在全国数十个城市涨声一片之时，只有北京宣布2011年房价调控[DiaoKong]目标[MuBiao]为稳中有降。一个“稳中有降”让北京房地产调控[DiaoKong]目标[MuBiao]成为“另类”。

　　截至目前，共有43个城市提出了房价调控[DiaoKong]目标[MuBiao]，其中多与当地GDP增速或居民人均可支配收入涨幅挂钩。

　　举世皆涨，为何北京敢独降？业内人士认为，大规模上马的保障[BaoZhang]房将帮助北京房地产市场拉低成交的均价，从而实现楼市整体稳中有降的目标[MuBiao]。

　　保障[BaoZhang]房“杀手锏”

　　保障[BaoZhang]房有望成为北京实现房价调控[DiaoKong]目标[MuBiao]的“杀手锏”。

　　就在3月29日北京市宣布调控[DiaoKong]目标[MuBiao]当天，北京市住房和城乡建设委员会主任隋振江向媒体表示，北京市将加大住房保障[BaoZhang]建设力度，提高住房保障[BaoZhang]的能力。

　　隋振江表示，今后北京保障[BaoZhang]房体系将从“以售为主”转向“以租为主”，主要通过发展公租房解决居住难题。2011年北京市计划新建和收购各类保障[BaoZhang]房20万套，其中包括公租房6万套。

　　对此，中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰接受《国际金融报》记者采访时表示，北京之所以敢明确提出降低房价，主要的底气来自将要大规模上马的保障[BaoZhang]房。

　　北京市住建委数据显示，2006年至2010年，北京市累计新开工保障[BaoZhang]房3648万平方米，约占同期北京市住房总规模的1/3。据北京市住建委相关负责人向记者介绍，20万套的保障[BaoZhang]房中，用于公开摇号配租配售的有10万套，定向安置房10万套。截至目前，20万套保障[BaoZhang]房的选址工作正逐步展开，其中约100万平方米的公租房项目选址已完成，力争到第三季度，今年所有新计划的保障[BaoZhang]房项目都实现开工。未来五年，北京市将建设收购各类政策性住房100万套。

　　北京“稳中有降”的控制目标[MuBiao]包括了新建的保障[BaoZhang]性住房。一些专家也表示，因为保障[BaoZhang]房价格较低，能够拉低新增住房整体价格水平，要防止商品房价格借机暗中出现明显上涨。

　　供应“双轨制”

　　除了保障[BaoZhang]房，“分类调控[DiaoKong]”是北京的另一个法宝。正如隋振江所说：“房地产市场供应产品应多样，调控[DiaoKong]应该分层而看。”

　　何谓分层？SOHO中国董事长潘石屹昨日分析，北京调控[DiaoKong]目标[MuBiao]将房地产市场分为三个层次：一是加大保障[BaoZhang]性住房建设；二是确定以90平方米以下为主的普通商品房价格应稳中有降；三是高档商品房在调控[DiaoKong]目标[MuBiao]中没有涉及。

　　这三个层次的调控[DiaoKong]力度和手段都不相同。上海易居房地产研究院杨红旭指出，重点保护自住需求集中的普通住房市场，而对高端住宅市场宽以待之，可谓有堵有疏，大大提高了调控[DiaoKong]精准性。“看来住房供应"双轨制"会比预期来得更快些”。

　　陈云峰也表示，降价房价与满足居民刚性需求并不矛盾，所谓新建普通住房是指住宅小区容积率1.0以上、单套建筑面积140平方米以下的住房，其中以90平方米(含)以下住房为主，包括普通商品房和保障[BaoZhang]性住房。这部分是北京用于满足居民刚性自住和改善性需求努力的方向。“新建普通住房是与老百姓紧密联系的住房，而高端房则与调控[DiaoKong]无关。”陈云峰这样说到。

　　中国房地产协会副会长陈国强分析，北京在房价控制目标[MuBiao]上避免了就事论事，没有简单地与GDP增长指标挂钩，而是巧妙地以分类调控[DiaoKong]思路来体现有保有压，有力保障[BaoZhang]低端，有效满足中端，即刚需自住需求。严格限制高端，坚决抑制投机，也就是抓保障[BaoZhang]、调结构的手段来达到稳中有降目标[MuBiao]。表面上撇开了高端，其实仍在限制之列。

　　或倒逼其他城市

　　相比而言，其他城市明显有些保守。直到最后期限到来，各地才陆续公布2011房价调控[DiaoKong]目标[MuBiao]。

　　全国房地产经理人联盟秘书长杨乐渝在接受《国际金融报》记者采访时表示，“在房价调控[DiaoKong]上，地方政府比住建部更为务实，因为地方政府必须出台可执行的具体措施，以及除房价外，更为综合的政绩考核。”

　　这一点，在一线城市体现得格外明显。28日、29日，上海、深圳、广州、北京房控目标[MuBiao]陆续公布完毕。四大一线城市的房控力度对全国有“风向标”作用。但从各地出台的方案看，除了北京，各城市不无例外均按照“新国八条”要求，以当地GDP及人均可支配收入增长速度为红线，普遍以上涨10%为目标[MuBiao]。

　　这一目标[MuBiao]明显不能让憧憬降价的购房者满意。3月29日，住房和城乡建设部在再次发出通知，要求各地在确定年度新建住房价格控制目标[MuBiao]时，要在本地区内听取社会的意见，使各地调控[DiaoKong]目标[MuBiao]的制定科学合理，并取得社会的认同和支持。已经公布本地区年度新建住房价格控制目标[MuBiao]的城市，也要以适当的方式听取社会的意见，并根据听取意见的情况，酌情调整已发布的调控[DiaoKong]目标[MuBiao]。

　　对此，有专家分析，住建部的表态意味着民众的不满或已传至高层，不排除今后各城市调整调控[DiaoKong]目标[MuBiao]。杨红旭也表示，既然住建部已要求各地听取民意，酌情调目标[MuBiao]，预计明后两天新公布目标[MuBiao]的城市，会有更多以降低房价为目标[MuBiao]的房控措施面市，而已公布城市较尴尬，估计部分城市将被迫调低。