吴向军，硕士，CFA，9年证券基金从业经历。2004年6月至2007年6月在美国[MeiGuo]Avera Global Partners工作，担任股票分析师；2007年6月至2011年4月美国[MeiGuo]Security Global Investors工作，担任高级分析师。2011年5月起加盟国泰基金管理有限公司，目前担任国泰中国企业境外高收益债券基金和国泰美国[MeiGuo]房地产[FangDiChan]开发基金基金经理。

　　美国[MeiGuo]商业地产投资多为房地产[FangDiChan]信托投资基金，其主要靠商业地产的租金收入，属性为固定收益，对于因经济好转而受益的敏感度不高。

　　住宅型房地产[FangDiChan]是QE3和美国[MeiGuo]联邦房屋金融局发布的其他促进贷款市场政策的直接受益者，住宅地产关键指标在于量和价。

　　证券时报记者 吴昊

　　今年以来美国[MeiGuo]股市表现抢眼，国泰美国[MeiGuo]房地产[FangDiChan]开发基金基金经理吴向军在接受证券时报记者采访时表示，未来美国[MeiGuo]股市将持续走强，美国[MeiGuo]房地产[FangDiChan]周期在未来三五年内会保持景气，特别是美国[MeiGuo]住宅房地产[FangDiChan]开发产业链相关股票将显现机会。国泰美国[MeiGuo]房地产[FangDiChan]开发基金近期获批，并于上周在各银行销渠道开始正式发行。

　　经济缓慢复苏

　　助力美国[MeiGuo]股市

　　今年以来美国[MeiGuo]股市上涨强劲。公开数据统计显示，截至5月31日，今年前5个月A股涨幅为1.39%，而美国[MeiGuo]三大股指道指、标普500指数和纳斯达克指数同期分别上涨15.35%，14.34%和14.45%。

　　吴向军继续看好美国[MeiGuo]股市的原因在于：第一、美国[MeiGuo]资本周期非常明显，目前美国[MeiGuo]经济周期正处于上升通道中，美国[MeiGuo]经济在2009年和2010年期间触底后，伴随第三次量化宽松政策（QE3）推出开始逐渐回升。第二、目前美国[MeiGuo]失业率在下降，就业率水平稳步增长，这也说明经济在缓慢复苏。

　　“经济缓慢增长要比快速增长好，缓慢增长不会导致经济过热和通胀，不会带来加息压力。”吴向军表示。美联储之前也表示，除非美国[MeiGuo]经济复苏过快，2015年底之前不会改变利率政策。

　　近年来欧洲经济不景气，中国经济的恢复也面临不确定性，在此背景下，吴向军认为，美国[MeiGuo]经济外向型部分并不明朗，其动力主要来自内需消费品和房地产[FangDiChan]。“在内需型导向的经济复苏大背景中，美国[MeiGuo]股市延续强势的确定性较高。不像日本股市，今年以来已上涨超过40%，但其上涨多是因为日本宽松货币政策刺激，下半年日本股市风险仍然很大。”吴向军表示。

　　人口红利推动

　　美房地产[FangDiChan]复苏

　　吴向军表示，国泰美国[MeiGuo]房地产[FangDiChan]开发基金将主要投资于住宅房地产[FangDiChan]开发链条上的上市公司，包括建筑商、家具家电、建筑建材、房贷机构等，这些相关链条中的上市公司跟房地产[FangDiChan]景气度紧密相关，其股票表现也与房地产[FangDiChan]股联系紧密，如果美国[MeiGuo]房价涨幅为30%，关产业链的上市公司利润增幅将不止30%。

　　美国[MeiGuo]房地产[FangDiChan]市场分两类：一类是商业地产，另一类是住宅地产。“美国[MeiGuo]商业地产投资多为房地产[FangDiChan]信托投资基金（REITs）的形式，其主要靠商业地产的租金收入，属性为固定收益属性，对于因经济好转而受益的敏感度不高。”吴向军介绍称。

　　吴向军表示，住宅型房地产[FangDiChan]是QE3和美国[MeiGuo]联邦房屋金融局发布的其他促进贷款市场政策的直接受益者，住宅地产关键指标在于量和价。

　　“从美国[MeiGuo]每月住宅开工量数据可以看到，该数据2005年开始大幅下降，美国[MeiGuo]住宅价格整体水平也在2005期间达到最高峰。金融危机爆发后，房地产[FangDiChan]泡沫破灭，住宅开工量接近底部，价格也进入盘整期。不过2012年以来，美国[MeiGuo]住宅型房地产[FangDiChan]价和量都触底反弹。”

　　针对美国[MeiGuo]房地产[FangDiChan]发展的需求和动力，吴向军认为美国[MeiGuo]人口增长导致美国[MeiGuo]房地产[FangDiChan]需求源源不断。“美国[MeiGuo]每年增长近300万人口，300万人要成立家庭，会形成巨大住宅需求。另外旧房换新，每年新增规模150万人左右，无论是首套还是改善，需求都在增长。”

　　吴向军进一步指出，具体而言，投资标的会紧跟美国[MeiGuo]人口流动，美国[MeiGuo]人口是从中间地带往两岸经济发展较好的区域流动。从基本面分析来看，两岸升值空间更大。房地产[FangDiChan]市场基本面和现金流也相对较好，除了地段，还要观察开发商实力，不过很多资质较差的房地产[FangDiChan]公司已在2008年破产，剩下的开发商资质多数还不错。

　　美国[MeiGuo]次贷危机

　　不会卷土重来

　　美国[MeiGuo]房地产[FangDiChan]经过稳定增长周期后再次发生类似次贷危机的风险有多大？吴向军认为，这种情况发生的概率很小，所谓的次贷是由于信用破产导致，2007年之前在美国[MeiGuo]买房首付很低，零首付也可以买房，而金融危机后，美国[MeiGuo]已吸取次贷危机教训，目前控制非常严格，在美国[MeiGuo]已经无法用次级贷款购房。

　　“次贷危机发生前，美国[MeiGuo]房价涨势头向好，市场对于购房的标准比较低，次贷危机发生后美国[MeiGuo]购房标准越来越高，这也是房价触底反弹周期比美国[MeiGuo]的经济周期延后两年的主要原因。如果购房标准还是像以前那样宽松，美国[MeiGuo]房价会提前反弹。当然，这种滞后反弹，意味着当前房地产[FangDiChan]市场是健康和可持续的。”吴向军表示。

　　对于汇率风险，吴向军指出，人民币在过去几年已升值超过30%，这也表明人民币已经进入一个新阶段，至少是震荡市的阶段，而不是单边升值阶段。

　　吴向军强调，未来人民币的升值空间比较小。从基本面来考虑，目前国内物价已经比国外高出很多，如果人民币继续升值，国内物价会更高，出口企业面临的困难会更大。目前人民币已经不再被低估，继续升值会超出人民币真正的内在价值。