【中国经营网综合报道】加码的楼市调控正在给一些三线[SanXian]城市[ChengShi]造成更大的压力。上周，国务院常务会议要求“房价[FangJia]上涨过快的二三线[SanXian]城市[ChengShi]要采取必要的限购措施”。随后，中国经营报报道称，住房和城乡建设部已经开始调查分析部分二三线[SanXian]城市[ChengShi]和中小城市[ChengShi]房价[FangJia]快速上涨的成因，并据此草拟新一轮的限购城市[ChengShi]的名单。

　　住建部急拟二三线[SanXian]楼市限购名单

　　据证券日报报道，7月份，对住房和城乡建设部而言，注定是繁忙的，草拟新一轮限购城市[ChengShi]名单的工作需要展开，督查保障房建设落实情况的工作也需要在31日前上报。

　　国务院要求房价[FangJia]上涨过快的二三线[SanXian]城市[ChengShi]也要执行限购政策同步，住房和城乡建设部已经开始调查分析部分二三线[SanXian]城市[ChengShi]和中小城市[ChengShi]房价[FangJia]快速上涨的成因，并据此草拟新一轮的限购城市[ChengShi]的名单。

　　今年上半年，由于限购政策在主要城市[ChengShi]的实施，投机资金开始转战三四线城市[ChengShi]房地产[FangDiChan]市场。一时间，这些城市[ChengShi]房价[FangJia]一路看涨，旅游概念、养老概念城市[ChengShi]的房产，更是领涨全国。在基础设施尚不完善的情况下，房价[FangJia]却已向一二线城市[ChengShi]看齐。岳阳曾以同比20%以上的房价[FangJia]独占大中城市[ChengShi]房价[FangJia]涨幅榜头名，2011年5月70城市[ChengShi]房价[FangJia]指数中;丹东以同比9.8%的涨幅位列首位。省会城市[ChengShi]虽然出现在第一批限购名单中，但各地实施情况略有不同，部分城市[ChengShi]采取主城区限购，郊区县开放的办法继续吸引房地产[FangDiChan]投资。

　　中小城市[ChengShi]快速上涨的房价[FangJia]引起了住建部以及国务院领导的“高度敏感”，决策层担心，一线城市[ChengShi]因限购而挤出的投机资本进入人均收入、购房支付能力更低的二三线[SanXian]、中小型城市[ChengShi]，将导致更大的经济与社会风险。因此，新一轮限购不可避免。

　　对于保障房的问题，住建部15日下发通知，要求各地在7月份集中督查保障房落实情况，于7月31日前将监督检查工作情况上报。9月，有关部门将对部分地区进行督促检查。政策落实不到位、建设进度缓慢地区的相关政府负责人将被约谈。业内人士表示，这一系列举措无疑将促进各地保障房建设进程进一步加快，目的就是要确保全面完成住房保障工作年度目标任务。

　　此份名为《关于开展保障性安居工程建设政策落实情况监督检查工作的通知》要求，省级住建部门、监察机关要切实负起监督检查牵头责任，落实各项工作措施，在2011年7月集中组织开展保障性安居工程建设政策落实情况监督检查，并于2011年7月31日前将监督检查工作情况报住建部、监察部。2011年9月，住建部、监察部将会同有关部门对部分地区进行督促检查。

　　据介绍，监督检查的内容包括各地保障性安居工程的任务分解、项目开工、完成投资及项目信息公开;政府资金是否及时到位;建设项目用地是否优先保障供应;保障房准入审核、分配、使用等是否公开公平公正等。

　　监督检查组对于监督检查中发现的问题及相应整改建议，要向当地政府及有关部门反馈。此外，检查中如果发现政策落实不到位、建设进度缓慢的地区，要提请住建部门、监察机关会同有关部门，约谈相关政府负责人。

　　谁先登榜?

　　据中国经营报记者了解到，“遴选”新一轮限购的二三线[SanXian]城市[ChengShi]名单，将主要依据房价[FangJia]涨幅和房地产[FangDiChan]开发投资增幅两个指标。国家统计局统计数据显示，5月份，全国70个大中城市[ChengShi]中，京沪广深四大一线城市[ChengShi]房价[FangJia]涨幅只有3.2%，明显低于其他城市[ChengShi]房价[FangJia]5.5%的平均涨幅。

　　除了房价[FangJia]上涨过快外，二三线[SanXian]城市[ChengShi]房地产[FangDiChan]开发投资增速过快，也成为限购升级的重要参考指标。统计局日前公布数据显示，上半年房地产[FangDiChan]开发投资增速高达32%，投资热情不减。

　　当部分城市[ChengShi]涨幅受到限制时，今年上半年，部分二三线[SanXian]城市[ChengShi]房价[FangJia]绝对价格已经开始向一线城市[ChengShi]看齐。其中2011年5月70城市[ChengShi]房价[FangJia]指数中，丹东以同比9.8%的涨幅位列首位，宜昌、韶关以及南昌、沈阳、呼和浩特等传统意义上的二三线[SanXian]城市[ChengShi]，在房价[FangJia]环比涨幅榜上领跑。

　　“所谓这个草拟的名单，并不是住建部直接发通知要求这些地方政府实施限购，而是首先看地方政府的主动性，如果某一地方符合国务院提出的房价[FangJia]上涨过快、房地产[FangDiChan]市场过热这两个标准，而未出台限购政策，住建部会做相应的沟通和督促工作。”前述接近住建部的权威人士称。

　　对此，住建部一位官员表示不便发表评论，但他证实，住建部确实拥有对执行限购政策情况进行检查、督促甚至“约谈”地方行政长官的权力。

　　国家统计局发布的5月份全国70个大中城市[ChengShi]住宅销售价格指数显示，当月房价[FangJia]环比涨幅超过0.5%的二三线[SanXian]城市[ChengShi]包括宜昌、韶关，上涨环比为0.6%;环比及同比涨幅较高的有南昌、兰州、西宁、乌鲁木齐、秦皇岛、丹东、吉林、牡丹江等城市[ChengShi]。

　　新一轮的限购城市[ChengShi]，将从这些城市[ChengShi]中产生。

　　未来限购城市[ChengShi]超100个?

　　据第一财经日报报道，目前，全国已有超过600个城市[ChengShi]公布了2011年新建住房价[FangJia]格控制目标，占全国城市[ChengShi]总数的92.5%，但实行限购政策的城市[ChengShi]仅40多个，以一二线城市[ChengShi]为主。

　　北京中原地产根据全国房地产[FangDiChan]新建商品住宅指数分析，今年前5月所有限购城市[ChengShi]房价[FangJia]同比上涨均值为4.04%，非限购城市[ChengShi]为4.89%。

　　北京中原地产三级市场研究总监张大伟表示，目前楼市限购城市[ChengShi]的成交量都明显萎缩，以北京为例，商品房与二手房的交易量都明显萎缩，在限购后的成交量中北京89.6%为自住的首次置业，本地户籍购房也占到了91%。投机投资需求明显被挤压出市场。根据中原分析的二三线[SanXian]城市[ChengShi]楼市涨幅来看，未来限购的城市[ChengShi]可能超过100个。

　　根据近半年来深入各二三线[SanXian]城市[ChengShi]调查发现，不少二三线[SanXian]中小城市[ChengShi]正在重复着过去一线城市[ChengShi]的房地产[FangDiChan]价格快速攀升的模式。

　　二三线[SanXian]城市[ChengShi]楼市库存趋于严重

　　据新华社电，渣打银行一项针对二、三线[SanXian]城市[ChengShi]房地产[FangDiChan]开发企业的调查显示，在调控大背景下，部分二、三线[SanXian]城市[ChengShi]房地产[FangDiChan]销量下滑，库存问题日趋严重，而今年下半年住房库存很可能继续增加，价格下调压力也显著增大。

　　被调查的30家开发商中，18家认为本地区开发商未售住宅超出今年年初预期，三分之二的受访者预计，今年的销量将低于去年，这其中，预测下降幅度的平均数是比2010年下降20%;对于未来是否持续下滑，很多人明确表示担忧。

　　随之而来的是日渐严重的库存问题。据渣打银行测算，目前，35个大城市[ChengShi]房屋库存相当3个月销量，这一数据在今年下半年很可能继续增加，预计到年底库存将上升到相当于7个月的销量，其中，二线城市[ChengShi]的库存问题将尤为突出。

　　据渣打测算，到今年年底二线城市[ChengShi]库存水平可能高达15个月的销售量;而三线[SanXian]城市[ChengShi]对购房者限制较少，库存年末可能攀升至4个月的销售量。

　　业内人士分析说，如果一些二线城市[ChengShi]库存水平进一步上升，房地产[FangDiChan]价格下调的压力将会非常大。渣打调查显示，30家开发商中，有7家表示过去6个月中，其所在城市[ChengShi]的新建住房价[FangJia]格出现下降，10家表示价格持平;二手房方面，半数受访开发商称所在城市[ChengShi]房价[FangJia]没有发生变化，8家表示价格上涨1%到10%，只有4家称价格出现适度下降。

　　这项调查由渣打银行全球研究部针对3个二线城市[ChengShi](成都、南京和武汉)和3个三线[SanXian]城市[ChengShi](石家庄、西安和中山)的30家房地产[FangDiChan]开发企业经理或销售主管所作。

　　GDP的“钢丝绳”

　　据第一财经日报消息称，在17日于北京举行的中国房地产[FangDiChan]50人论坛2011北京夏季峰会间隙，国家统计局原总经济师姚景源称，当前的房地产[FangDiChan]宏观是一个处于“对峙”的阶段。

　　限购进一步扩大，无疑给地方政府带来不小的压力。一方面要从严遏制房价[FangJia]过快上涨，另一方面又要确保其能平稳健康运行，地方政府面临艰难抉择。上半年曾出现少数地方停止执行或变相放宽住房限购政策的苗头，一度传出海口和大连计划放松限购。

　　7月12日，国务院常务会议即指出，部分城市[ChengShi]房价[FangJia]上涨压力仍然较大，有的城市[ChengShi]调控力度有所放松。

　　限购政策进一步加码对地方经济带来不小的考验，尤其经济发展高度依赖房地产[FangDiChan]业的部分省市。

　　海南省副省长林方略近日表示，初步预计，今年上半年海南地区生产总值1220亿元，增长10%左右，增速比上年同期回落9.4个百分点。林方略表示，海南完成今年全年经济增长13%的目标难度较大，保持房地产[FangDiChan]健康平稳发展、控制物价上涨面临较大压力。

　　目前，海南只有海口和三亚实行限购政策，如果有更多城市[ChengShi]加入限购，海南经济增长压力势必进一步增大。在房地产[FangDiChan]市场火爆的海南陵水，上半年房地产[FangDiChan]投资约占固定资产投资的84.7%，税收收入所占比例达96.5%。值得关注的是，严重依靠房地产[FangDiChan]业的琼海市，其经济增速自2009年以来在海南的县级市中连续保持第一，但在2011年一季度意外出现负增长，在海南倒数第一。

　　而在去年第一季度，在火爆的房地产[FangDiChan]销售局面下，琼海市经济增长58.7%，总量跃升全省18个市县第三，增长幅度高居全省第一。

　　琼海市统计局有关负责人表示，房地产[FangDiChan]销售市场持续低迷，导致房地产[FangDiChan]业增加值同比下降23.5%，是琼海市首季度经济出现负增长的原因所在。

　　琼海市发改委副主任陈正伟表示，房地产[FangDiChan]业占琼海经济比重过大早已引起市政府的关注，下半年琼海将重点通过加大项目投资和发展文化旅游产业来拉动经济增长。

　　琼海遭遇的问题并非个案。在经济发展高度依赖房地产[FangDiChan]业的三亚、文昌以及海口等海南东线城市[ChengShi]也都遭遇这一危机。一季度，三亚GDP增速仅为3.8%、文昌为5.3%，而工业比重较高的西部城市[ChengShi]儋州市实现GDP增速为22.2%、东方市经济增速为22.3%，西线工业城市[ChengShi]经济发展受房地产[FangDiChan]影响明显较小。

　　限购势必影响整体房地产[FangDiChan]市场房产，进一步波及地方财政收入。

　　根据方正证券的统计，1至5月全国128个城市[ChengShi]土地出让金比去年同期下滑了5%。但与此相对应的是，审计署报告显示，截至2010年底，全国省、市、县三级地方政府性债务余额共计10.72万亿元人民币，其中政府负有偿还责任的为6.71万亿元。

　　专家：谨防三四线城市[ChengShi]曲线规避调控

　　中国土地勘测规划院相关负责人分析说，持续收紧的房市调控政策推动了地价涨幅的回调。“一方面，中央联合地方政府不断加大保障房建设力度;另一方面，在一季度限购、限贷、限价严厉调控政策基础上，银根进一步收紧，上半年六次上调存款准备金率、两次加息，对开发企业资金面持续施压，基本缓解了企业高价抢地的状况，房价[FangJia]、地价逐步平缓回调。”

　　不过这位负责人也表示，目前，房地产[FangDiChan]市场调控中的一些难题仍未有效破解，例如土地、金融、税收等政策的调控力度和综合协调能力有待提高，地方政府追求局部经济发展带来的需求和压力巨大等。综合各类因素，一要谨防地方政府落实中央政策的力度有所弱化;二是谨防三四线城市[ChengShi]曲线规避调控政策现象，以免土地市场再度过热。预计下半年，全国各主要城市[ChengShi]居住地价将总体趋稳。