉴
《红周刊》记者[JiZhe] 郝宁
门前冷落车马稀，近期领涨北京楼市[LouShi]的通州地区成交量陷入低迷，但部分开发商[KaiFaShang]依然在“捂盘惜售”。记者[JiZhe]日前走访了通州区一些在售老盘看到，售楼处内鲜见看房者。从今年2月份北京加强版限购令出台后，看房人少、成交量低成为许多在售楼盘的共同遭遇。
通州楼市[LouShi]有点冷
对于通州楼市[LouShi]的滞销主因，多个地产项目人士直指调控威力——限购门槛对买房人的屏蔽使在售住宅愈发冷清。不过记者[JiZhe]也发现，在政策调控下部分楼盘封顶却不售房，很多新项目至今一直未开盘[KaiPan]，致使大量新盘继续延期上市，开发商[KaiFaShang]的销控节奏在很大程度上影响了存量的消化。
记者[JiZhe]从轻轨八通线通州北苑站下车，迎面便是矗立在通州黄金地段的楼盘天时名苑。记者[JiZhe]几经寻找终于见到了不显眼的天时名苑售楼处，售楼处内除了一名银行工作人员驻守办理此前购房的按揭事宜外空无一人。周边居民告诉记者[JiZhe]，“这个项目已经完工好几年了，到现在还没卖完，开盘[KaiPan]一再延期，开盘[KaiPan]方式也不透明，据说一期价格9000元/㎡左右，二期价格暴涨至25000元/㎡，有点‘捂盘惜售’的意思。”记者[JiZhe]也从附近的房地产中介了解到，“万达广场即将落在附近，届时房价还能再冲一冲，因此开发商[KaiFaShang]可能为了卖高价而找出一些理由拖延时间。”
距离天时名苑不远的世纪星城，不论从规模、口碑还是开发商[KaiFaShang]实力上都算得上佼佼者。但当记者[JiZhe]走进世纪星城售楼处时，偌大的售楼处除记者[JiZhe]外，再无其他前来看房的人。从该盘的销售人员口中得知，公司正在办理期房转现房手续，所以目前没有资格卖房。见记者[JiZhe]十分热衷此房，销售人员又提出，“如果能够一次性付清房款，可以进一步商量给予排号的资格，但如果分期付款，那就一切免谈。”某中介公司经理说，“目前贷款获批难度大，手续办理时间长，开发商[KaiFaShang]不愿意耗时间、耗精力去牵扯。”
商家变相“捂盘”
在持续高压政策下，一些开发商[KaiFaShang]对后市并不看好，可能会快速推盘。而在某些刚性需求的集中购买区域，有些开发商[KaiFaShang]并不急于出售，而是更多地观察市场的购买热度，以便正式开盘[KaiPan]时能定好价。而记者[JiZhe]从购房人口中也了解到，在调控加强的预期下他们也在等，双方的博弈日益激烈。
但降价[JiangJia]销售不一定立即就能迅速带起销售量，而作为对资金量有着巨大需求的房地产企业最害怕被人认定是“资金链出问题”，这也就是为什么许多房地产开发企业不愿轻易声言降价[JiangJia]的原因。于是延迟开盘[KaiPan]和挤牙膏式销售成了开发商[KaiFaShang]“捂盘惜售”的老伎俩，大多数开发商[KaiFaShang]认为目前的资金还算充裕，等形势明朗后再开盘[KaiPan]也不迟。此外，“捂盘”也不排除前期客户积累不够这一因素，开发商[KaiFaShang]希望以此营造楼市[LouShi]供应不足的假象，让购房者产生房价会被进一步哄抬的顾虑，从而为正式开盘[KaiPan]造势。
不过，消费者也没有这么好骗，“现在我就等着房子降价[JiangJia]，报道说通州积压了两万套房子，看他们还能抗多久，不是不想买，而是通胀太厉害，买不起啊。”一位长期看房的女士告诉本刊说。而据媒体报道，在通州“死扛”的同时，全国其他城市开发商[KaiFaShang]已经祭出了降价[JiangJia]的大旗。
全国楼市[LouShi]降价[JiangJia]潮涌
今年5月份，除重庆外重点城市成交量环比出现全线上涨，平均增幅达67%，其中广州增幅更高达221%。而成交均价则各城市呈现出涨跌互现，从5月份新开盘[KaiPan]及新推项目的定价策略来看，出现优惠的楼盘比例和折扣幅度与前期相比差别不大。但值得关注的是，直接低开的楼盘项目正逐渐增多。中国房产信息集团研究中心高级经理林波表示，“通常开盘[KaiPan]价格能比区域均价或周边同质楼盘低10%左右，即能获得不错的销售成绩。”
房企的降价[JiangJia]促销活动正暗潮涌动。今年4月30日以来，中海地产在深圳、南京、重庆、上海等地相继打出降价[JiangJia]旗号；5月底，武汉万科旗下的万科红郡打出“抱歉光谷，拉低你房屋均价1000元”诙谐的广告语。4月深圳刚刚推出史上最严限价令，中海地产便主动降价[JiangJia]吸纳市场需求，以至于曾经一度冻结了周边楼盘的销售。5月份万科A销售面积和销售金额分别同比增长72.4%和76.4%，优异的成绩或许与万科实施了降价[JiangJia]策略有很大关系。所以在当前楼市[LouShi]的胶着状态中，急需要一种力量打破供需双方的平衡，而如果全国楼市[LouShi]真的降价[JiangJia]了，那么离房地产股利空出尽的日子也不远了。