伴随着第三轮楼市调控在年前正式拉开帷幕,中国的房地产市场也因此迎来了又一个凛冽的“寒冬”。而目前,面对着持续加压的政策环境,遭遇到调控波及的土地[TuDi]交易市场已呈现出新的变局迹象。

　　在佛山[FuShan],一些中小型房企开始趁地产大鳄偃旗息鼓之际寻找商机,并以抱团的形式图谋平安扩张;而国土部门也首次尝试通过配搭公租房进行推地,以图破解保障[BaoZhang]房建设的资金[ZiJin]困局。

　　政府配搭卖地将成常态？顺德首推配建保障[BaoZhang]房地块[DiKuai]

　　继广州首宗“竞配建”地块[DiKuai]公开挂牌之后,一衣带水的佛山[FuShan]国土部门也于日前推出了自己的卖地新举措。

　　就在上月31日,顺德区土地[TuDi]房产交易中心官方网站对外发布了一则国有建设用地使用权挂牌转让公告,推出一宗位于北滘镇广教居委会西洲前路以南的城镇住宅用地兼容商服用地。据竞买文件显示,该地块[DiKuai]交易编号为佛顺(挂)2011—012,占地面积70078.41平方米,各项规划指标要求分别为建筑密度≤35%、容积率≤3.3,土地[TuDi]性质为划拨,但按出让土地[TuDi]挂牌。地块[DiKuai]的城镇住宅用地的使用年限70年,从2011年4月20日至2081年4月19日止;商服用地使用年限40年,从2011年4月20日至2051年4月19日止。地块[DiKuai]的挂牌时间从3月31日至4月20日上午10时,竞买起始价为22075万元。

　　不过,与以往的土地[TuDi]出让不同,此次挂牌的佛顺(挂)2011—012地块[DiKuai]首次要求竞得人必须配建保障[BaoZhang]房。按照竞买文件的规定,竞得人必须在受让地块[DiKuai]上建设不少于400套、单套套内建筑面积为30—60平方米的公租房,以及不少于2000套、单套套内建筑面积为45—90平方米的限价房。同时,文件还详细规订了公租房的装修标准以及租金,按不高于同期、同区域、同类型普通商品住房平均租金的80%计收,限价房的最高销售价格则须报区相关部门批准执行。

　　而据了解,该地块[DiKuai]所配建的公租房、限价房将提供给顺德区的大型企业[QiYe]员工。其中,公租房的出租对象是符合《关于加快发展公共租赁住房的实施意见》等相关文件规定的顺德区大型企业[QiYe]员工;而限价房销售对象则是符合《顺德区限价商品房管理暂行办法》等相关文件规定、且连续工龄达三年或三年以上的顺德区大型企业[QiYe]员工。

　　保障[BaoZhang]房建设资金[ZiJin]困境将得到缓解

　　“这样的推地方式很好。”对于顺德首次出现的配搭保障[BaoZhang]房卖地新举措,佛山[FuShan]经纬房产咨询公司市场研究部经理李华宇认为,这在一定程度上解决了地方建设保障[BaoZhang]房的资金[ZiJin]困境。

　　事实上,自从年初中央公布全国将建设1000万套保障[BaoZhang]房的年度任务目标之后,各级地方政府就纷纷陷入到了“资金[ZiJin]从何而来”的困境当中。以佛山[FuShan]为例,2010年全市保障[BaoZhang]性住房实际开工量为1859套,今年原计划新增保障[BaoZhang]性住房4900套,但是,随着中央公布新的年度任务之后,佛山[FuShan]的保障[BaoZhang]性住房建设数量也无可避免地水涨船高,从计划的4900套一下子飙升至21000套,是过去3年佛山[FuShan]保障[BaoZhang]房建设总和的4倍。

　　“即便政府加大财政投入也是杯水车薪,更何况目前楼市正处于调控的高压期。”李华宇分析认为,以每套保障[BaoZhang]房造价15万元计算,21000套就需要31.5亿元的巨资投入。虽然根据年初市政府工作报告列出的“2011年民生十事”规划,佛山[FuShan]全市用于保障[BaoZhang]房建设的财政预算安排资金[ZiJin]为17022万元,另建立保障[BaoZhang]性住房资金[ZiJin]专用账户,每年按照土地[TuDi]出让收入总额的1%-2%比例安排建设资金[ZiJin](据相关调查机构的数据显示,2010年佛山[FuShan]五区的土地[TuDi]出让金收入427亿元)。但是,10亿元左右的政府投入还是和实际资金[ZiJin]需求相差甚远。“更何况,今年中央调控加码,土地[TuDi]市场势必会随着楼市成交的低迷趋于冷清,土地[TuDi]出让金收入可能因此而大幅缩水,政府真正可以拿出来建设保障[BaoZhang]房的资金[ZiJin]也会随之减少。”

　　李华宇表示,这种配搭式的卖地新举措,以市场的方式引入社会资本,既可以部分解决保障[BaoZhang]房建设的资金[ZiJin]来源,也在一定程度上保证了地方政府的土地[TuDi]出让金收入。

　　业界预测配搭卖地或常态化

　　不过,顺德的这种卖地方式并非是土地[TuDi]市场的“头啖汤”。

　　在上月21日,广州市国土房管局挂牌推出了一宗住宅用地,其操作方式与顺德如出一辙。据了解,这宗位于芳村高尔夫球场地块[DiKuai]用地面积63906平方米,容积率不大于2.8,建筑面积不大于178937平方米,挂牌起始价为7.835亿元,起拍价折合楼面地价约4378元/平方米。该地块[DiKuai]除被要求中小套型比例不低于70%,还要竞得人配建30000平方米的保障[BaoZhang]性住房。

　　近日,杭州市国土资源局推出的两宗地块[DiKuai]也实行了新的拍卖规则。按照新规定,涉及配建保障[BaoZhang]性住房的地块[DiKuai]将不再是“价高者得”,而是在挂牌出让时设定合理的土地[TuDi]上限价格,当竞买报价达到合理土地[TuDi]上限价格时,不再接受更高报价,转为在此价格基础上通过现场投报配建保障[BaoZhang]性住房面积的程序,并按投报面积最高者确定竞得人。

　　对于政府推地方式的这一系列变化,不少房地产商都叫苦不迭。佛山[FuShan]一位不愿具名的房企负责人表示,暂且不去讨论政府将自己的责任转嫁到开发商身上是否合理,但此做法势必会增加房地产企业[QiYe]的开发成本,导致利润减少,甚至影响本地房地产业的发展。而一些受访的市民也担心,商品房项目中强制配置保障[BaoZhang]房,是否会导致该类地块[DiKuai]无人问津？或者开发商为了收回成本、保证自身利润而托高房价？

　　不过,佛山[FuShan]新力地产公司常务副总经理葛富金则认为,配搭保障[BaoZhang]房不会对整个房地产市场造成太大影响,关键在于商品房项目中的保障[BaoZhang]房比例以及相关条件要设定好,找到政府、房企和被保障[BaoZhang]人群三方共赢的平衡点。而李华宇也认为,配建保障[BaoZhang]房与此前实施的“90平方米以下中小户型套数须占项目70%以上”规定相仿,有可能在今后的土地[TuDi]出让中成为常态。

　　中小房企抱团拿地一宗地八企业[QiYe]获得

　　3月29日,顺德推出的一幅商服用地以39623万元的底价成功拍出,吸引了坊间的热烈关注。

　　据了解,这宗交易编号为佛顺(挂)2011—005的地块[DiKuai],位于顺德北滘镇新城区内,由8宗小地块[DiKuai]组成,占地面积合共为98554.76平方米。虽然该地块[DiKuai]与以往许多土地[TuDi]出让相似,且仅仅以底价完成竞拍,但该地块[DiKuai]的成功拍出仍然吸引了众多市民的眼球。因为与以往土地[TuDi]成交不同,该地块[DiKuai]不是一家房企竞得,也不是两三家房企组成的联合体竞得,而是总共多达8家企业[QiYe],以致于连许多业内人士都不禁惊呼“此次的竞得方可谓是阵容庞大”。

　　“该地块[DiKuai]显然是‘量体裁衣’、‘度身订做’的。”佛山[FuShan]某房地产企业[QiYe]负责人表示,政府有时为了招商引资或者实现引导地方产业发展的目的,事先会与相关企业[QiYe]进行商谈并设定相应的准入条件再行推地,以保证地块[DiKuai]不会落入他手。

　　而记者从该地块[DiKuai]的竞买文件中也看到,该地块[DiKuai]在“竞买人资格”设定上就已经明确规定了,“本地块[DiKuai]仅接受联合竞买,联合竞买人必须由8家在北滘镇注册的投资管理公司(以企业[QiYe]营业执照为准)组成。”

　　抱团或为扩张

　　不过,佛山[FuShan]经纬房产咨询公司市场研究部经理李华宇认为,这可能是实力相对较弱的房地产商抱团扩张的表现。

　　据了解,自从“新国八条”在年前出台之后,佛山[FuShan]的土地[TuDi]市场就随即遭遇“冷冻”。不仅各级国土部门担忧市场信心受打击而推地审慎,许多地产大鳄也纷纷暂停拿地,开始备粮过冬。以土地[TuDi]交易市场一向活跃的南海为例,今年1月份,全区共计成功出让各类用地17宗,其中11宗为城镇住宅用地、批发零售用地、商服用地或以上功能兼容用地。但进入2月份之后,该区的土地[TuDi]供应及成交均出现了大幅度的缩水。不仅如此,南海国土部门还对计划出让的几宗地块[DiKuai]紧急暂缓或者是叫停。而日前,尽管政府推出了多个新城建设项目,但由于开发商年内资金[ZiJin]压力较紧,拿地积极性还是大大降低。

　　“在当前的市场环境下,‘量体裁衣’可能让政府 和 房 企 都 可 以 达 到 共赢。”李华宇认为,对于政府而言,事先与企业[QiYe]进行协商,既可确保地块[DiKuai]的成功拍出,保证政府的土地[TuDi]出让金收入稳定,同时,也可以掌控地块[DiKuai]的开发建设,控制项目的统一性与高水准,特别是地方产业的发展方向。而对于房企而言,在当前低迷的土地[TuDi]交易市场里,企业[QiYe]的议价空间得到了提升,可以就地块[DiKuai]的规划条件、要求等与政府部门进行协商。特别是实力相对较弱的中小型房企,在当前的环境下才有可能获得那些以前“可望而不可及”的靓地。

　　本土房企抢占市场

　　“现在恰恰是本土房地产企业[QiYe]扩张的大好时机。”能兴地产总经理助理招俊昆认为,近年来大量地产巨头进驻佛山[FuShan],极大地压缩了本土房企的生存空间,特别是中心城区的优质地块[DiKuai]几乎都被财大气粗的外来企业[QiYe]所垄断。但是,在当前政策环境日趋严峻的情况下,一些外地房企出于全局战略和资金[ZiJin]链安全考虑,已暂停或放慢了扩张速度,这给本土房企重新占领市场、分享城区份额提供了良好契机。

　　事实上,自从去年年底以来,曾经几乎占据了佛山[FuShan]土地[TuDi]交易市场的地产大鳄们已经鲜见踪迹,而与之形成鲜明对比的是,一些消失多时或者名不见经传的本土房企却在今年以来逐渐活跃起来。就在上月初,佛山[FuShan]陶瓷的龙头企业[QiYe]新明珠陶瓷集团旗下的冠珠陶瓷有限公司在不到一周的时间里连下三地,一时间惹得业界唏嘘不已。而在刚刚过去的一周里,禅城和顺德分别推出的两宗地块[DiKuai]也都悉数被本土房地产商以个人名义或联合体的形式瓜分殆尽。其中,像禅城区港口路东侧、澜石三路北侧的佛禅(拍)2011-004地块[DiKuai]、禅城区季华二路南侧、佛开高速公路东侧的佛禅(挂)2011-006以及顺德北滘镇新城区的佛顺(挂)2011-005地块[DiKuai],无一不是地处中心城区的商住靓地。

　　“虽然中央的频繁调控,给广大房地产商都带来了挑战,但对于自有资金[ZiJin]充足的房企而言,每次楼市的低迷都蕴含着商机。”李华宇也认为,在当前政策持续高压的环境下,房地产市场势必会迎来新一轮的优胜劣汰,但是,对于小型发展商而言,如果通过“抱团”的形式提升整体的竞争力,联合拿地开发,不仅会绝地逢生、免于淘汰,还可以减小各自的资金[ZiJin]压力,趁机抢占市场份额。