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五大地产商现资金压力 招商地产已跌出第一阵营--国家年鉴
看点
截至3月21日,万保招金加上中海[ZhongHai]五家龙头房企2010年年报悉数出炉。除招商[ZhaoShang]地产[DiChan](000024,股吧)外,四家公司均实现了销售额的同步增长,但差距进一步拉大,万科增幅超过70%,保利[BaoLi]增幅超过50%,中海[ZhongHai]、金地低于40%。
年报透露出的信息显示,宏观调控频出的2010年,万科表现几近完美,招商[ZhaoShang]地产[DiChan]表现最差;保利[BaoLi]对2011年市场应对准备最为充分;而中海[ZhongHai]的融资渠道最为多元。从数值看,招商[ZhaoShang]地产[DiChan]已跌出第一阵营。
规模、净利润进一步分化
从历史数据看,万保招金+中海[ZhongHai]这传统的五大龙头房企规模有进一步分化的趋势。
万科在2010年实现销售面积897.7万平米,销售额1081.6亿元,同比分别增长35.3%和70.5%,成为首家年销售超过千亿的房企,与排名第二、第三的保利[BaoLi]、中海[ZhongHai]差距拉大。
保利[BaoLi]地产[DiChan]的业绩增速也不错。 2010年保利[BaoLi]销售同比增长53%至663亿;中海[ZhongHai]增速稍慢,2010年,中海[ZhongHai]全年销售额671.1亿港元,同比增长40.4%。
相比上述三家进入600亿阵营的公司,金地和招商[ZhaoShang]地产[DiChan]与之差距扩大。报告显示,2010年金地集团实现销售金额283亿元,同比增长34%;招商[ZhaoShang]地产[DiChan]2010年实现签约销售金额仅146.25亿元,比上年同期的148.42亿元有所下降,成为龙头中唯一没有实现业绩增长的公司。
不过市场分析人士认为,短期内金地、招商[ZhaoShang]很难赶上万科、保利[BaoLi]的规模,相对于后两者的规模化、快速周转,金地和招商[ZhaoShang]的产品线偏高端,商业地产[DiChan]短期内也难以贡献大量利润。
相较于销售业绩的下滑,招商[ZhaoShang]地产[DiChan]净利润仍实现增长,报告期内实现净利润20.1亿元,同比增长22.3%。
总体来看,第一阵营的中海[ZhongHai]、万科净利润分别是金地的近4倍、2.5倍,分别是招商[ZhaoShang]的5倍、3倍多。
2011年业绩均已锁定
自2010年以来,各大房企预收账款均呈大幅增加的趋势,其中万科2010年末预收账款达到744亿元,同比增加134%,而保利[BaoLi]地产[DiChan]则达到515亿元,同比增幅为73%。金地集团、招商[ZhaoShang]地产[DiChan]分别为189亿元和113亿元,同比分别增加53%和19%。这表明2011年它们的业绩基本锁定。
年报显示,万保招金对应的资产负债率分别为75%、79%、65%和71%,较2009年均有所提升。但如果剔除预收账款,则各家公司资产负债率并不那么高。如万科剔除预收账款后,公司的其他各项负债占总资产的比例实际上为40.2%。
同时,各家公司长期负债均大幅提升,截至2010年末,万保招金长期借款分别为248亿元、470亿元、100亿元和181亿元,同比增加 42%、132%、75%和40%,其中以保利[BaoLi]长期借款增幅最多。
资金压力显现?
截至去年底,万科、中海[ZhongHai]现金流转正,而保利[BaoLi]、金地、招商[ZhaoShang]依然为负。年报显示,保利[BaoLi]地产[DiChan]2010年经营性现金流为-223.699亿元,招商[ZhaoShang]地产[DiChan]经营性现金流量净值为-44.4629亿元,而2009年底这一指标为70.5473亿元;金地集团是-30亿元。
万科、中海[ZhongHai]虽然截至2010年底经营性现金流转正,但万科的现金流已缩至22.37亿元,相较于2009年底缩水75.8%。
一位地产[DiChan]分析师对记者表示,经营现金流是一个时点概念,一般是收入减去支出得出的,不足以反映资金在某个区间内的真实状况。
“这一指标只是说明当期支付的比较多,投入比较大,我们多数是支付土地成本。 ”保利[BaoLi]地产[DiChan]有关人士表示,未来的资金还是看信贷能力和销售回笼水平。
此外,从手持现金和资金准备状况来看,万科目前可动用资金在500亿左右。中海[ZhongHai]手持现金300多亿,保利[BaoLi]手持现金191亿,金地136亿,招商[ZhaoShang]97亿。
万科、金地、保利[BaoLi]等公司人士对记者表示,目前公司都不缺钱,资金短期无忧。中海[ZhongHai]、金地表示,去年进行的房地产[DiChan]基金、债券募资还有部分留在今年。
上述分析师表示,未来房企是否面临大的资金压力,取决于项目销售和回款的速度。对此,以上各家公司高管均表示,公司今年都会加大周转速度,多安排一些受调控影响较小的产品,促进销售。
张晓玲 据《21世纪经济报道》