据《中国证券报》23日报道，国务院决定派出八个调查组分赴全国各地对楼市调控进行摸底，国土资源部亦派出调研组调研监测各地用地情况和地价水平。翻阅今年有关数据，不难发现全国大部分地区房价[FangJia]涨幅进一步缩小，交易量大面积萎缩。不少艰难维持高价的开发商出现不同程度的资金链紧张、现金流受挤压等问题。不少一线城市楼盘开始出现较为明显的降价，房价[FangJia]下跌的“拐点”预期愈发强烈。

　　从全国范围来看，大多数城市二月底才开始实施限购，因此3月份数据尤其不容乐观。不少地产界人士均认为降价已是必然趋势。中金公司昨日发布研报，认为房地产[FangDiChan]市场投机和泡沫现象严重，当前房价[FangJia]严重偏离经济基本面。房价[FangJia]行将下跌基本成为业界主流观点，随之而来的还有对经济硬着陆问题的担忧，但认为短期内经济有可能承受金融、消费等领域的负面效应。

　　泡沫严重，房价[FangJia]偏离基本面

　　由于投资[TouZi]功能和资本属性放大，房价[FangJia]的严重偏离被广泛认可。中金公司昨日发布的研报从房价[FangJia]收入比、房价[FangJia]租金比及住房空置率等三方面分析认为房价[FangJia]严重偏离基本面。一线城市房价[FangJia]收入比已高达15倍，房价[FangJia]对居住在当地的平均收入家庭而言重不堪负。自2009年以来二三线城市房价[FangJia]开始紧随一线城市飙升，房价[FangJia]收入比达10%，接近香港。而作为房价[FangJia]投资[TouZi]价值的一个比照房价[FangJia]租金比，过去5年亦大幅上升，主要大城市已达到30-50倍，显著高于美国香港等地区。

　　虽然我国目前没有对空置率的正式统计，但中金公司根据国家统计局2005年城镇入户调查结果估算，我国城镇住房空置率大约为6%，北京、上海、广州等中心城市更高一些，约10%。

　　“与国际水平对比，美国自有住房空置率在3%-4%，东京10%，我国一线城市住房的空置程度已比较严重。”中金公司表示。

　　中原地产代理有限公司项目部总经理黄韬告诉南都记者，房价[FangJia]的泡沫严重。轻微下跌是当下必然，但不太可能出现急剧下降的局面。广州房价[FangJia]可能到6月份才会出现松动，今年以内也不太可能突破降幅10%的大关。

　　近期一项民意调查显示民众对房价[FangJia]下降的预期进一步增强。与去年同期相比，京沪穗民众看涨未来一年房价[FangJia]的比例从62.3%下降至44.4%，其中认为房价[FangJia]稳中有升者从41.7%下降至22.2%。

　　房价[FangJia]下跌对经济影响不会太大

　　房地产[FangDiChan]投资[TouZi]占中国整体固定投资[TouZi]的1/4左右，若加上相关投资[TouZi]，如钢铁水泥等，整体约占中国G D P的50%以上。房价[FangJia]骤然降温，经济会不会硬着陆？在中金公司分析师彭文生看来，房价[FangJia]调整对经济的影响主要需考虑三大问题：房地产[FangDiChan]投资[TouZi]下降多少？整体投资[TouZi]放缓多少？以及消费会受到多大影响？

　　其调研结果认为房价[FangJia]下跌对房地产[FangDiChan]建设投资[TouZi]的中长期影响不大。由于快速城镇化、泡沫基数较小、基础建设投资[TouZi]倾斜等原因，目前一线城市占全国房地产[FangDiChan]投资[TouZi]的比重连年下滑，2010年只有13%。同时，二三线城市的投资[TouZi]比重急剧上升，占据全国房地产[FangDiChan]投资[TouZi]的87%，二三线城市的发展将在很大程度上支撑全国投资[TouZi]增速。

　　中金公司测算，如果二三线城市房地产[FangDiChan]投资[TouZi]增速保持25%，那么即使一线城市增速为-10%，全国房地产[FangDiChan]投资[TouZi]增速仍能达到20.5%。

　　从历史情况看，彭文生分析，2008年的调控曾使得一线城市地产投资[TouZi]增速由正转负，但其他城市的需求起到了支撑作用，最终使得当年全国投资[TouZi]虽然下滑，但仍保持了26%的增长。

　　此外，今明两年各开工1000万套保障房建设也将起到缓冲作用。中金公司估算，今年的保障房投资[TouZi]大约为8200亿元，将拉动房地产[FangDiChan]投资[TouZi]增长率约5个百分点。政府宣布2011年用于保障房总支出在1.3万亿以上，若落实，将拉动房产投资[TouZi]增加10%，G D P增长1%。

　　而在消费领域，房地产[FangDiChan]需求下降必然会导致钢材等相关需求品价格降低，但其他行业的需求则可能出现上升，抵消房产需求下降的影响。房价[FangJia]下降及保障性住房的大量供给也将增加派生性消费。

　　瑞银首席经济学家汪涛也表示，目前存在房地产[FangDiChan]泡沫预警现象，但全国性的严重泡沫现象尚未出现。政府大规模推动的保障房建设将支持未来几年的房地产[FangDiChan]总体建设活动，也将抵消商品房限购政策的影响。

　　中长期泡沫风险很大

　　房价[FangJia]如果真的下跌，引起新一轮金融危机的可能性有多大？数据显示，2010年底银行业对房地产[FangDiChan]商的贷款和按揭贷款分别占整体银行贷款的6.5%和13%，与房地产[FangDiChan]相关的总体贷款比例接近20%，说明房价[FangJia]下跌极有可能导致银行业首当其冲遭受打击，坏账坏债增加，融资能力下降，总体经济受到重大打击。中原地产项目总经理黄韬接受南都记者采访时称，此类风险值得关注。但银行证券业抗跌风险临界点应该在30%左右，就是说只要房价[FangJia]跌幅不超过30%，银行有能力应对风险。

　　瑞银证券首席经济学家汪涛亦认为，中国居民资产负债状况较为健康，由购房贷款大量违约导致坏账的可能性很小。短期内地产泡沫风险不大，但未来几年出现大规模房地产[FangDiChan]泡沫的风险相当高。

　　这是由于，“中长期来看，高储蓄率、不发达的资本市场意味着大部分居民财富还是以银行存款的形式存在。资金仍会转移至房地产[FangDiChan]造成房价[FangJia]上涨。而偏低的利率和持有成本，使得房产持有人能够容忍较低的租金回报率。此外，地方政府仍有很强的动力推升地价和整体房地产[FangDiChan]建设活动，城乡土地和住房市场人为分割开也制约了城镇住房供给、推高城镇房价[FangJia]。”汪涛表示。

　　南都记者　陈琳琳