本报记者 兰亚红 北京、贵阳报道

　　“我们想做一个BT项目，地方政府用土地[TuDi]置换，前期我们投入总投资[TouZi]的30%，后续准备找银行贷款，可行吗？”类似的帖子，近日在各大网站的论坛中时有出现。

　　今年3月，曾经的胡润富豪榜榜眼严介和旗下的中国太平洋(601099,股吧)建设集团和贵阳市乌当区、南阳区、小河区签署投资[TouZi]框架协议。记者了解到，三四线城市的地方政府时下对城市发展的诉求十分强烈，部分投资[TouZi]开发企业同样将目光锁定在有发展潜力的三四线城市。它们通过BT、BOT或BOOT模式，对城市的基础设施项目进行投资[TouZi]以获取利润。其中，土地[TuDi]置换、回购项目方式明显增多。

　　“以投资[TouZi]置换土地[TuDi]，对于企业和地方政府来说是双赢，但其中也蕴含着一定的风险。”业内人士表示，对于置换的土地[TuDi]，投资[TouZi]企业面临能否如期获得以及开发后能否顺利销售变现的风险。

　　BT变向

　　3月21日至3月29日，中国太平洋建设集团与贵州省多个市县签署了BT建设项目的投资[TouZi]协议。据严介和介绍，目前其在贵阳、毕节、黔西南等地都有BT项目，预计2011年的投资[TouZi]总额不低于1000亿元，将覆盖贵州省一半以上的县（区、市）。

　　这些BT项目会以何种方式被地方政府回购？严介和并未透露。记者从参加该集团培训的部分学员处得知，对于这种BT投资[TouZi]项目，部分资金匮乏的地方政府不排除以土地[TuDi]作为置换。

　　记者同时获悉，另一家具有影视文化投资[TouZi]和地产开发业务的投资[TouZi]公司，目前也正在与众多的三四线城市洽谈土地[TuDi]置换项目。

　　“我们正在与黑龙江省的一个城市洽谈BT项目，将对当地的市政大楼、会展中心、学校以及生物发电厂等基础设施项目进行投资[TouZi]。一期预计投资[TouZi]7.5亿元，当地政府以土地[TuDi]置换。”该公司一位负责人说。

　　“当前国家重点进行中小城市的发展建设，因此以BT方式在三四线城市进行投资[TouZi]，符合大的政策方向。”上述负责人表示，“目前，我们与东北的这个城市正在就置换地块进行磋商。”

　　据他介绍，通过积极争取社会资金，以BT、入股、借款等方式向社会资金挖潜，吸引社会资金参与城市基础设施建设和土地[TuDi]整治，这样的三四线城市不在少数。“缺乏城市建设资金的地方政府，可依靠企业的投资[TouZi]快速进行城市更新，提升城市的投资[TouZi]引力；在房地产的宏观调控下，投资[TouZi]企业特别是中小型开发企业，可通过此种方式获得持续生存的土地[TuDi]资源。”

　　置换拿地风险

　　业内人士分析认为，当前这种以投资[TouZi]置换土地[TuDi]的方式，对于政企双方可谓双赢。在中国加快中小城市建设的大步调下，开发商全面进入二三线城市，这种方式可能会被越来越多的中小型投资[TouZi]、开发企业借鉴。但这种模式对投资[TouZi]企业来说，也面临着一定的风险。

　　“我们与东北这个城市的投资[TouZi]项目，本来计划在3月28日进行签约，但因在置换地块上双方还有一些异议，合同中也做了一些修改，因此签约推后了。”前述投资[TouZi]公司的负责人表示，“东北的这个城市，其经济指标、房地产市场发展指标等数据，和我们目前正在洽谈的其他城市比，并不具优势，因此在签订有关土地[TuDi]置换条款时，我们会更谨慎。”

　　“企业不能和政府打官司。”一位业内人士分析认为，一旦签订合同，企业已注入前期投资[TouZi]资金，但置换的土地[TuDi]却因拆迁、招拍挂等因素不能如期获得，那么企业就将面临开发风险。”

　　“一般情况下，企业签订合同时，首先必须确定置换土地[TuDi]的位置，并按当下的地价进行置换。”上述业内人士表示，如果土地[TuDi]后期招拍挂上市时，出现竞争企业推高地价，那么无论地价有多高，前期的投资[TouZi]企业都要加价并最终拿下。“高出事前约定的土地[TuDi]成本部分，在企业上交土地[TuDi]出让金后，地方政府会给予返还。”

　　据了解，有经验的投资[TouZi]企业，一般会选择有国家优惠政策的项目进行投资[TouZi]，包括基础设施项目和旧城改造项目。一般情况下，投资[TouZi]企业还会要求地方政府先期投入部分启动资金，以减少投资[TouZi]风险。