4月2日，“限地价竞配建”的土地[TuDi]出让[ChuRang]模式在广州首次被提出。广州市国土房管局发布的关于4月中旬出让[ChuRang]的荔湾区高尔夫球场地块的公告提出，如果房企拍地报价超过最高限制地价时，要通过竞争配建保障[BaoZhang]房的比例决定土地[TuDi]花落谁家。

　　这预示着，土地[TuDi]市场[ShiChang]从以往单一的“价高者得”模式转向配建制模式在实践中已经跨出第一步。据广州市国土房管局的诠释，这种创新的商品住宅用地公开出让[ChuRang]模式一方面能有利于抑制地价的非理性过快上涨，另一方面有利于增加保障[BaoZhang]房供应。

　　对于这种土地[TuDi]出让[ChuRang]方式的转变，房企们拿地变得不再轻松，新地王加冕将更加困难。但有分析指出，“配建制”已成为全国土地[TuDi]出让[ChuRang]的新尝试，不但在广州，在兰州等其他城市也在逐步推行。虽然这种模式有利于房价的下调，但大房企早已“嗅出”土地[TuDi]政策的不安气息，在去年底就已经完成较大规模的土地[TuDi]积累，对市场[ShiChang]短期内作用并不会很明显。

　　保障[BaoZhang]房成拿地配搭

　　4月2日，市国土房管局发布的土地[TuDi]出让[ChuRang]补充公告，将荔湾区高尔夫球场AF030448地块公开出让[ChuRang]方式进行调整。公告中指出，除了要求开发商拿地须配建3万平方米的保障[BaoZhang]性住房外，还补充规定采取“限地价、竞配建”的方式确定竞得企业。这预示着，房企要拿地并非有钱就能解决问题，“保障[BaoZhang]房”成为土地[TuDi]竞价道路上一道无形限制。

　　这归根结底仍是效益换算，开发商对保障[BaoZhang]房项目的利润估算很低，普遍表示保障[BaoZhang]房项目成本与商品住宅项目成本相差不远，盈利极差，基本处于亏本状态。有业内分析人士曾对开发商建设保障[BaoZhang]房收益进行测算，公租房的净利率在5%左右，而经适房则较高，在8%-10%之间，而廉租房净利润率最低，约为3%。即便如此，与高利润率的住宅市场[ShiChang]相比，保障[BaoZhang]房被纳入土地[TuDi]竞拍的条件名目当中，对房企竞价难免造成事实上的心理负担，过去天价抢地要重演难度系数已被提升。

　　高囤地房企短期无忧

　　土地[TuDi]政策在变，但短期内仍难对市场[ShiChang]造成影响。

　　从去年房企大佬调控浪潮下仍在顶风造地王潮可以看出，开发商对于政策的转变早有预期做足了准备。数据显示，十大房企目前土地[TuDi]储备量高达4.32亿平方米，可供开发时间长达8年。而仅是2010年，新增土地[TuDi]最多的前十名房企拿地面积就达到了1.64亿平方米。而开发销售面积不到拿地的三分之一。多数大开发商去年拿地数量均超过往年，万科新增土地[TuDi]2957万平方米，可供开发4年，而新增土地[TuDi]面积达5098万平方米的恒大地产，足以开发12年之久。

　　在广州拍地市场[ShiChang]上，2010年底风头最强的企业就是保利。公布的数据显示，保利去年通过各种方式获取的土地[TuDi]资源足以支撑企业未来2-3年的开发。去年广州几大地王都被其揽入怀中。

　　一位不愿透露姓名的房企老总表示，这种迹象表明像恒大、万科、保利这样大房企早做好了政策打压的准备。一方面大量囤地过冬，另一方面拓宽途径避免市场[ShiChang]上的惨烈竞争。“配建制是创新，但仍难以撼动大开发商的市场[ShiChang]主导地位，短期内这种新土地[TuDi]政策对房企的影响不会太明显。”

　　记者　蒋劲劲