随着各大城市[ChengShi]“限购令”相继实施，“挤出效应”在个别城市[ChengShi]初露端倪。近日，记者在北京[BeiJing]、浙江、福建、广东等地探访发现，部分限购城市[ChengShi]周边的楼市出现[ChuXian]渐趋火热迹象。

　　接受《经济参考报》记者采访的专家认为，作为强制性行政手段，“限购令”压制了热点城市[ChengShi]的需求，导致需求市场被挤压到“域外”，这是很正常的事情。“挤出效应”可能会抬升非限购地区的房价[FangJia]，但并非所有不限购的二三线[SanXian]城市[ChengShi]都会出现[ChuXian]这种情形。

　　迹象

　　部分限购城市[ChengShi]周边楼市渐火

　　在北京[BeiJing]、杭州、温州、广州、福州等地的周边城市[ChengShi]，尽管尚未出现[ChuXian]明显的购房潮，但相对于中心城市[ChengShi]的成交萎靡，这些“限购令”限不到的角落已有“风生水起”的迹象。

　　记者从河北崇礼一酒店式公寓项目了解到，作为京郊的一个旅游地产项目，在北京[BeiJing]“限购”后受到相当一部分北京[BeiJing]购房者的青睐。业内人士认为，2月中旬出台的“京十五条”，严厉程度较“新国八条”有过之而无不及。据伟业我爱我家2月底的调研数据，尽管处于销售淡季，但限购出台后的几周，燕郊、固安等地部分项目的来电来访量却出现[ChuXian]了明显上升。

　　富阳市是隶属于杭州市的县级市，驾车往返于两市之间，最多也超不过一个小时。

　　“去年底这里每平方米还不到6000元，近一个月间却以每平方米8000元的价格全部卖光了。”富阳的房地产商章水学说。章水学认为，虽然还无法证明这批购房者中本地人与外地人所占的比例，但这样的表现明显与往年有些异样。

　　同样的情形也发生在福建。福建省宁德市是与福州和温州相邻的一个地级市，2009年10月至2010年10月一年间，宁德城区商品房均价从每平方米5000元跃升至6000元左右。2010年底，因为温州、福州两地采取限购，宁德城区房价[FangJia]迅速飙升至每平方米7000元以上。

　　记者日前走访宁德市新开发的东侨片区一楼盘发现，最新推出的新房预售价已达每平方米8000元。“福州限购了，以前想去福州买房的宁德人现在很多都回来买了，温州也限购了，温州炒房的客人很多也来宁德买房了。”该楼盘售楼部的一位经理告诉记者。据了解，类似现象在福清、长乐等福州周边县级城市[ChengShi]也有。

　　就房地产企业而言，“限购令”后向二三线[SanXian]城市[ChengShi]拓展或者转向商业地产的步伐明显加快。3月21日越秀地产公布了2010年报透露2011年计划，“在广州住宅市场宏观调控下，投资资金转向商用物业的有利条件，加大商用物业的销售力度；计划于年中推出江门星汇名庭、烟台星汇凤凰和渖阳领海明珠三个外地项目。”

　　“一线城市[ChengShi]房价[FangJia]挺着不动，交易量却下来得很明显。三四线城市[ChengShi]房价[FangJia]依然上涨。”帅旗房地产有限公司杨希鹏说，他们已在桂林与抚顺拿到了项目。

　　隐忧

　　非限购城市[ChengShi]房价[FangJia]或拉高

　　由于“限购令”实施时间不久，二三线[SanXian]城市[ChengShi]还未显示出一个完整的周期性规律表现，留给人们更多的还是迷局。然而有关人士指出，走势虽然不明，但隐忧却已经存在，而且有的是看不见的。

　　最容易看到的情况是，地方接盘的热情与开发商的逐次进入，将在一段时间后进一步拉高房价[FangJia]。一位研究人员严肃指出，三四线城市[ChengShi]房地产市场多数是由地方政府强力推动，并非市场真实需求的反映，因此房价[FangJia]泡沫可能更高。一线城市[ChengShi]中因为限购而无处可去的资金，转向没有限购的城市[ChengShi]，极可能促使当地原本处于观望的民间资金也进入楼市。

　　中海广州公司相关负责人表示，虽然当前政策抑制需求的效果很明显，但社会流动资金在缺乏投资渠道情况下仍涌入房地产，从限购城市[ChengShi]转移到非限购城市[ChengShi]，二三线[SanXian]城市[ChengShi]房价[FangJia]面临上升压力。

　　“从单个城市[ChengShi]房地产市场而言，限购政策可以将一部分房源从购买多套房或炒房者的手中挤出来，扩大市场供应。”福建省社科院研究员徐峰认为，但市场是流通的，如果整个市场上针对刚性需求者的住宅产品仍较稀缺，局部限购反而会在非限购地区造成一定程度的哄抢，迅速抬升房价[FangJia]。

　　浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬分析，“限购令”带来的高端房地产企业进入二三线[SanXian]城市[ChengShi]，是否会引爆本地房价[FangJia]，当然还要看当地土地市场规范性。如果当地完全是采取竞标取地的方式，土地供给少，大量开发商进驻后，很快会刺激地价上扬，继而引发房价[FangJia]上扬，因此二三线[SanXian]城市[ChengShi]的房价[FangJia]还取决于当地土地市场公开竞争的程度与供给量。然而，高端项目的进入拉动本地市场，在以前就有先例。

　　在淳安，杭州市一家知名房地产公司的项目2007年首次开盘时，价格就达每平方米1.6万元，是当地住宅的两倍以上，客源全部来自杭州、义乌，与当地人无关。

　　“现在还不好说国家会不会把限购政策扩大到二三线[SanXian]城市[ChengShi]，但可以肯定的是，这些城市[ChengShi]对于限购的预期，也可能会抬高房价[FangJia]。”马宏说。

　　专家建议，政府应进一步深入调控避免对二三线[SanXian]城市[ChengShi]造成更大的冲击，同时防止政策松绑后楼市出现[ChuXian]类似2009年一样的报复性反弹。这也就是要求政府在进一步坚守限购措施的同时，必须要留有后招，引导住房投资需求群体将资金转向其它渠道。广州房地产专家、广州寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同等专家表示，应该着力于疏导而不是堵截社会上的投资资金，政府应千方百计拓宽新的投资渠道，使投资者在其他领域也能得到较好的回报。

　　判断

　　“挤出效应”不具普遍性

　　相当一部分业内人士认为应理性看待限购“挤出效应”迹象。首先，目前部分不限购城市[ChengShi]出现[ChuXian]的成交趋旺迹象究竟是不是一种“挤出效应”尚不能确定。

　　“你可以注意到，出现[ChuXian]开发商进驻热、购房热的地区，都是一线城市[ChengShi]的"近邻"，多数都只有一小时路程，且限购政策无法覆盖到。比如富阳市，距离杭州的交通极佳，本身就定位为国际旅游休闲城市[ChengShi]。3月初，浙江省政府有关全省的城镇体系规划情况发布，富阳被定位为县(市)域中心城市[ChengShi]。”杭州市的房地产商马宏说“即使没有限购令的"挤出效应"，这样的地段还是会出现[ChuXian]趋热的。”

　　再以北京[BeiJing]周边地区为例，伟业我爱我家市场研究院院长陈亮认为，短期来看，是由于北京[BeiJing]限购导致的“挤出”效应。从中长期来看，是因为“环北京[BeiJing]经济圈”带来的良好预期。2010年年底的“环北京[BeiJing]经济圈”消息如一剂强心剂，规划中的河北高铁、地铁、轻轨及77条公路将要与北京[BeiJing]对接，这无疑缩短了河北环京地带与北京[BeiJing]的距离。“环北京[BeiJing]经济圈”打造“大北京[BeiJing]”概念让人们看到河北的发展潜力，这些都对周边地区的房地产市场发展形成利好。

　　有业内人士还认为，对于大多数二三线[SanXian]城市[ChengShi]，本身也有自己的刚性需求市场，一方面农村进城置业的人并没有减少，另一方面一线城市[ChengShi]中的购房者需要摆脱大城市[ChengShi]病的困扰，到中小城市[ChengShi]拿房也是一种选择。

　　另外，有的二三线[SanXian]城市[ChengShi]楼市表现也较平稳。记者3月底在湛江市采访发现湛江赤坎区、霞山区正处在开发热潮，在建在售的楼盘沿街布局。不过湛江楼市尚未出现[ChuXian]“转移性”暴涨，湛江市房管局相关负责人告诉记者，3月湛江新建商品住宅网上签约成交量环比2月有所上涨，但近期尚未出现[ChuXian]广州等外来投资明显增加的情况，购房者仍以本地居民为主。

　　从更大的范围来看，目前广东其它尚未限购的城市[ChengShi]也暂未出现[ChuXian]大规模限购城市[ChengShi]资金进入二三线[SanXian]城市[ChengShi]的现象。其中在广州、佛山都出台限购措施下，东莞楼市表现整体平稳。根据东莞市房产管理局公众信息网上备案数据显示，上周(3月21日至3月27日)全市实现商品房网上签1309套，面积约13.71万平方米，成交量环比虽有上涨，但住宅均价环比小幅下跌。

　　浙江省淳安县建设局房产科科长凌驻诚也表示，从今年以来的数据来看，市区房价[FangJia]基本保持在原来的水平，新开的几个楼盘虽然销售不错，但属于正常表现。

　　虞晓芬认为，“限购令”作为强制性的行政手段压制一线城市[ChengShi]的需求，导致市场被挤压到“域外”，这是很正常的事情。但并非所有二三线[SanXian]城市[ChengShi]都有承接这种“挤出效应”的情况出现[ChuXian]，不同的城市[ChengShi]表现可能不一样。尤其在一些偏远的城市[ChengShi]，还是在沿着自身的市场规律在走，并未遇到一线城市[ChengShi]限购的“机遇”。

　　“从总体上看，大多数二三线[SanXian]城市[ChengShi]房地产市场的走势，至少在目前还是取决于今年的宏观货币政策，而且还有通胀预期的刚性因素。此外，也取决于当地供求关系，如果当地供给量比较少，小于正常需求量，还会引发与限购无关的价格上涨。”虞晓芬说。