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北京土地增值税上调 楼盘利润受挤压--国家史册
3月25日,北京市住建委与京地税局联合发文,实行差别化土地增值税[TuDiZengZhiShui]预征,商品房按照预计增值率实行 2﹪-5﹪幅度预征率。
北京市房地产协会副秘书长陈志表示,该政策是为了呼应京十五条中的“土地增值税[TuDiZengZhiShui]”说法。而一旦严格执行,开发商[KaiFaShang]将没有漏洞可钻。今后新盘定价时,开发商[KaiFaShang]势必要考虑,自己的资金链条以及成本核算。
业界普遍认为,如果楼市成交量持续低迷,土地增值税[TuDiZengZhiShui]政策被严格执行,它就有可能成为压倒骆驼的最后一根稻草。而比起实际征收,该税费对于高利润楼盘的惩戒意义更大。
《土地增值税[TuDiZengZhiShui]暂行条例》1994年就已制定,但真正全面执行是近几年来的事情。各地基本是对土地增值税[TuDiZengZhiShui]实行预征。陈志告诉记者,过去预征率为1%,这次北京市将土地增值税[TuDiZengZhiShui]预征率大幅提高了。
根据新规,开发商[KaiFaShang]销售新办理预售许可和现房销售确认的商品房取得的收入,按照预计增值率实行2%-5%的幅度预征率。陈志表示,这次政策最大的特点是差别化征收。此前,上海等一线城市也已将预征率普遍提至5%。
据地产中国网对目前北京在售楼盘监测数据显示,北京楼面地价低廉而价格偏高的在售楼盘不在少数。比如,霞公府其楼面地价仅4145元/平方米,而当前的售价却超过了10万元/平方米;而合生·霄云路8号、颐和园著、远洋万和城、华远·九都汇、绿城诚园、万科蓝山、首城国际中心等楼盘都有类似情况。
前不久一个“高利润楼盘调查”调查,北京中海紫御公馆成为热点。据了解,该楼盘目前销售整体均价为40000元/平方米;而该楼盘2008年时销售均价约为18000元/平方米,。据公开资料显示,开发商[KaiFaShang]2003年通过协议出让的方式获得该地块。媒体得到的信息是,当年地价仅为500元/平方米,是目前售价的80倍。对此,中海方面表示,地价肯定高于500元/平方米,但由于拿地时间实在久远,查阅起来需要很长一段时间。
据该楼盘销售员说,该项目仍有两单元尚未开盘,共200多套,户型面积为60平方米和90平方米。如果按照目前的土地增值税[TuDiZengZhiShui]政策,记者以剩余200套房屋,面积均为60平方米计算,该项目剩余两个单元就需要缴纳2400万元土地增值税[TuDiZengZhiShui],相当于当期销售的5%。而将大大压缩该楼盘的利润。
21世纪不动产集团首席分析师常智认为,差别化土地增值税[TuDiZengZhiShui]预征率的设定,或将直接影响到开发商[KaiFaShang]定价策略。开发商[KaiFaShang]获利越高则相应的税率越高,提高税率将更多占用开发企业的流动资金,对于2011年正处于资金紧张的房企而言,无疑又是雪上加霜。由此压力而引发的开发商[KaiFaShang]定价,或将出现传导效应,房价涨幅得以控制。
常智表示,土地增值税[TuDiZengZhiShui]预征率的效果,关键仍在于执行力度。开发商[KaiFaShang]申报的成本费用,是计算预计增值税和预征率的基础,而政府对此却一直缺乏有效监管的渠道。