国家首次对楼市调控[DiaoKong]始于“十一五”计划。

　　过去的5年，从2006年开始的“国六条”、个税强征，到2008年的降息、降税，再到2010年的“新国十条”、限购限贷，5年来接连不断出台的政策[ZhengCe]对房地产[FangDiChan]行业的发展有着深远影响。回顾“十一五”的政策[ZhengCe]轨迹，我们不难发现，5年前的政策[ZhengCe]调控[DiaoKong]与身处于“十二五”计划开端的今天何其相似，同样的通胀预期，同样火热的市场，高房价的压力。可以说，2006年与2011年，尽管时间不同，但作为两大五年计划的开端，仍然可以类比。与所有的行业一样，房地产[FangDiChan]也有着自身的发展规律。紧随着行业发展而不断引导的政策[ZhengCe]，在这场政策[ZhengCe]“导演”中也存在着某种意义上的“轮回”。

　　步入调控[DiaoKong]“多发”时期

　　从2010年开始，“严厉”是目前市场对于调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]的最大感受。但事实上，严厉的调控[DiaoKong]在五年前已经有过一轮。2006年作为“十一五”计划的第一年，从那时候起房地产[FangDiChan]市场就踏入了政策[ZhengCe]调控[DiaoKong]时代。

　　从时间表上看，从2006年开始至2010年，几乎每一个月都有针对房地产[FangDiChan]的大小政策[ZhengCe]出台，而许多作为现行规范市场的重要条例法规也不断诞生。2006年国家建设部等九部委联合出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，这便是业内有名的“国六条”；而同年7月发布的《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，开始了强制性征收二手房个人所得税。随后建设部的171号“外资限购令”，限购的政策[ZhengCe]开始登台。在此后的5年，调控[DiaoKong]步入了政策[ZhengCe]高峰期。2007年，《物权法》出台，央行五次加息，九次上调存款准备金率，二套住房首付比例被追高至五成。2008年，“70/90政策[ZhengCe]”出台，央行五次上调贷款准备金率，小产权房拒发宅基地证。2009年土地出让管理加强，未满5年个人住房转让全额征收营业税再被推出。2010年，新国十条出台，“三限”政策[ZhengCe]华丽登场。显而易见，从“十一五”计划开始，房地产[FangDiChan]市场已不再是以往单一的经济市场，而是转为由政府调控[DiaoKong]、引导“政策[ZhengCe]市场”。有业内人士称，在众多国字号规则的影响下，政策[ZhengCe]的频繁出台，表明房地产[FangDiChan]多发性调控[DiaoKong]时代来临。政府以政策[ZhengCe]引领，用调控[DiaoKong]来规范，已然成为现今和往后行业发展的主要思路和方式。

　　政策[ZhengCe]奠定“游戏”规则

　　表面上来看，“十一五”期间频繁出台的政策[ZhengCe]是为了打压过热的市场，但事实上，从调控[DiaoKong]的思路可以看出，众多繁杂的楼市政策[ZhengCe]的涌现主要目的并非仅为“压制市场”，而是为房地产[FangDiChan]行业奠定了新世纪发展的“游戏规则”，重新平衡投资与刚性需求市场的比重，更多的是用法规的形式将住宅行业模糊的“擦边”区域清晰化。

　　2006年“国六条”出台以后，政策[ZhengCe]的矛头开始直指消费市场中的投资客。调控[DiaoKong]的对象不但从2005年针对房地产[FangDiChan]供需关系的基础上扩展到了对秩序规范的调整，而紧接着的一系列配套细则涉及的范围更是扩大到住房结构、土地管理、税收、信贷等各大环节。针对一系列行业节点的措施合法化进程也在不断推进。在“十一五”计划的5年时间里，针对性的政策[ZhengCe]法规，无论是2007年的《物权法》还是2008年的“70/90政策[ZhengCe]”对日后的房地产[FangDiChan]市场都产生了重大影响。

　　《物权法》的正式推出在当时对于房地产[FangDiChan]行业而言，并不比现时的“房产税”所受的关注度要低。在《物权法》实施以前，由于处于刚性需求阶段的市场现状，国内的购房者对于住宅土地使用权限是50年还是70年并不敏感。消费观念仍是自住而并非投资。但《物权法》推出后，关于“住宅建设用地使用权届满自动续期”的规定，让这一现状发生了极大的改变，商业、住宅、公寓这一系列的概念不再是“非必要因素”，而成为购房者重点考虑的对象。此外，《物权法》关于业主的建筑物区分所有权的相关规定，界定了专有部分、共有部分及约定部分所有权划分的原则。

　　与此相同，在观念上对行业有着深远影响的规章制度仍有很多，小产权房被取缔，“70/90政策[ZhengCe]”的出台，二手交易营业税的规范化，土地闲置处罚政策[ZhengCe]等等。在“十一五”以前，房地产[FangDiChan]行业基本处于自由发展时期，而如今这些规章的出台，更多是在为行业奠定新的“游戏规则”，从根本上重建房地产[FangDiChan]行业开发、销售、消费观念。

　　南方日报记者　蒋劲劲

　　“单一扶持”到“双手控制”

　　说中国的房地产[FangDiChan]是“政策[ZhengCe]市”一点也不为过。政府对于楼市的态度已然成为国内房地产[FangDiChan]发展最为敏感的因素。尽管处于市场经济的今天，但强势的行政指引仍是市场发展的主线。

　　国字号调控[DiaoKong]的不断面世，使得仍处于强盛发展的房地产[FangDiChan]行业不再那么自由。从近年来的政策[ZhengCe]走向来看，国家对于房地产[FangDiChan]行业已从以往的单一扶持转向了双手控制，既要保持行业的良好发展，又在高房价的压力下将保民生纳入了调控[DiaoKong]思维的范畴。

　　从“十一五”这5年出台的一系列调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]来看，控节奏与保市场已是两条平行的主线。值得注意的是，无论是要控还是要保，2010年都是一个重要的分水岭，楼市政策[ZhengCe]在模式发生了根本变化，调控[DiaoKong]针对的对象已经由“全民受用”转向了“区别对待”，投资客与刚性购房者在政策[ZhengCe]上开始处于不同地位。

　　房地产[FangDiChan]的火热行情从2005年抬头，事实上，除了2008年金融风暴的影响，国家针对楼市进行严控的至少在“十一五”计划的开端已经着手进行。从近几年的国家调控[DiaoKong]发布时间表可以看出，无论是针对土地市场，还是销售市场，政策[ZhengCe]起码在5年前就已经开始控制着房地产[FangDiChan]发展的节奏。不管是2006年的国六条、“外资限炒令”，2007年的五次加息、《物权法》以及2008年上半年的“70/90政策[ZhengCe]”所针对和打压的都是炒楼的盛行。

　　在2010年以前，国家出台的一系列政策[ZhengCe]针对的基本上都是市场上的所有购房者，对于首次置业者、改善型住房购房者与投资客等不同的需求群体并没有在政策[ZhengCe]上进行区别。无论是房贷利率调整，二套房首付，还是税费征收，调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]都在走“全民受用”路线。无论哪种政策[ZhengCe]实施，在条件同等的情况下，拥有资金较少的首次置业者都将处于弱势地位。即使楼市打压政策[ZhengCe]成功实施，炒房投机仍然无法有效扼制。

　　2010年9月29日出台的限购令使得这一形势得到了改观。尽管直到现在，限购令的作用和影响在业内仍存在着相当大的分歧，但限购令的实施起码在政策[ZhengCe]上对于投资客和普通购房者有了区别对待。尽管限购被认为是“短期政策[ZhengCe]”，但在区分刚性需求与投资需求上却开了一个头，同时也为以后政策[ZhengCe]调控[DiaoKong]的方向提供了参考依据。

　　南方日报记者　关丽

　　住房保障制度是大突破

　　在2006年之前，保障房制度仍属空中阁楼，但如今保障安居工程却是国内最值得期待的规划之一。这一重要的措施就是在“十一五”规划实施当中被首先提出并试行。

　　统计数据显示，在2006年，国内仍有70个地级城市尚未建立廉租房住房制度，全国累计用于最低收入家庭住房保障资金仅为47.4亿元。而在“十一五”规划期间，短短5年时间，以廉租房、经济适用房、公共租赁房为主要形式的住房保障制度已基本形成，而中央专项用于保障性安居工程资金达到了1336亿元。与商品住房市场同时施行的保障性住房计划在过去的5年内已完成了基础性规划。这也是“十一五”政策[ZhengCe]中对于房地产[FangDiChan]市场最重要的尝试。

　　2007年8月国务院出台的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》被业内认为是保障房规划蓝图中具有标志性意义的里程碑。

　　同一年，广州首个大规模摇珠分配的廉租房项目被推出。此后，北京、深圳等地也相继推出了保障房政策[ZhengCe]。商品房+保障房的“双轨”模式在“十一五”期间的房地产[FangDiChan]政策[ZhengCe]中被初步提出和完善，尽管在操作和规划上仍没完全落实，但事实上，当年的这一举措却是房地产[FangDiChan]政策[ZhengCe]中具有深远影响的一笔。

　　与政策[ZhengCe]相配套，中央在保障性住房资金的大力投入也是重要的举措之一。据公布的数据，2007年全国廉租房资金规划总额为77亿元，比以往历年累计资金的总和还要多。2008年，廉租房住房保障资金更是被首次写入政府工作报告，当年中央财政安排专项资金支出达到了181.9亿元。2009年和2010年，保障性住房专项资金分别达到了550.56亿元和802亿元。据住房城乡建设部的统计数据，在“十一五”的5年时间里，不计算地方政府的支出投入，仅是中央累计安排保障性住房的专项补助资金总额便达到了1336亿元。在2010年一年，保障性住房建设规模就创下了历史之最，全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工达590多万套，基本建成370万套。

　　可以说，住房保障政策[ZhengCe]无论是制度还是建设框架，资金模式都是在“十一五”期间构建而成的。在这期间，房地产[FangDiChan]市场尝试搭建商品房+保障房的双轨运行模式，仍是现时市场与民生相结合的重要制度。

　　南方日报记者　蒋劲劲

　　5年利率14调　金融手段主导调控[DiaoKong]

　　采取金融手段调控[DiaoKong]市场，成为最重要的楼市调控[DiaoKong]手段之一。在过去的五年，每次楼市调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]出台，首当其冲的都是房贷利率和存款准备金率调整。金融政策[ZhengCe]的变化成为房地产[FangDiChan]市场最明显的政策[ZhengCe]风向标。

　　据央行统计，在“十一五”期间，央行先后动用存款准备金率调整达28次之多，贷款利率调整了14次。在“十一五”规划开始的两年，由于楼市发展迅猛，经济运行过热，CPI持续上涨，通胀成为主要的经济风险之一。而对疯狂的房地产[FangDiChan]交易市场，2006年4月开始，金融调控[DiaoKong]手段便已经开始运行，房贷利率被再次拉高，8月，央行再度提高金融机构的人民币存款基准利率。这种调整的态势不断地穿插在此后的4年当中，2007年，央行年内已经累计第5次加息，年内9次上调存款准备金率，创下年内历史新高。仅2006年至2008年上半年，央行先后19次上调存款准备金率，总上调10个百分点，8次上调贷款基准利率。

　　分析认为，金融调控[DiaoKong]手段成为楼市调控[DiaoKong]最频繁使用的“招数”之一，最主要的原因在于我国楼市的强金融属性。在国内的房地产[FangDiChan]发展中，商业银行介入行业运行的信贷过高。数据显示，截止2010年，在房地产[FangDiChan]开发企业资金来源中，国内贷款对于房地产[FangDiChan]开发的占比率达到了22%，而个人购房贷款占比达到了14%。在目前这种资金配置下，金融调控[DiaoKong]成为楼市政策[ZhengCe]的主要手段就不足为奇。

　　作为在调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]中处于重要地位的金融手段，在“十一五”期间的楼市调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]中起码在表面上看来，作用明显。但有金融专家却认为，这种作用在调控[DiaoKong]的可持续性上仍值得怀疑。分析指出，在目前的房地产[FangDiChan]资金配置下，金融政策[ZhengCe]的有效性明显，但调控[DiaoKong]周期后的报复性上涨仍然显著，在流动性总体充裕的情况下，市场仍然缺少更多的投资渠道，金融政策[ZhengCe]调控[DiaoKong]对楼市治标不治本。

　　南方日报记者　蒋劲劲

　　记者观察

　　试点政策[ZhengCe]为日后奠基

　　“十一五”期间楼市政策[ZhengCe]可以理解为“奠基”。在这期间出台的条例法规有很多是在此之前都是空白，包括《物权法》、保障房规划、营业税等等。虽然在这一阶段，很多政策[ZhengCe]不能令人满意，房价依旧快速上涨。但“十一五”的“奠基”对未来楼市的发展却显得非常重要，它相当于为以后中国房地产[FangDiChan]的发展在规划上以及方向上做了充足的准备。

　　在这些政策[ZhengCe]中，可以为两种，一是短期的政策[ZhengCe]，二是长期的法规。对于目前房价高企的现状而言，显然短期的政策[ZhengCe]更为人关注，其中就包括了屡试不爽的利率以及税率的调整，这种短期的政策[ZhengCe]能在一段时期内使得市场处于冷静期，打压投资和投机的积极性。而长期的法规，如《物权法》、“70/90”政策[ZhengCe]、征收个人所得税、土地市场政策[ZhengCe]，乃至于踩着“十一五”规划尾巴的房产税，这些对市场的长远发远显得更为重要。

　　在过去的5年里，这两种政策[ZhengCe]始终贯穿着楼市政策[ZhengCe]的始终，一个产业政策[ZhengCe]制度规范必须经历政策[ZhengCe]完善的过程，而“十一五”期间相关政策[ZhengCe]的制定和出台就可以理解为这个过程。

　　其实，对于楼市而言，政策[ZhengCe]的指导力远不及长远合理规范的法规来得重要。从近几年来看，特别是“十一五”规划的后两年，政策[ZhengCe]合理性合法化的进程不断在推进，改革土地出让制度、改变供给关系，区别对待不同购房人群。一系列的纠正以往“放任”的房地产[FangDiChan]市场的政策[ZhengCe]法规仍在不断的试点出台。即便是引人非议的限购令，事实上也是为日后区分特定购房人群而所做出的一种新尝试。

　　记者　蒋劲劲