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商业地产突进 王健林发出忠告--中国年鉴网
最近几乎所有开发商都在谈论商业地产[ShangYeDiChan]。越来越多的开发商将商业地产[ShangYeDiChan]纳入战略。而行业之外,以钢铁起家的企业、食品业、百货业也在将资本向商业地产[ShangYeDiChan]转移。
“10年前,人们还都在问,什么是商业地产[ShangYeDiChan];5年前,大家关注的是,谁在做商业地产[ShangYeDiChan];今天,人们的问题是谁还没有涉足商业地产[ShangYeDiChan]。”3月25日,中国商业地产[ShangYeDiChan]联盟秘书长王永平在中国商业地产[ShangYeDiChan]行业发展论坛2011年会上说。
但先行者表达了担忧。万达集团董事长王健林说,“如果抱着卖住宅的心态做商业地产[ShangYeDiChan],是无法做好的。”
传统地产商转型
3月24日,在富力地产(02777.HK)2010年年度业绩记者会上,富力董事长李思廉在回答有关商业地产[ShangYeDiChan]的问题时说,富力是在有规律地增加商业物业,但在资产负债表中,商业地产[ShangYeDiChan]占比还不超过20%。“有一定比例作为长线投资对公司的长远发展是一种保护。”
首开股份(600376.SH)2010年最大的变化之一是在集团层面成立了专门的商业地产[ShangYeDiChan]管理板块。尽管多年来积累了丰富的项目资源,但作为商业地产[ShangYeDiChan]运营方面的新手,首开股份被迫卖掉多个住宅中的配套优质资源,如天津湾项目商业部分卖给了凯德置地。
合生创展(0754.HK)从2008年开始,发展速度放缓,很重要的原因是增持了大量的商业物业。2010年11月3日,合生创展以68.75亿元收购北京市通州区的两个商业地产[ShangYeDiChan]项目。此后,又以15.59亿元购入上海金山新城区一幅商住用地,以37亿收购广州海珠区商业地块,70亿加注上海合生国际广场项目。一年内,合生投入商业物业近200亿元。合生创展总裁薛虎曾在2009年的业绩发布会明确表示,合生创展未来将构成“住宅物业为主,商业地产[ShangYeDiChan]为辅”新模式。
首创置业总裁唐军在2010业绩发布会明确表示,2011年公司的重点将放在商业地产[ShangYeDiChan],在环渤海、珠三角、长三角以及西北、西南五点的三四线城市布局。
在地产行业之外,还有其他的行业在积极介入商业地产[ShangYeDiChan]的开发。银泰百货是以零售商的身份介入商业地产[ShangYeDiChan]开发的。银泰百货总裁兼CEO陈晓东向本报记者透露,银泰百货在开发的过程中出售了一部分物业,实现了获利。
据王永平了解,除了银泰百货外,红星美凯龙、苏宁、乐购,沃尔玛都开始自己买地盖商务物业,这其中也有俏江南餐饮的身影。
运营挑战
大连万达集团董事长王健林认为,商业地产[ShangYeDiChan]在低迷的大背景下很难独善其身。“因为整个行业资金的流动性会发生变化,预期也会产生变化,不要认为买住宅不保险,买商铺、写字楼就保险了,两个市场应该是一荣俱荣、一损俱损。”他表示,投资商业地产[ShangYeDiChan],切忌盲目投资。一定要研究好运营管理,真正把运营管理看成核心竞争力,只有这样企业才可能在商业地产[ShangYeDiChan]行业成功。
万达做商业地产[ShangYeDiChan]的10年过程中,曾遭遇了无数教训。人们惊慕商业地产[ShangYeDiChan]给王健林带来的财富,王健林却说,万达最核心的竞争力在于商业运营管理,需要大量的人力。为了配合商业物业的扩张,万达每年几乎要新招1万员工。“商业运营管理赚的是辛苦钱。”他说。万达几乎用了10年的时间才发现,非零售业态在商业综合体中的占比不应该低于50%,才有利于整个广场租金水平的提升,尤其是餐饮的重要性。
王健林强调说,开发商做商业地产[ShangYeDiChan],“是为了企业长命百岁,为了长期稳定的现金流。如果仅仅是把商业地产[ShangYeDiChan]作为一个避风港,或者另一种赚钱模式,还是买了地、卖商铺的销售模式,那一定走不下去”。
首创置业董事长刘晓光认为,做商业地产[ShangYeDiChan]最关键是要做品牌。“我们没有品牌,只能和法国人合资,让他们进行管理”。法国名牌折扣店管理有限公司(SCC)掌握名品的折扣渠道。刘晓光希望同SCC的合作转化为首创芭蕾雨品牌的核心竞争力。
北京市商业联合会秘书长谢庆军在接受本报记者采访时表示,商业地产[ShangYeDiChan]的失败案例比比皆是。“有些是从建设规划阶段就开始出现的错误,以至于后期无法弥补。”谢庆军说。此外,他并不看好一些被散售的商业物业,“后期营运将会十分困难”。