邬琼

　　3月31日，在国内多个城市公布房地产[FangDiChan]调控目标之后，长沙市[ChangShaShi]终于出台了与其他城市相差无几的目标——2011年新建普通商品住房价格涨幅，必须低于全市年度地区生产总值（GDP）和城乡居民人均可支配收入的增长水平。

　　但即使在目标公布前，作为长沙最为一家大型房地产[FangDiChan]公司的营销负责人，雷云和他同事们也似乎已经不再关注刚刚公布的长沙市[ChangShaShi]的房价调控目标。

　　“我们在做推盘前的准备，调控目标即便下来，也不会对我们的计划有太多的影响了。”雷云说，“不会太出乎意料的。”

　　雷云的信心来源于3月4日长沙公布的限购令，其主要内容是，长沙市[ChangShaShi]对市辖五区已拥有1套住房的家庭（环长株潭户籍家庭），限购1套90平方米（含）以下新建商品住房；对在市辖五区无住房并能够提供本市居住证的外地家庭，在主城区限购1套90平方米（含）以下新建商品住房；对在市辖五区已拥有2套（含）以上住房的家庭、拥有1套（含）以上住房的外地家庭、不能提供该市居住证的外地家庭，暂停在该市主城区购买90平方米（含）以下新建商品住房。

　　市场对政策[ZhengCe]的解读是：限小不限大，限内不限外，限新不限旧，被称为最宽松的限购政策[ZhengCe]。

　　限购令与调控目标一个月初，一个月底。长沙三月，对于购房者来说，是买房月。

　　惊魂的一周

　　真正意义上让雷云感到紧张的是长沙市[ChangShaShi]政府出台限购政策[ZhengCe]前的日子。

　　春节后，房地产[FangDiChan]市场反馈回来的信息并不好，2月底，雷云的上司代表公司参加了长沙市[ChangShaShi]建委召开的一次通气会，会后，上司带来的消息是长沙市[ChangShaShi]可能会提出从紧的限购政策[ZhengCe]。

　　事实上，此间坊间流言甚多，有传言，长沙原本向建设部申报了一个相对宽松的限购方案，但是该方案被建设部打回来了。

　　在这个背景之下，长沙市[ChangShaShi]建委组织主要开发商开会通气，政府的判断是，偏松的限购方案不会被中央政府同意。

　　雷云说那一周公司所有的营销计划均已停止，原本预计三月开盘的项目推至四月，切实的营销方案要在长沙市[ChangShaShi]具体的限购政策[ZhengCe]出台之后再行安排。

　　“我们仿佛在等待最后一只调控的靴子落地，很难解释当时的心情，只是想今年总部交下的任务怎么完成。”雷云说。

　　但3月4日，雷云的上司知道长沙市[ChangShaShi]落地的限购政策[ZhengCe]之后，拍着桌子就开始骂娘，而后是一脸释然的喜笑颜开。

　　这是一个出乎所有人预料的限购政策[ZhengCe]，长沙市[ChangShaShi]房地产[FangDiChan]行业将其解读为：“限内不限外、限小不限大、限新不限旧”。即限购政策[ZhengCe]仅局限与长沙市[ChangShaShi]内五区，郊县不限；仅限制90平米以下户型，90平米以上户型不限；仅限制新建住宅销售，二手房不限。

　　这是各地自有限购政策[ZhengCe]以来被认为是最为宽松的限购政策[ZhengCe]，也是令雷云这样的行业从业人员感觉到最具戏剧色彩的政策[ZhengCe]。

　　“不知道长沙市[ChangShaShi]怎么会做这样一个政策[ZhengCe]，也不知道这个政策[ZhengCe]怎么会被批准。”雷云说。

　　雷云迅速和自己的同事做了一个简易的市场调查，调查后的结果让雷云吃惊，此前他们判定可能持观望态度的客户已经结束观望，70%以上的接受调查对象表示愿意迅速买房，并进入看房和选房程序。

　　调查发现看房者的意见趋于一致：长沙市[ChangShaShi]政府支持房地产[FangDiChan]行业，不希望看到房价下跌。

　　“原本已经对市场失去信心的购房者认为市政府会支持房价上涨，中央与地方政策[ZhengCe]态度的差异性开始让这些购房者担心房价继续上涨。”雷云说。

　　此间，雷云同时发现一个细微的变化是，更多愿意进入市场的购房者开始担忧，长沙如此宽松的限购政策[ZhengCe]是否会引来新一轮的宏观调控。“买房趁早买”的情绪开始在长沙市[ChangShaShi]蔓延。

　　于是在向上司提交营销计划时，在定价方案上，雷云写道：鉴于市场对于政策[ZhengCe]调控产生了怀疑情绪，认为地方政府支持行业发展，价格承受心理开始增强，可以试探性涨价。

　　买房难

　　房地产[FangDiChan]商的释怀，其连锁反应就是购房者买房难。

　　“我们想买房，但是买不了。”张辉自去年年初便已经开始有了购房意愿，但去年年初连续出台的政策[ZhengCe]让张辉以为市场价格会有调整。

　　进入2010年下半年张辉发现自己的判断完全错误。长沙市[ChangShaShi]场像疯了一样在抢房子。“每每走到一个中意的楼盘，销售人员的答复都是房子卖完了。”张辉说。

　　张辉自己也想不明白为何长沙的房子卖得这么好。张辉的买房计划被迫再次搁浅，时至新年，张辉看到了中央发布的史上最为严厉的房地产[FangDiChan]调控政策[ZhengCe]。张辉开始紧张地关注长沙市[ChangShaShi]的房地产[FangDiChan]政策[ZhengCe]，他再一次猜想，也许房价真的要掉了。

　　长沙的限购政策[ZhengCe]落地之后，张辉彻底绝望。他决定买房，但很快他发现他似乎已经很难买房了。

　　“我的朋友是去年年底买的房，到现在按揭贷款还没批复下来，我问银行现在按揭贷款的情况，一些银行对我说，现在根本就不放按揭贷款。”张辉说。

　　情况比张辉说的更复杂。“原来是有十几家银行给我们办按揭贷款的，但现在办按揭贷款的仅有两家。而且额度很少。”雷云说。

　　雷云了解到的真实情况是，银行目前已经严格按照地方房地产[FangDiChan]备案及个人纳税情况对按揭贷款进行审核。国家似乎已经将各地房地产[FangDiChan]登记部门的备案系统与税务系统嫁接，银行可以直接在相关税务系统上查找贷款人的税收记录，以及购房情况。

　　“银行现在异常挑剔，他们只要最优质的按揭贷款客户。”雷云说，“我们有很多客户想买，但是他们怕银行不给办贷款。”

　　但张辉毕业后即在长沙市[ChangShaShi]稳定的事业单位工作，他未婚的妻子亦是公务员，又是首次置业，有6年的纳税记录，按理说，张辉属于收入稳定的银行优质客户。

　　但雷云说，整个地方性的房地产[FangDiChan]备案系统仍在调试当中，政府积压了大量的去年年底以来的房地产[FangDiChan]交易未有备案，是以新的房地产[FangDiChan]交易备案速度滞后了，没有相关备案可查，银行是不给发放贷款的。

　　信贷及备案层面的关卡使得整个长沙市[ChangShaShi]在2011年初的房地产[FangDiChan]交易数据迅速下滑至周成交千套一下。直至最近两周，情况方才好转，长沙的周交易量重新回到千套以上。

　　张辉这个时候接到他登记过的楼盘的电话，邀请他去看房，开发商的介绍是按揭似乎好办了一些。而有长沙市[ChangShaShi]开发商则表示，政府的房地产[FangDiChan]交易备案系统基本调试完毕，去年积压的备案也似乎快处理完了。“可以办按揭了，我就买房。”张辉说。