最受伤

　　首次置业、改善型买家：不是买不起，就是贷不到

　　2011年，限购、限贷政策步入“深水区”。尽管对首次购房者一路绿灯，对改善型需求者也允许“买一卖一”，但事实证明，在2011年上半年，无论是首次购房者，还是改善型买家，都受到了政策的“误伤”。对首次购房者来说，首付越来越高，实行基准利率，加上迟迟未见下降的楼价，让首次购房者上半年充满了纠结和焦虑。对改善型买家来说，更不敢随意换房，一旦换房，不仅可能导致买不回合适的房子，甚至是“无法获得贷款”。记者从广州[GuangZhou]几家大型中介行了解到，目前市场[ShiChang]上“买一卖一”的案例并不多。(詹青)

　　最惊喜

　　商用物业、不限购区域：因“限”得福，成交火爆

　　在大多数楼盘成交“被限制”之余，商用物业以及增城、从化等不限购地区的楼盘，却因“限”得福，在2011年上半年获得了量价的丰收。

　　2月底，“广州[GuangZhou]细则”公布增城、从化不限购。4月份，增城、从化公布房价[FangJia]调控[DiaoKong]目标。限价而不限购，给开发商留下了巨大的操作空间。借助“不限购”的优势，从化、增城楼盘成为上半年成交的大赢家。

　　而对于商用物业来说，更因住宅限购而“咸鱼翻生”。

　　越秀城建兴业地产(工商铺)营运总监朱辉称，近段时间以来，广州[GuangZhou]商用物业的表现可以用“量价齐升”来形容。“预期今年[JinNian]下半年全市甲级写字楼的净吸纳量将突破70万平方米，超越历史高位。在过去的9个月内，全市甲级写字楼售价也实现了50%的涨幅。”仲量联行广州[GuangZhou]及深圳董事总经理吴仲豪介绍。(詹青)

　　最狡黠

　　通胀保值、高端型买家：借名购房，手段多多

　　接近年中的时候，沉寂了大半年的高端物业纷纷寻求突破口，不少楼盘均取得不错的销售业绩。市场[ShiChang]中暗流涌动的一群狡黠的民间资金，以各种各样的名义、用各种各样的手段冲破“限购令”的限制，发展商更称其为“高端刚性需求”，认为[RenWei]在通胀的形势下，有钱人的闲钱急于寻找出路，这种迫切性与刚性需求买家并无两样。

　　这些“有钱人”是如何获得购房资格的？据记者了解，大多都是借用亲戚的名额，“这些有钱人，有自己的律师团队，可以制定完备的法律条款进行约束，并不畏惧法律风险，甚至他们根本不担心有法律风险”，某顶级豪宅的负责人告诉记者。　(詹青)

　　事件篇

　　文/羊城晚报记者 詹青

　　★“限时代”来临

　　●事件回顾

　　1月26日，“新国八条”正式出台，为今年[JinNian]房地产[FangDiChan]市场[ShiChang]定下基调，标志着楼市[LouShi]全面进入“限时代”。

　　“合理确定本地区年度新建住房价[FangJia]格控制目标”、“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”、“从严制定和执行住房限购措施”。

　　“限制”，毫无疑问地成为今年[JinNian]房地产[FangDiChan]市场[ShiChang]调控[DiaoKong]的主基调。

　　●市场[ShiChang]反应

　　就在这一夜，据说全国上下不少房地产[FangDiChan]开发商连夜开会，彻夜未眠。

　　民间的反应则喜感十足，有“段子”传：考虑到“限购令”执行后，各地离婚率不断攀升，更有小三趁势密谋扶正，现研究决定，自这个很“2”的日子，颁布“限离令”。北上广深一线城市每天离婚总额限制在百对以内，其他城市限50对；指标下发各居委会，如果超额，要约谈居委会大妈；离婚者需提供没有小三证明及非同居证明。

　　★“广州[GuangZhou]细则”落地

　　●事件回顾

　　2月25日，“广州[GuangZhou]细则”出台，“限外令”外，确定“买一卖一”等细则。

　　2月底，广州[GuangZhou]市公布2011年度新建住房价[FangJia]格控制目标，规定今年[JinNian]房价[FangJia]涨幅要低于11%，但把归属于保障房范围的限价房和经适房也纳入到新建住房统计范围。

　　而在限购政策的“红圈”之外，增城、从化有幸逃过一劫，但另一“限价”政策却随之浮出水面。4月初，两市陆续规定，单盘售价不得上浮5%-10%。

　　●市场[ShiChang]反应

　　“广州[GuangZhou]细则”并无新意，力度也未如预期严厉。市民称之为“温柔”，发展商称之为“务实”。

　　有网友调侃“本次政策充分兼顾到各阶层购房者的多重购房心理，可谓博众家之所长，集众者之所期”。网友甚至列出四类购房心态：1、买到的认为[RenWei]还好早买到了(心里想差点买不到，庆幸)；2、卖掉的认为[RenWei]还好早卖掉了(心里想差点卖不掉，惊险)；3、没买到的认为[RenWei]还好没有买到(心里想房价[FangJia]要跌了，冷汗)；4、没卖掉的认为[RenWei]还好没有卖掉(心里想卖了就没法再买了，英明)。

　　★“提准”每月一次

　　●事件回顾

　　年中回首，央行度过了“忙碌”的上半年。通胀压力高企，5月份CPI同比上涨5.5%，创34个月以来新高，6月份CPI预计将突破6%。紧缩型货币政策成为今年[JinNian]上半年的主基调。

　　进入2011年以来，央行已经连续六次上调存款准备金率，每次0.5个百分点。截至6月份，大型金融机构存准率达到历史高点21.5%。央行还在2月份及4月份加息0.25个百分点。

　　●市场[ShiChang]反应

　　每月一次的“提准”，富有规律。在总贷款额同比大幅下降的情况下，房地产[FangDiChan]业的贷款降幅更加显著。央行行长周小川在接受媒体采访时说，存款准备金率没有一个上限，它取决于条件，看来，每月一次的“提准”在下半年持续下去的概率依然极高。

　　★保障房“硬指标”

　　●事件回顾

　　中央下达的1000万套保障房的“硬指标”，无疑将打乱很多城市的既定计划，广州[GuangZhou]便是其中之一。

　　2月底“广州[GuangZhou]两会”期间，住房保障部门高调公布：今年[JinNian]全市计划新建保障性住房4.3万套，为历年新开工面积之最。但这个数字很快被更高的任务所取代，而这两个数字之间，土地、资金的缺口以及增加的工作量，都让“完成任务”变得遥不可及。

　　●市场[ShiChang]反应

　　落实资金和用地，并于次年考核，完不成任务的就约谈、问责，显然，中央层面的“军令状”形式已被地方政府所效仿并层层下压。然而，“铁腕任务”让不少经济学者质疑。经济学人士许小年在微博中写道：“保障房大跃进，土地、资金在哪里？物业管理谁负责？道路、商业、学校、医疗等生活配套服务谁提供？分配方法是什么？这些事都不研究落实，逼着下面弄虚作假。就像20世纪50年代大跃进，年亩产万斤，把农民的口粮、种子都交上去，饿死多少人？别再瞎折腾了。”

　　房价[FangJia]篇

　　“大山临盆”，房价[FangJia]微涨0.8%

　　文/羊城晚报记者 张秀钦

　　“史上最严厉调控[DiaoKong]”甫一出台，市场[ShiChang]震动：开发商人心惶惶，期望房价[FangJia]下降者拍手称快，连一向坚称房价[FangJia]会上涨的专家也认为[RenWei]“今年[JinNian]房价[FangJia]会下降”……

　　至今，2011年楼市[LouShi]已过半，除了增城，购房者并没有感觉其他区域的房价[FangJia]有所下滑。数据反映的情况是：今年[JinNian]1-5月份，广州[GuangZhou]十区一手房价[FangJia]为13226元/平方米，相比去年同期的13115元/平方米，微涨0.8%。此情此景，正如法国著名寓言作家拉封丹《大山临盆》中所描述：大山临盆，天为之崩，地为之裂，日月星辰，为之无光。房倒屋塌，烟尘滚滚，天下生灵，死伤无数……最后生下了一只小耗子。

　　市场[ShiChang]震动，部分消费者被限购、限贷挡在楼市[LouShi]门外，结果是诞下了房价[FangJia]微涨0.8%这只“小耗子”。

　　降价预言再度破产

　　房价[FangJia]高不高？数字告诉我们，现在的房价[FangJia]很高，说房价[FangJia]不高的，要不是脑子有问题就是心眼有问题。无论是从房价[FangJia]收入比还是和前一两年的房价[FangJia]相比，现在房价[FangJia]高是显而易见的。但是高房价[FangJia]什么时候会回落，只有回落之后才知道。这和人的一生没什么两样，只有经历过才知道发生了什么，能预先知道的那叫算命，那东西的准确率非常随机。

　　但很多人总以为自己就是楼市[LouShi]里面“算命”的，并将自己归类为“算得准”的行列中，结果遭遇被大家看到什么都没穿，只是在裸泳的尴尬。知名经济学家徐滇庆一世英名，因为预测房价[FangJia]被迫向深圳市民道歉。每一次中国楼市[LouShi]调控[DiaoKong]，经济学家谢国忠都会跳出来说中国房价[FangJia]会跌50%，这为他赢得了众多网友支持，也让他有了“Mr. Bubble”“泡沫先生”称号，但中国房价[FangJia]从来没有跌过50%。2008年、2009年房价[FangJia]倒是跌了一会，不过稍后反弹得更厉害。

　　即使如此，对房价[FangJia]进行预测的专家还是源源不绝，谁都知道，市场[ShiChang]关注的焦点就是房价[FangJia]，只有说房价[FangJia]，才能吸引眼球。“史上最严厉调控[DiaoKong]”一出，又有专家预测今年[JinNian]房价[FangJia]会降。

　　从目前来看，这种预测并不能说完全没有道理。因为房价[FangJia]这东西，可以环比，也可以同比。如果是环比，今年[JinNian]2月份广州[GuangZhou]房价[FangJia]还在1.4万元/平方米的水平上，3-5月都在1.2万元/平方米线上，也算是降了。

　　如果单个月同比，去年3-5月份，每个月的房价[FangJia]都比今年[JinNian]3-5月份的要高，这也算是降了。但我们知道，数字这东西，最能在表面上欺骗人，如果深入分析，就会发现事实和表面数据间有很大的出入。今年[JinNian]部分房价[FangJia]数据之所以表现为下降，是因为今年[JinNian]中心六区一手住房买卖不活跃，其成交占比从没有超过四成；而去年的前五个月，中心六区的成交占比基本都在五成以上(最低的4月份也有49.83%)。中心六区房价[FangJia]高，买卖不活跃了，表现出来的全市十区房价[FangJia]自然就低了。如果真的去比较单个楼盘，就会发现价格比去年低的并不多，比去年高的倒有不少。

　　如果以今年[JinNian]前五个月的均价进行同比，今年[JinNian]房价[FangJia]下滑的预测暂时不准。与去年相比，今年[JinNian]前五个月广州[GuangZhou]房价[FangJia]要比去年高出111元/平方米。单看111元/平方米并没有多少，但想想去年房价[FangJia]已经那么高了，今年[JinNian]竟然还能更高，一点上涨对购房者来说都是百上加斤。

　　上轮调控[DiaoKong]坏了心态

　　2007年政府对房价[FangJia]的打压，让房价[FangJia]从2008年开始震荡下行，特别到了2008年11月份，房价[FangJia]一路掉头向下。但因应对次贷危机而砸下的4万亿元投资，砸得全球市场[ShiChang]一片惊涛骇浪，砸出了全球最快的经济增速，也砸出了全球第二的GDP。加上对房价[FangJia]打压政策的松绑，房价[FangJia]在2009年五六月份迅速逆转向上，之后政府和开发商惊喜收获了史上最成功的财政及赢利，中国出现了销售超千亿元的房企，炒房者赚了埋头苦干一辈子都赚不到的钱。而有更多的市民，只能绝望地仰望“珠穆朗玛峰般”的房价[FangJia]。

　　影响更不好的是，这一轮调控[DiaoKong]下房价[FangJia]的反复，让市场[ShiChang]心态发生了明显的变化。炒房者更坚定了房价[FangJia]不会下跌、下跌便会有更厉害反弹的心态，只要一有机会，就会购入更多的房产。这一次“史上最严厉调控[DiaoKong]”总打压不了投资客的欲望，和上一轮调控[DiaoKong]的失败不无关系。炒房者买得越多，房价[FangJia]就越难下降。其次，开发商的心态也发生了变化。2008年谁跑得快谁是傻子，谁跑得最慢谁赚得最多。因此，这一轮调控[DiaoKong]成交量虽然大跌了，但谁都捂着掖着，不肯轻易降价，谁都怕再当傻子呀，这样一来，房价[FangJia]怎么降呢？！

　　要房价[FangJia]下降，现在看来只有炒房者和开发商的心态发生转变。要发生转变，目前来看还只能是资金的去杠杆化，买房者从银行借到的钱越来越少，开发商借钱越来越难，只能靠销售回笼资金。这样一来，开发商就算知道要做傻子也只能降价卖房。

　　语录篇

　　文/羊城晚报记者 赵亚洲

　　转眼间2011年楼市[LouShi]已经走完上半场，与以往不同的是，楼市[LouShi]在今年[JinNian]上半年遭遇了“史上最严厉的调控[DiaoKong]”。梳理半年地产风云，那些鲜活、有个性甚至有些南辕北辙的声音和观点，曾对市场[ShiChang]作出种种判断及预测，折射出2011年楼市[LouShi]是充满思辨的，喊涨与叫跌同在，利好与利空博弈，而最终的市场[ShiChang]状态又叫人跌破眼镜。

　　房价[FangJia]不会永涨不跌，也不会只跌不涨，所以无论唱空还是唱多，只要能坚持己见自圆其说，总有一天还是会在某种程度上实现“阶段性正确”。这是一个信息传播如此快速的时代，让2011年楼市[LouShi]的“雷语”也好，强音也罢，总能声声入耳，给人启发。

　　★看跌论：

　　大佬发音或成“雷语”

　　早在2011年年初，不少业界大佬、专家便开始对2011年楼市[LouShi]进行“预测”，很多机构、开发商代表、专家基于当时看不到调控[DiaoKong]环境会放松而选择了“看空”。

　　1月初，国家信息中心发布的研究报告认为[RenWei]，2011年房地产[FangDiChan]价格整体“震荡向下的概率较大”。与此呼应的是，中国社科院出版的2011年《中国与世界经济发展报告》指出，2011年，房地产[FangDiChan]价格可能下降。此后，中国社科院又在2011年《房地产[FangDiChan]蓝皮书》中称，2011年，我国房价[FangJia]走势将会出现分化格局，低档商品房价[FangJia]格将走低，平均房价[FangJia]水平将下降。

　　当中，也有具体给出降价指标的。去年底，中国人民大学发布的《中国宏观经济分析与预测报告》认为[RenWei]，货币政策的调整以及房地产[FangDiChan]调控[DiaoKong]加码，2011年上半年房地产[FangDiChan]行业资金链将出现严重问题，预计2011年3月至4月是楼市[LouShi]全面调整的时点，房地产[FangDiChan]价格将出现接近20%的下滑。1月3日，国际投行巨头摩根士丹利发表研究报告称，2011年内地住宅供应量可能会大于需求量，城市楼价会下跌15%。《第一财经》张庭宾则认为[RenWei]，一线城市楼价保守估计下跌30%，理由是提高购房成本、限购、房产税，此三管齐下，封杀了楼市[LouShi]的投资(投机)需求。全国人大常委会原副委员长成思危在年初也表示，预计“今年[JinNian]内地的房价[FangJia]没有大升的可能，或出现不多于25%的跌幅”。

　　3月份“全国两会”期间，两位业界大佬星河湾老板黄文仔、富力地产董事长张力齐齐抛出降价预言。黄文仔称，今年[JinNian]由于受各种因素的影响，广州[GuangZhou]房价[FangJia]将会有小幅回调，下调区间在10%到20%，都是非常自然的，而从长期来看，广州[GuangZhou]楼市[LouShi]均价保持在9000元/平方米左右比较合理。张力称，广州[GuangZhou]中心城区楼价会跌破到1万元/平方米以下，理由是土地成本会跌得厉害，土地成本下跌会带动整体房价[FangJia]下跌，估计土地成本会跌30%-40%，房价[FangJia]下跌是市场[ShiChang]理性的回调，并非房地产[FangDiChan]商的“寒冬”，去年突然涨那么多也是不合理的，虚高的情况下回落是合理的。

　　★看涨论：

　　看多派赢得“上半场”

　　2010年年底，针对中国人民大学发布报告“2011年3-4月份市场[ShiChang]出现拐点”的预测，上海易居房地产[FangDiChan]研究院综合研究部部长杨红旭反驳称，这个观点比“房价[FangJia]下跌20%”更不靠谱，他认为[RenWei]到2011年二三季度，国房景气指数可能会触底反弹，行业将重新步入上升通道。同期，广东省社会科学院、广东省省情调查研究中心联合公布了2010年度广东房地产[FangDiChan]企业竞争力评估结果，认为[RenWei]2011年广东房价[FangJia]难大涨大跌，而二三线城市房价[FangJia]或随城轨的开通出现较大幅度上涨。

　　2011年年初，广州[GuangZhou]举行了一场“封闭式”的房地产[FangDiChan]研讨会，广州[GuangZhou]房地产[FangDiChan]界的知名专家齐齐出席。房地产[FangDiChan]专家赵卓文透露，出乎意料的是，专家们的意见十分集中，预计2011年广州[GuangZhou]的房价[FangJia]还会涨。赵卓文认为[RenWei]，2011年广州[GuangZhou]一手房供应约6.5万套，而2010年销售逾800万平方米、过千亿元，2011年仍将是相对供求平衡、供应偏紧的年份，广州[GuangZhou]地价、房价[FangJia]正处于加速上升期。广州[GuangZhou]房地产[FangDiChan]从1979年起步，用了28年，直到2007年才达到1万元/平方米，预计从“1万元/平方米”到“2万元/平方米”会是一个加速过程。房价[FangJia]上涨类似股市的“逼空”行情，泡沫正在吹大，风险正在增高。

　　一贯“看多”的合富辉煌首席分析师黎文江认为[RenWei]，从宏观经济和城市发展来看，广州[GuangZhou]房价[FangJia]仍有较强的动力，预计2011年楼价仍处于上升趋势。预计2011年广州[GuangZhou]全市一手住宅均价合理升幅为8%-15%，月度均价在1.3万-1.5万元/平方米之间。

　　中国房地产[FangDiChan]经理人联盟秘书长陈云峰认为[RenWei]，中国房价[FangJia]2011年一定会在调控[DiaoKong]中顽强增长，且上涨幅度不会低于20%。在2011年的宏观调控[DiaoKong]下，房地产[FangDiChan]市场[ShiChang]将会有惊无险，地产商们依然心存乐观。“无论从哪一方面来说，房价[FangJia]没有理由不上涨”。