二手房市场[ShiChang]受阻议价空间有望出现

　　上周有不少“高性价比”新盘入市，并有部分新房价格出现下调，这对于正处在胶着状态的二手房市场[ShiChang]有着不小的冲击；从目前二手房市场[ShiChang]来看，房东与购房者之间的僵持状态仍在持续，且短期内很难突破；限购对于二手市场[ShiChang]已是沉重打击，接踵而至的“限贷、停贷、难贷”对于二手房市场[ShiChang]无疑更是雪上加霜。同一手房市场[ShiChang]相比，二手房市场[ShiChang]面临着更为严峻的考验。

　　目前成都楼市约九成的二手

　　住宅交易都是刚性自住和改善型需求，投资需求被极大抑制，这种状况短期内很难改变。由于房东与购房者均无较大入市热情，二手房成交[ChengJiao]量仍将在低位震荡。另一方面随着高校学生毕业潮来临，二手房市场[ShiChang]的租赁业务量有望在第三季度进一步提高。而从二手房价格来看，目前虽未见明显下滑，但部分楼盘价格已出现松动，随着政策的持续强压，再加上一手房市场[ShiChang]的带动，在接下来的三季度，二手房市场[ShiChang]将会有不同程度的“议价空间”出现。

　　二手房成交[ChengJiao]的持续低迷让多数中介备受煎熬，实力较弱和业务单一的二手房中介更是举步维艰，更多的中小中介机构面临着倒闭或者转行。目前，已有部分中介机构转向未被限购的郊县市场[ShiChang]和商业市场[ShiChang]发展，这不失为当前市场[ShiChang]背景下的一条好出路。未来房地产经纪行业将加速向品牌化、规模化发展。

　　思源经纪：

　　项目降价或引发降价跟风潮

　　上周（6.27—7.3）供应面积[MianJi]为7.5万平米，较前周下降70%，降幅较大。成交[ChengJiao]量为12.1万平米，环比下降1%，成交[ChengJiao]量基本与前周持平，市场[ShiChang]以消化存量为主。上周新鸿基悦城开盘价格比之前有较大幅度下降，成为继九龙仓和佳兆业之后成都又一降价的港资上市公司，此次降价或许会引发其他楼盘的跟风，出人意料的是，此次降价由向来在成都很稳得住的港资公司发端，究其原因，或许是上半年的销售[XiaoShou]僵局导致开发商的资金链发生问题，在信贷紧缩的情况下，最好的选择就是降价促销回笼资金，这一次，港资公司率先行动，下一个跟进者是谁，还需拭目以待。

　　近期，成都市房管局出台通知，将对全域成都商品房销售[XiaoShou]现场和房地产经纪机构经营场所进行常态化检查，违反房地产相关法律法规政策规定的企业，除了依法受到相应处罚外，还将被关闭网签、暂停预售和媒体曝光等；北2.5环争夺之战一触即发，品牌开发商抢先入驻。思源认为：成都市房管局出台通知将对商品房销售[XiaoShou]进行常态化检查，这意味着之前的一系列调控政策法规进入执行落实阶段，这无疑是给部分操作不规范的房企出示黄牌。北2.5环作为成都市区内为数不多的尚未被密集开发的区域，是成都城区内的价值洼地，值得开发商关注。

　　世联地产(002285,股吧)：

　　新备案制度下，精装盘将逐渐减少[JianShao]

　　今后的精装房在预售方案制定、合同条款拟定以及最终的销售[XiaoShou]备案中，清水房价与精装修价格将明确分开，合同中将明确房价与装修价格，备案时更将明确具体的清水房价。在这一制度下，受到房价与装修价格明确分开的影响，将对精装房市场[ShiChang]产生较大的影响。影响主要包括两个方面：

　　第一，消费者首付压力加大，进而影响到项目销售[XiaoShou]及回款。由于银行不提供装修部分的按揭，将加重消费者的首付压力。假如一套精装房，总价100万元，其中装修为20万，按揭7成。如果装修部分可贷款，只需30万的首付款。装修分开后，首付款则需要44万，首付款增加了14万元。消费者的购房压力大大增加，这必然会使部分消费者放弃选择精装房。精装房消费者减少[JianShao]，将直接导致精装房项目销售[XiaoShou]压力加大。在目前本已不好的销售[XiaoShou]形势下，新精装房备案制度对精装房项目和开发商的资金链压力进一步加大。

　　第二，精装房项目将逐渐减少[JianShao]。虽然精装房能给项目开发带来更多的利润，但是在利润和销售[XiaoShou]压力之间，开发商将不得不作出选择。实现销售[XiaoShou]是产生利润的前提，不能实现销售[XiaoShou]，利润只是写在账面上的利润。为了降低销售[XiaoShou]的困难，我们判断大部分的开发商将放弃精装房，而更多地选择开发清水房。这将逆转装修房比例逐渐上升的趋势。

　　四川嘉联：

　　供应乏力，近郊别墅销量依然强劲

　　上周成都市新增别墅供应8套，环比上升300%，供应面积[MianJi]为1952.88平米，环比上升506%。其中主城区无供应，新增项仅在远郊的崇州，为愿景花雨涧的8套联排别墅。全市共成交[ChengJiao]别墅28套，环比下降22.2%，成交[ChengJiao]面积[MianJi]为8606.32平米，环比下降24.3%。其中主城区2套，近郊25套，远郊1套。成交[ChengJiao]区域主要集中在双流，成交[ChengJiao]22套。销售[XiaoShou]集中在近郊的项目，以联排别墅居多。在主城区、北部新城、龙泉驿、华阳、温江、郫县、青城山、牧马山八个板块中，从销售[XiaoShou]套数来看，华阳别墅销量以6套居最高位，其次为牧马山，成交[ChengJiao]3套。从成交[ChengJiao]面积[MianJi]来看，华阳销售[XiaoShou]面积[MianJi]为2884平米，为八大板块中最高；北部新城、温江、郫县和青城山板块成交[ChengJiao]均为0。上周有销量的别墅板块中，牧马山板块的供销比较大，销售[XiaoShou]压力最大，连续五周处于高位；华阳板块供销比低于50，销售[XiaoShou]压力相对较小。

　　嘉联认为，尽管别墅市场[ShiChang]的供应增幅较大，但是总量相对前几周极少，由于在通胀因素导致市场[ShiChang]处于加息通道，银根收紧对房地产高端市场[ShiChang]有一定影响，部分高端购房群体对资金的去向也会趋于谨慎，加之楼市调控力度并未放缓，市场[ShiChang]前景不明，开发商推盘也更加谨慎。预计较长时间内别墅新增供应都将处于低位。但近郊别墅项目销量依然强劲，越来越多的中产阶级购房者，开始注重社区所处的区位优势，是否处于上升空间，项目周边是否有完善的交通网络，项目周边拥有良好自然资源等，该片区域的发展已经有一定时日，在满足第一居所和5+2度假需求都具有独特的优势。

　　世家机构：

　　市场[ShiChang]供需矛盾凸显，刚需支撑市场[ShiChang]

　　六月，成都市主城区成交[ChengJiao]土地5宗，成交[ChengJiao]面积[MianJi]353.4388亩，郊区（县）成交[ChengJiao]土地13宗，成交[ChengJiao]面积[MianJi]1319.0369亩。成都市主城区共有21个项目开盘，总推套数5383套。高新区新增供应量及商品房成交[ChengJiao]量稳居首位。

　　上月，供应方面：成都市主城区共申领41个预售证，新增商品房供应面积[MianJi]1139259.88平方米。相比五月，六月申领预售证增加了7个，新增供应量增加约31.3万平米，呈37.88%的增量。成交[ChengJiao]方面：成都市主城区商品房成交[ChengJiao]面积[MianJi]630950.42平方米，成交[ChengJiao]套数8776套。其中，商品住宅成交[ChengJiao]面积[MianJi]为414344.65平方米。成交[ChengJiao]套数4485套。主城区商品房成交[ChengJiao]量环比五月有小幅回落，成交[ChengJiao]面积[MianJi]和套数环比增幅分别为21.55%和12.66%；商品住宅成交[ChengJiao]量与成交[ChengJiao]套数也出现降幅，环比五月降幅达12.86%和13.97%左右。存量方面，成都市主城区商品房存量14122238.45平米，共计197415套；较之五月，存量面积[MianJi]增加280352.49平米，套数增加3812套。二手房市场[ShiChang]：住宅共成交[ChengJiao]2356套，成交[ChengJiao]面积[MianJi]208664.26平方米，与五月相比，成交[ChengJiao]套数上浮16%，成交[ChengJiao]面积[MianJi]上浮18%。

　　六月成都楼市供应量相较五月增幅较大，整体市场[ShiChang]供应量维持在较高的位置。成交[ChengJiao]量继续低位运行，调控后市场[ShiChang]观望情绪浓厚，需求被压制，市场[ShiChang]供需矛盾凸显，刚需客群成为支撑市场[ShiChang]的主力。而为抑制通胀，央行年内六次上调金融机构存款准备金率，截至目前各大型金融机构的存款准备金率已上调至21.5%的历史高位，金融信贷趋紧已经使得部分城市出现银行暂停购房贷款或是暂停部分购房贷款的现象。央行再次收紧货币政策，可能导致这种现象逐渐增加，购房者获得贷款的难度也将加大。房地产开发商尽管通过去年的火爆销售[XiaoShou]积累了大量现金，但预计今后市场[ShiChang]流动性收紧，未来6至12个月房地产开发商将面临着在国内发债融资的挑战。

　　成都星源行：

　　下半年市场[ShiChang]将在震荡中前行

　　上周（6.27-7.3）累计销售[XiaoShou]商品房面积[MianJi]约17.1万㎡，环比减少[JianShao]2.3%（减少[JianShao]0.4万㎡）；其中商品住宅成交[ChengJiao]1253套，总面积[MianJi]约11.6万㎡，成交[ChengJiao]数量较上周减少[JianShao]116套，成交[ChengJiao]面积[MianJi]减少[JianShao]6.5%（减少[JianShao]0.8万㎡）。日均住宅交易方面，每天约成交[ChengJiao]约179套，环比前一周的195.6套减少[JianShao]16.6套。住宅交易方面，减少[JianShao]最多的是高新区，减少[JianShao]45.9%，其次是青羊区，减少[JianShao]14.8%。上周共成交[ChengJiao]二手住宅675套，成交[ChengJiao]面积[MianJi]7.3万㎡，交易套数环比增加4.3%（增加28套），

　　交易面积[MianJi]减少[JianShao]25.5%（减少[JianShao]2.5万㎡）。市场[ShiChang]交易平稳，与目前政策面相对平稳有较大关系，市场[ShiChang]从3月份以来，周交易量保持12-20万平方米的低位盘整。

　　对于下半年的市场[ShiChang]，星源行认为政策态势随着通货膨胀的有所缓解，紧缩的信贷或略有松动，对楼市来说或有一定利好。但要想提振整个楼市，难度较大，所以预计下半年市场[ShiChang]将在震荡中前行。

　　华西都市报记者李晖