北京[BeiJing]“商改住”项目[XiangMu]被“封杀”的命运，早在去年5月发布“禁酒令”时，就已注定了。今年5月，北京[BeiJing]五部委颁布《关于加强部门联动，完善商业[ShangYe]、办公类项目[XiangMu]管理的通知》，只是带给它们一次短暂的“回光返照”。

　　5月销售飘红，6月却是门庭冷落。“商改住”项目[XiangMu]已到了退场的前夕，“稀缺”估计会渐渐成为“绝迹”。

　　短暂的回暖

　　6月初，记者以买房人身份走进南城的蓝光云鼎项目[XiangMu]，与火热的天气相比，售楼处人气颇为清凉，销售人员也很是淡定。“50年产权，没有天然气。”售楼员干脆地说。

　　现在卖的是54平米和60平米的LOFT，所剩已经不多，均价高达36000元/平米“只有54平米的户型还有优惠。”据售楼人员说，销售一直不错，北京[BeiJing]市房地产交易管理网的数据可以作证，项目[XiangMu]签约已经过半。

　　亦庄的一个“商改住”，售楼人员倒是十分积极：“以后商改住的项目[XiangMu]就不给办理产权证了，您现在买，投资、自住都合适呀！”

　　当然也有矢口否认的，“我们项目[XiangMu]是商住两用，跟商改住没关系。”这是通州一处只有50年产权的项目[XiangMu]。

　　无论哪一家，售楼处都称得上门可罗雀。而在一个月前，则是另外一番景象。

　　5月是“商改住”的黄金期。“商改住将上演最后疯狂”、“6月1日后，商改住将成历史”、“绝版低价房团购优惠进行时”、“商改住房紧追政策末班车，最大优惠8折起售”……多个项目[XiangMu]借助禁令高调促销，在一些地产资讯网站随处可见此类噱头。

　　效果也确实不俗。丰台宋家庄附近的红狮家园，一开盘即被抢购大半；东亚上北中心、润枫欣尚、绿地新都会·微堂、中弘·北京[BeiJing]像素、林肯公园、7克拉……均受到热捧，在5月楼市销售榜中居于前列。亚豪机构的统计数据显示，5月商住类型楼盘累计成交1775套，占当月成交总量的24%.“红五月”直接的导火索当然是“禁商令”。5月16日，北京[BeiJing]市住建委会同市发展改革委、规划[GuiHua]委、商务委、国土局联合出台《关于加强部门联动，完善商业[ShangYe]、办公类项目[XiangMu]管理的通知》（以下简称“通知”），6月1日起正式执行。

　　在设计方面，“通知”要求，商业[ShangYe]、办公类项目[XiangMu]应采取公共走廊、公共卫生间式布局，不得采用单元式或住宅[ZhuZhai]套型式设计；在测绘方面，商业[ShangYe]、办公类项目[XiangMu]禁止擅自进行房屋分割测绘；同时，开发商[KaiFaShang]不得采取返本销售或者售后包租等方式销售此类项目[XiangMu]。在房屋产权登记管理方面，商业[ShangYe]、办公类项目[XiangMu]以界限固定、可独立使用、并有明确唯一编号的房屋作为登记基本单元，禁止以虚拟、划线分割形式进行登记。

　　不过，“通知”同时规定，已经取得预售证或者测绘后已经备案的项目[XiangMu]仍按照以往的程序正常销售。

　　“政策出来后，给市场[ShiChang]留出了时间，此间跑完了报批的楼盘，就没有问题，跑不完只能重新规划[GuiHua]了。”一位不具名业内人士说。政策出台确实引发了一轮"商改住"项目[XiangMu]的购买热潮，但很快就下去了。“比如中弘·北京[BeiJing]像素，政策刚出来的时候被疯抢；两周之后再去，一个人也没有了。”

　　“"商改住"的稀缺性其实是人为放大的。”亚豪机构市场[ShiChang]总监郭毅强调。目前，北京[BeiJing]有大量已完成规划[GuiHua]报批的商住项目[XiangMu]，市场[ShiChang]供应不存在问题。而商住楼盘生活成本高、持有成本高、转让成本高的天生缺陷毕竟无法弥补，这也是为什么商住项目[XiangMu]销量大增、却不敢贸然涨价的原因。

　　一剑封喉

　　上世纪90年代初期，深圳写字楼市场[ShiChang]火爆，大批项目[XiangMu]集中入市。供需失衡导致长时间内市场[ShiChang]低迷，许多烂尾楼就此出现。当时，一些已批复的写字楼物业，为了规避风险，纷纷改头换面，以“商务公寓”或“酒店式公寓”的形式推出。这也就是中国第一批“商改住”。

　　相关法律条文规定，建设用地经依法批准后，用地单位就不得擅自改变原批准的土地用途。因此，“商改住”本质上是一种违法行为，在市场[ShiChang]上也一直属于“小道”。只是近来，“由于一二线城市限购政策的出台，为了规避政策，打擦边球才流行起来。”北京[BeiJing]华业行房地产经纪有限公司总经理张伟东说。

　　2007年，北京[BeiJing]楼市住宅[ZhuZhai]价格飙升，多个区域出现“商住倒挂”。因此，大量土地性质为商业[ShangYe]或公建的项目[XiangMu]，被开发商[KaiFaShang]以住宅[ZhuZhai]的形式开发。

　　“由于此类土地价格相对较低，开发商[KaiFaShang]在价格制定方面相对便宜，利于其快速回笼资金，因此出现大量"商改住"产品[ChanPin]，这与目前的地产市场[ShiChang]极为类似。”中原地产华北区住宅[ZhuZhai]技术中心总经理张继锋说。

　　2010年5月，北京[BeiJing]市住建委发布了《关于加强酒店类项目[XiangMu]销售管理有关问题的通知》，这个被称为“禁酒令”的文件要求，酒店类立项的项目[XiangMu]不得擅自改变项目[XiangMu]用地性质和规划[GuiHua]用途经营使用，未经批准不得擅自分割转让。当年11月，再一次勒令已建成的非住宅[ZhuZhai]项目[XiangMu]禁止擅自分割。直到今年6月，北京[BeiJing]全面禁止新增“商改住”项目[XiangMu]。

　　“商改住”的叫停，是否意味着商业[ShangYe]地产也将“被调控”？张继锋并不这么认为。

　　“这并非是针对商业[ShangYe]地产，而是堵塞住宅[ZhuZhai]调控过程中出现的一些问题或漏洞，同时表明调控方向的不放松，降低开发商[KaiFaShang]及购房人的心理预期，使楼市调控能够达到效果。”

　　北京[BeiJing]全面限购，措施力度为全国之最。住宅[ZhuZhai]项目[XiangMu]纷纷偃旗息鼓，此时，大量“商改住”却打着“不限购”的旗号热卖。在政府看来，这无疑是对正常市场[ShiChang]秩序的一种扰乱。

　　“政府是在扭转房产是一个快速升值产品[ChanPin]的观念。”华高莱斯房地产研究中心经理王楠也这么认为。叫停“商改住”，正是要堵住购房投资者的“后路”。

　　业内人士大多认为，此轮政策出台，前期缓冲时间较长，并不会对市场[ShiChang]造成很大冲击。“从去年的禁酒令开始，已经让人们知道政策可能会进一步严格。”王楠表示，到今年6月1日的全面禁止“商改住”，前前后后有一年的时间让开发商[KaiFaShang]做心理铺垫和预期。“基本上从去年的八九月份开始，LOFT的审批就被卡死了，层高4.2米以上都不会再批。”

　　在郭毅看来，去年开始接连收紧“商改住”，确实给了开发商[KaiFaShang]一个紧缩信号，但由于禁商是针对规划[GuiHua]审批环节，开发商[KaiFaShang]从拿地到进行项目[XiangMu]定位，完成规划[GuiHua]设计，到最终的规划[GuiHua]报批，一般需要三个月的时间。能够提前预判政策收紧，并及时完成规划[GuiHua]审批的过关企业极为有限。

　　“目前已经引起了大量开发商[KaiFaShang]的警觉。”张继峰透露，大部分“涉险”新项目[XiangMu]在推迟开盘日期，例如西区国际公寓、首开石榴派项目[XiangMu]；仍有部分项目[XiangMu]在调控期间，由于已经通过审批，正采取快销措施迅速回笼资金，以“量少、稀缺”吸引刚需客群。

　　而对于“商改住”项目[XiangMu]，最严厉的把控莫过于从规划[GuiHua]细节上卡死，规划[GuiHua]上就不允许再有居住类产品[ChanPin]的元素出现，导致最终产品[ChanPin]仅能以商用形态出现。

　　5月17日，某北京[BeiJing]区域营销总监在其微博上说，针对京建发「2011」192号文件，马上召开营销紧急会议！！结果是没有好的对策，只能静观其变。

　　王楠坦言，目前的情况是完全卡死，没有商量的余地。只能在产品[ChanPin]上想办法，比如写字楼可以做出SOHO类型，用创意产业撬动市场[ShiChang]。验收一方是测绘，另一方是规委，两轮验收上的相关政策配套细节还未出，便有人想预留卫生间等空间的管道，先去报规，等验收合格后再把这些预留的空间做好。“若最终房产证上无法分割销售，怎么办，是存在很大风险的。”

　　据传，万科收购的赢嘉中心，也是方案走了好几轮，最近的方案是想走企业家会所的概念。而政府是按照报规划[GuiHua]的时点来批“商改住”项目[XiangMu]，收购项目[XiangMu]假若是按照重新报批规划[GuiHua]的时间算，这对赢嘉中心而言就比较麻烦了。

　　“按照正常的开发流程，开发商[KaiFaShang]拿到施工许可证开始开工建设的先决条件是已经取得了规划[GuiHua]许可证，除非开发商[KaiFaShang]违规开工，否则不会出现项目[XiangMu]已动工但最后无法拿到房产证的情况。”但在郭毅看来，肯定会有开发商[KaiFaShang]在拿地阶段没有过多地考虑到商业[ShangYe]运营的困难，盲目囤地，取得的土地中商业[ShangYe]公建比重过高的现象，这样的企业会更多地受到全面禁商的影响。

　　时下存量商业[ShangYe]办公共有5.2万套，而存量商品住宅[ZhuZhai]也不过10.1万套，显示出商业[ShangYe]办公市场[ShiChang]目前存在着严重的供大于求。在目前融资难度大、成本高的现状下，开发商[KaiFaShang]的商业[ShangYe]用地面临着变现难的难题，有可能会影响到企业现金流的安全。

　　需求即空间

　　供职于北京[BeiJing]一家媒体的严小姐，眼下正准备出手一套商住房，“租房让我厌倦，”严小姐说，“而纳税记录尚不满5年，即使满了5年，房价也太贵。”小户型、低总价、不限购的商住房，成为她眼中的最佳选择。

　　当下，北京[BeiJing]起码还有50个“商改住”在售，例如SOCO公社、合生·麒麟社、金澳国际、凯德·华玺等。严小姐的心愿应该不难实现。但禁令已经颁布，“商改住”渐成绝响，未来的“北漂一族”要实现安居梦想，是否更难了一步？

　　张继锋认为，北京[BeiJing]的“商改住”产品[ChanPin]大部分位于发展成熟、配套完善的区域，周边生活便利，产品[ChanPin]本身也具有相应的居住功能，例如独立厨房、洗手间等。大部分“商改住”项目[XiangMu]售价，均低于周边普通商品房价格，且户型面积小、总价低。对于刚工作不久、积蓄收入有限的青年白领，是一种“惠而不费”的选择。一些商住项目[XiangMu]规划[GuiHua]为时尚的LOFT，或者开发商[KaiFaShang]增加精装修实现拎包入住，更受到了青年人的喜爱。

　　此外，商住项目[XiangMu]的另一特点是可以作为公司注册地，在目前SOHO办公和小型创业公司增多的情况下，商住楼盘的可注册特点受到了投资客的欢迎，购买后便于出租，特别是租给公司用做商用，租金水平相应还能有所提高。

　　“商住类型项目[XiangMu]最大的优势就在于自住、投资俱佳。”郭毅说。选择“商改住”项目[XiangMu]的客户，很大一部分是投资类客群，占到60%以上的比重；另外一部分是实在没钱的年轻人，譬如买一个30来平米的开间或者50平米的一居室，满足基本居住需求。

　　“商改住”其实是个怪胎，这怪胎的产生是因为规划[GuiHua]的不合理。政府以贪大求全之心，在区域规划[GuiHua]时设计了大量的商业[ShangYe]、商务配套；而在企业拿地之后，发现这部分没法做也许是市场[ShiChang]根本不具备充足的容量，也许是企业没有做商业[ShangYe]地产的实力和资金。变身“类住宅[ZhuZhai]”，当然是最稳妥、资金回笼效率最高的方式。

　　令人惊奇的是，“商改住”的两栖属性，反而使其成为一线城市住宅[ZhuZhai]体系中重要的一环。在北京[BeiJing]，地价高昂，房价水涨船高。绝大部分住宅[ZhuZhai]项目[XiangMu]都面向“高端”。相形之下，“商改住”则表现出少有的亲民形象，非常适合作为都市青年的起步住宅[ZhuZhai]。

　　但无论如何，“商改住”已经渐行渐远。即使不叫停，“限购令”也会令人们对这种产品[ChanPin]心生疑惑。机会只有一次，买完“商改住”项目[XiangMu]后，客户不知道自己在多长时间内可以拥有再次升级的资格。这是因为虽然“商改住”项目[XiangMu]不限购，但如果买了一套“商改住”项目[XiangMu]，再买房的时候就算“第二套”了，在首付比例和贷款利率方面都无法享有首套房待遇。

　　更何况，“商改住”项目[XiangMu]的缺点太明显了。密度大、楼间距小；户型局促、日照和通风不利；电梯拥挤，邻居成分比较复杂……没有人想在商住房过一辈子。而“限购令”让人们在居住上更倾心于“一步到位”，选购“十年不用换房”的产品[ChanPin]。

　　“商改住”并不规范，但它毕竟为市场[ShiChang]提供了这样一种过渡型住宅[ZhuZhai]产品[ChanPin]。刚结婚的年轻人可以自住，未来有了孩子，还可以将“商改住”出租或出售，换套大点的房子。封死了这一块，有没有什么产品[ChanPin]可以作为替代呢？可以等保障房，多数人会认为这是个遥不可及的梦想；可以去香河、固安，这让上下班的行程变成一次更严酷的挑战。

　　对于在京尚未购房的人群，张继锋建议，如果需要在北京[BeiJing]继续发展，可暂时考虑租房居住，毕竟目前房租要远低于商品房贷款后月供的支出。如果考虑到结婚，也可以选择在家乡或其他房价较低的城市购房，在北京[BeiJing]租房居住。“由于二、三、四线城市房价相对较低，泡沫相对较小，因此在这些城市购房，房产仍有一定的升值空间，且相对负担较轻，从长远来看，应该是一个比较好的选择。”

　　波及全国？

　　伟业我爱我家市场[ShiChang]研究院负责人直言：“不限购”、“低总价”的“商改住”项目[XiangMu]，成为投资需求释放的重要渠道。然而，在日渐完备的制度的作用下，经历短暂的政策适应过后，商住楼市场[ShiChang]在北京[BeiJing]恐将变成一段历史印记。

　　而当前禁止“商改住”仅局限于北京[BeiJing]。张继锋分析认为，未来可能仅蔓延到房价上涨过快区域，例如上海、广州、深圳等地。由于这些区域与北京[BeiJing]存在相同的房价上涨过快、过高的问题，因此才能使“商改住”这类产品[ChanPin]出现；对于其他房价较为稳定，住宅[ZhuZhai]产品[ChanPin]供应量充足的二、三、四线城市，则该类产品[ChanPin]出现的量也相对较小，对普通住宅[ZhuZhai]影响相对较小，因此短期内该政策推广向全国的可能性不大。但从长期来看，“商改住”毕竟是属于违反相关法律法规的做法，未来可能会发展为全国趋势。

　　在上海证大外滩国际金融服务中心置业有限公司总裁吴洋看来，倘若新政波及地方，会对地方的开发商[KaiFaShang]们造成较大的冲击。因此，此番京城新政出台也相当于为地方开发商[KaiFaShang]们敲响警钟，或许该是商住开发商[KaiFaShang]们“鸣钟收兵”的时候了。

　　事实上，今年的2月份，广州市规划[GuiHua]局就已开叫停“商改住”项目[XiangMu]的先河。有媒体爆料，位于广州环市东路的正佳东方国际公寓（原合银广场）被责令不得再以公寓名义销售。一时间，很多“商改住”项目[XiangMu]的开发商[KaiFaShang]纷纷“自危”，在宣传上不敢使用“公寓”等敏感性字眼。

　　不过，王楠认为，未来一年内，全国各地都纷纷效仿，全面禁止商业[ShangYe]、办公立项楼盘的分割销售的几率并不大。实际上，上海、广州等地都已修订了他们自身的建筑规范，譬如LOFT产品[ChanPin]超过2.6米的部分，有的会算1.5倍面积，有的甚至就算2倍面积。“商改住”项目[XiangMu]“买一层送一层”这样的市场[ShiChang]优势自然就不再有了，为此买单的消费者会越来越少。即使不像北京[BeiJing]这样“一刀切”，“商改住”项目[XiangMu]也会日渐消失。