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连续加息：今年房价会下跌吗--国家年鉴
日前,央行宣布今年以来第三次加息[JiaXi],自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率[LiLv]0.25个百分点,其他各档次存贷款基准利率[LiLv]及个人住房公积金贷款利率[LiLv]相应调整。
调整后,金融机构人民币一年期存款利率[LiLv]达3.5%,这就意味着普通老百姓存在银行里的钱会有所增加[ZengJia];另一方面,一年期贷款利率[LiLv]提高达6.56%,也使得购房者[GouFangZhe]的还贷压力增加[ZengJia]。
但多数分析人士指出,在经济增速趋缓的背景下,央行宣布再次加息[JiaXi],凸显出当局坚决抑制通胀的决心。同时,对于房地产市场来说无疑也增加[ZengJia]了有力的调控砝码,甚至会直接促成房价[FangJia]在未来一段时间内加速下滑。
加息[JiaXi]使购房者[GouFangZhe]成本增加[ZengJia]
加息[JiaXi]会对普通购房者[GouFangZhe]的影响有多大？我们可以来算这样一笔账:以贷款20年还款100万元,这次加息[JiaXi]前,等额本息还款月供为7633元,还款总额为183.2万元。加息[JiaXi]后月供为7783元,比加息[JiaXi]前增加[ZengJia]150元;还款总额为186.7927万元,比加息[JiaXi]前增加[ZengJia]35912元。
“对于购房者[GouFangZhe]来说,加息[JiaXi]无疑是不利的消息,尤其是需要依靠申请房贷购房的购房者[GouFangZhe],不仅意味着房贷审批将会更加严格,而且即使通过审批,付出购房成本也会大幅增加[ZengJia]。”亚太城市[ChengShi]发展研究会政策研究中心主任谢逸枫认为。
北京大学公共经济研究中心研究员韩世同也认为,“加息[JiaXi]对"房奴"的影响最大。”现在很多银行已经取消首套房优惠利率[LiLv],再次加息[JiaXi]后产生的贷款成本不断增加[ZengJia],对于按揭的市民来说是一笔较大的负担。对于首次入市者也会有影响,不少首次置业者不会一次性付清房款,目前房价[FangJia]高,房贷也高,会迫使部分购房者[GouFangZhe]推迟购房。据银河证券首席策略分析师孙建波预测,加息[JiaXi]后商业贷款购房比例将缩减到20%以内。
上半年多数城市[ChengShi]房价[FangJia]回落
今年以来,在“新国八条”、“上调存款准备金率”、“地方调控细则与调控目标”、“限购限价”等利器调控下,全国楼市总体呈低迷态势,多数城市[ChengShi]商品房成交量下降,房价[FangJia]开始回落。
据中国指数研究院最新发布的报告显示,在监测的30座主要城市[ChengShi]中,有17座城市[ChengShi]上半年商品房成交量下降,且多数降幅明显[MingXian]。主要城市[ChengShi]中,近半数城市[ChengShi]商品房成交均价同比小幅下降。重点城市[ChengShi]中北京、杭州和深圳成交均价同比下跌;重庆、上海和天津同比上涨,其中重庆涨幅最大,达30.1%,二、三、四线城市[ChengShi]也越调越涨,涨幅较为明显[MingXian]。
与此同时,今年上半年土地市场明显[MingXian]降温,土地拍卖市场底价成交、流拍现象不时出现,北京、上海等地土地出让收益明显[MingXian]减少。
“调控政策对市场作用的效果正逐渐显现。但需要较长时间才能看到更明显[MingXian]的成效。”北京大学房地产研究所所长陈国强表示,今年上半年房地产政策重心是在供应上“做加法”,在需求上“做减法”,加大保障房和普通商品房的供应,压制投资投机性需求。同时,调整楼市发展模式和结构关系,改变此前过于偏重商品房建设,以及改变投资需求与自住需求、住宅和非住宅地产的比例关系等。
房价[FangJia]下行趋势日益明显[MingXian]
目前,加息[JiaXi]的“靴子”已经落地,对于当前成交低迷、房价[FangJia]明显[MingXian]松动的楼市而言,加息[JiaXi]和调控政策的叠加效应将进一步显现威力。而且,韩世同预测,现在一年期的存款利率[LiLv]是3.5%,负利率[LiLv]情况突出,存款利率[LiLv]还有1-2个百分点的上调空间,因此加息[JiaXi]空间仍然存在。
此前,央行频繁上调存款准备金率,使得大量资金被冻结,开发贷款难成为普遍现象。限购控制人们买房,加息[JiaXi]则影响人们的预期,加剧观望,将使开发商资金链进一步绷紧。
“加息[JiaXi]会降低购房者[GouFangZhe]的热情,开发商的销售压力会增大,预计接下来楼盘降价促销或会增多”,韩世同认为,加息[JiaXi]效应释放,很可能使得7月70个大中城市[ChengShi]房价[FangJia]指数呈负数。加息[JiaXi]的直接作用是增加[ZengJia]开发商的融资成本,这将逼迫开发商为保障资金安全而降价促进销售。预计下半年随着供应量的增加[ZengJia],成交量将出现回升,楼市将呈现量升价跌的局面。
北京师范大学金融研究中心主任钟伟也认同,7-8月份是房地产市场的降价的关键节点。钟伟表示,既然货币供应决定房价[FangJia]涨跌,那么央行收紧银根,房价[FangJia]短期内出现下跌的可能性很大。而且钟伟强调,此次降价并非是开发商的简单促销,而是出现真正的降价,其标志是新盘低价入市,如今深圳已经率先出现这种迹象。