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加息累积效应渐显 房价拐点最快二季度可现--中华人民共和国年鉴
自去年10月以来，央行已连续加息[JiaXi]四次。专家认为，本次加息[JiaXi]将会叠加此前出台的各项调控政策，量变转为质变将是必然之势，房价拐点最快在今年二季度即可出现。
商业贷款[DaiKuan]和公积金贷款[DaiKuan]“利差”扩大
6日起，央行再次上调金融机构人民币存贷款[DaiKuan]基准利率0.25个百分点。这是央行今年以来的第二次加息[JiaXi]，也是2010年10月以来第4次加息[JiaXi]。“加息[JiaXi]通道下，存量房贷客户的利息支出将明显增加。”知名个贷中介凯盛经略(上海)投资管理有限公司副总经理赵炜说。
以贷款[DaiKuan]总额100万元、期限20年、等额本息还款来计算，加息[JiaXi]前，5年期以上贷款[DaiKuan]利率为6.6%，加息[JiaXi]后达到6.8%。如果按基准利率执行，那么加息[JiaXi]后每月还款额从7514.7元增至7633.4元，增加118.7元；如果是二套房按1.1倍利率计算，那么加息[JiaXi]前贷款[DaiKuan]利率为7.26%，加息[JiaXi]后上调为7.48%，加息[JiaXi]前月供为7909.82元，加息[JiaXi]后则涨为8043.71元，增加了133.9元。
此次加息[JiaXi]，住房公积金贷款[DaiKuan]利率也随之调整，五年以下(含五年)的公积金贷款[DaiKuan]利率从之前的4%调整为4.2%，五年期以上从4.5%上调为4.7%。按照上海等一线城市家庭公积金贷款[DaiKuan]数额上限80万元计算，加息[JiaXi]前20年期的公积金贷款[DaiKuan]月供5061.2元，加息[JiaXi]后需多支出86.77元。
值得注意的是，由于目前各大银行已基本取消首套房贷利率优惠，连续加息[JiaXi]后，住房公积金贷款[DaiKuan]和商业贷款[DaiKuan]之间的“利差”进一步扩大。5年期以上商业贷款[DaiKuan]利率目前为6.8%，公积金则为4.7%，两者利差高达2.1%，公积金贷款[DaiKuan]的优势进一步凸显。假设同样贷款[DaiKuan]80万元、20年期等额本息还款，公积金贷款[DaiKuan]将比商业住房按揭贷款[DaiKuan]少支付利息总额23万多元。
房地产[FangDiChan]投资需求将进一步受遏制
对于楼市而言，此次加息[JiaXi]将进一步提高贷款[DaiKuan]购房者的还贷压力。去年10月以来已经四次加息[JiaXi]，虽然每次0.25个百分点落在月供上并不多，但累计起来相当可观，加息[JiaXi]使得投资成本增加。
专家分析，在近期限贷、限购等政策的基础上，加息[JiaXi]无疑将进一步提高投资投机型购房者的房产持有成本，在未来房价走势尚不明朗的背景下，也将影响其房产的投资收益率，改变其投资预期，市场中此类需求的入市将更加谨慎。
预计随着楼市调控不断深化，加息[JiaXi]等货币政策的不断从紧，大量投资投机需求仍将受到持续遏制，市场“量缩价稳”的成交趋势仍将保持。
长江证券(000783,股吧)房地产[FangDiChan]分析师苏雪晶认为，货币政策与调控政策双管齐下，不仅抑制了投资投机需求，甚至部分刚性需求和改善性需求也被抑制。
加息[JiaXi]对开发商的心理影响较大
从房地产[FangDiChan]公司2010年年报看，房地产[FangDiChan]公司存量房的增加和经营现金流的减少，也说明房地产[FangDiChan]行业在资金上更加紧迫的压力。一位常年在房地产[FangDiChan]市场一线调研的人士表示，根据近期的观察，房地产[FangDiChan]行业的基本面确实在恶化。
苏雪晶认为，此次加息[JiaXi]对开发商的心理影响较大。政府对于地产业的调控暂时看不到松动迹象，因此降价促销是开发商的必然选择，预计二季度各大房企的推盘量将逐渐增大，打折促销的楼盘数量和优惠幅度也将加大。
据了解，自限购等楼市调控政策出台以来，3月份北京一二手房成交基本延续低量态势。据北京市房地产[FangDiChan]交易管理网的最新统计，今年一季度，北京一手住宅成交20700多套，与去年四季度相比下跌了近40%，是近三年来一季度成交的最低值。
在新版限购令出台后，武汉楼市购房需求下降近一半，大量投资客和外地户籍人员无法在武汉买房。亿房网研究中心数据显示，3月份全市商品房成交7916套，比今年1月份减少三成。
与此同时，部分房地产[FangDiChan]项目已出现价格松动迹象，一季度新盘成交价与拟售价差距拉大，开发商高价预期落空。
据“链家地产”市场研究部数据统计分析，北京一季度新盘项目的拟售均价为每平方米27693元，较去年四季度上涨13%；而成交均价仅为每平方米18995元，较去年四季度下降10.6%，成交均价和拟售均价的差距高达31.7%。
房价出现松动迹象的还有上海。比如，在浦东的一个楼盘项目开盘价“直降3000元”，相对于之前的每平方米32000元的均价，相当于打九折。
我爱我家房地产[FangDiChan]经纪有限公司副总裁胡景晖认为，在一些地区房价已出现松动迹象的背景下，随着政策效应的叠加，最快在二季度将迎来房价拐点。