4月11日，上海市住房保障和房屋[FangWu]管理局公布了关于《上海市居住[JiZhu]房屋[FangWu]租赁管理办法(征求意见稿)》公开征求意见的公告。

　　办法中规定，不得将原始设计的居住[JiZhu]房间再分隔、搭建并按分隔间或按床位出租，不得将厨房、卫生间、阳台和地下储藏室出租供人员居住[JiZhu]，承租的人均居住[JiZhu]面积不得低于5平方米。

　　办法规定，租赁期限为一年及一年以下的，租赁保证金不超过1个月租金数额;租赁期限为一年以上的，租赁保证金不超过2个月租金数额。

　　住建部：禁止群租

　　住建部发布了新版《商品房屋[FangWu]租赁管理办法》，对市场中将房屋[FangWu]分拆、隔断"化整为零"群租行为明令禁止，打隔断出租最高将罚3万。新规还规定：房屋[FangWu]租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。新规于2011年2月1日施行。

　　北京：细则还未落地

　　据北京晚报报道，虽然今年1月份就曾传出北京版要严于全国，但至今都没颁发。由于北京市的落地细则至今没有出台，使得隔断房出租实际处于无监管状态。

　　不过，之前发布的《北京市房屋[FangWu]建筑使用安全管理办法》规定，若干禁止制度，其中办法明确禁止影响房屋[FangWu]建筑安全使用的行为，包括装修时擅自改变主体和承重结构、超设计使用荷载来使用房屋[FangWu]等，并且首次明确罚则：超过设计时使用荷载来使用房屋[FangWu]建筑的，将责令限期整改;拒不改正的，处以1万元以上3万元以下罚款。

　　以下为意见稿全文

　　上海市居住[JiZhu]房屋[FangWu]租赁管理办法(征求意见稿)

　　2011年4月11日

　　第一条(目的和依据)

　　为了加强本市居住[JiZhu]房屋[FangWu]租赁管理，规范居住[JiZhu]房屋[FangWu]租赁行为，保护居住[JiZhu]房屋[FangWu]租赁当事人的合法权益，促进居住[JiZhu]房屋[FangWu]租赁市场的健康发展，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《商品房屋[FangWu]租赁管理办法》、《上海市房屋[FangWu]租赁条例》和其他有关法律、法规的规定，制定本办法。

　　第二条(适用范围)

　　本办法适用于本市行政区域内的居住[JiZhu]房屋[FangWu]租赁及其管理;但居住[JiZhu]房屋[FangWu]按日(时)、按床位出租的，视作旅馆经营行为，适用国家和本市关于旅馆业管理的规定。

　　公有居住[JiZhu]房屋[FangWu]的出租，不适用本办法;但公有居住[JiZhu]房屋[FangWu]转租的，除应当遵守公有居住[JiZhu]房屋[FangWu]出租的有关规定外，还应当遵循本办法。

　　市政府对经济适用住房、公共租赁房和廉租房等保障性住房的租赁另有规定的，还应当遵守其规定。

　　第三条(基本原则)

　　居住[JiZhu]房屋[FangWu]租赁应当遵循平等、自愿、合法和诚实信用原则，租赁当事人不得利用租赁房屋[FangWu]从事违法活动，不得损害相邻业主合法权益和社会公共利益。

　　本市鼓励和支持居住[JiZhu]房屋[FangWu]租赁当事人建立长期、稳定的房屋[FangWu]租赁关系。

　　居住[JiZhu]房屋[FangWu]的出租人应当依法纳税。

　　第四条(管理部门)

　　市和区、县房屋[FangWu]行政管理部门是居住[JiZhu]房屋[FangWu]租赁的行政管理部门，依法对居住[JiZhu]房屋[FangWu]租赁市场实施监督管理。

　　社会治安综合治理部门负责组织、协调、督促各有关部门共同做好居住[JiZhu]房屋[FangWu]租赁的治安综合管理工作。

　　公安部门负责居住[JiZhu]房屋[FangWu]租赁的治安管理、消防管理和居住[JiZhu]房屋[FangWu]租赁当事人的居住[JiZhu]登记及户政管理。

　　工商行政管理部门负责查处利用租赁居住[JiZhu]房屋[FangWu]进行无照经营等违法经营行为。

　　税务部门负责居住[JiZhu]房屋[FangWu]租赁的税收征收管理。

　　民防、价格、人力资源和社会保障、卫生、人口和计划生育、规划土地、国家安全、教育、城管执法等行政管理部门按照各自职责，协同实施本办法。

　　第五条(属地管理)

　　本市居住[JiZhu]房屋[FangWu]租赁实行属地管理。区、县人民政府应当将居住[JiZhu]房屋[FangWu]租赁纳入社区综合管理的范围，并组织、协调乡、镇人民政府、街道办事处和区、县相关管理部门共同做好辖区内居住[JiZhu]房屋[FangWu]租赁管理工作。

　　乡、镇人民政府和街道办事处设立的社区事务受理中心具体承担居住[JiZhu]房屋[FangWu]租赁相关手续的受理工作;社区综合协管队伍根据相关部门的要求，开展居住[JiZhu]房屋[FangWu]租赁信息采集和相关服务工作。

　　第六条(居住[JiZhu]房屋[FangWu]租赁当事人)

　　居住[JiZhu]房屋[FangWu]的出租人应当是依法取得房地产权证或者其他合法权属证明的房屋[FangWu]所有权人，或者是依法代管房屋[FangWu]的代管人和法律、法规规定的其他权利人。

　　居住[JiZhu]房屋[FangWu]的承租人可以是境内外的自然人、法人和其他组织;但法律、法规另有规定或者土地使用权出让合同、土地租赁合同另有约定的，从其规定或约定。

　　第七条(出租房屋[FangWu]的条件)

　　有下列情形之一的居住[JiZhu]房屋[FangWu]不得出租：

　　(一)属于违法建筑的;

　　(二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的;

　　(三)被鉴定为危险房屋[FangWu]的;

　　(四)违反规定改变房屋[FangWu]使用性质的;

　　(五)未依法登记取得房地产权证书或者无其他合法权属证明的;

　　(六)权属有争议的;

　　(七)共有的房屋[FangWu]，未经全体共有人书面同意的;

　　(八)法律、法规规定不得出租的其他情形。

　　除前款规定外，出租的居住[JiZhu]房屋[FangWu]还应当符合下列条件：

　　(一)房屋[FangWu]结构及其附属设施安全牢固，具备上下水、供电和环境卫生等必要的生活条件;

　　(二)房屋[FangWu]的出入口、通道等符合治安和消防管理的有关规定。

　　非居住[JiZhu]房屋[FangWu]未依法经相关部门批准，不得用于出租居住[JiZhu]，但施工工地上的临时宿舍除外。

　　第八条(出租房屋[FangWu]的禁止行为)

　　不得将原始设计的居住[JiZhu]房间再分隔、搭建并按分隔间或按床位出租。

　　不得将厨房、卫生间、阳台和地下储藏室出租供人员居住[JiZhu]。

　　第九条(人均承租面积标准)

　　一间原始设计用于居住[JiZhu]的房间为最小出租和转租单位，只能建立一个居住[JiZhu]房屋[FangWu]租赁关系。

　　租赁居住[JiZhu]房屋[FangWu]，承租的人均居住[JiZhu]面积不得低于5平方米，但居住[JiZhu]使用人之间属于父母子女关系(方案二：具有法定赡养抚养义务)的除外。

　　第十条(集中出租管理)

　　在同一物业管理区域内，同一出租人出租房屋[FangWu]供他人居住[JiZhu]，租住人员达到15人以上的，出租人应当建立相应的管理制度，明确管理人员，建立租住人员信息登记簿。

　　单位承租房屋[FangWu]供本单位职工居住[JiZhu]的，单位应当按照前款规定履行管理职责。

　　公安机关应当统一印刷出租房屋[FangWu]租住人员信息登记簿，并免费提供。

　　第十一条(租赁合同)

　　居住[JiZhu]房屋[FangWu]的租赁当事人应当依法订立书面租赁合同，居住[JiZhu]房屋[FangWu]租赁合同应当包括下列主要内容：

　　(一)租赁当事人(包括共同居住[JiZhu]人)的姓名、住所、有效身份证件及其号码;

　　(二)房屋[FangWu]坐落、面积、结构、附属设施和设备状况;

　　(三)租赁用途;

　　(四)房屋[FangWu]交付日期;

　　(五)租赁期限和续租;

　　(六)租金数额、支付方式和期限;

　　(七)物业服务费及水、电、煤、通讯等公用事业费的承担;

　　(八)房屋[FangWu]使用要求和维修责任;

　　(九)房屋[FangWu]返还时的状态;

　　(十)违约责任和争议解决方式;

　　(十一)租赁当事人约定的其他内容。

　　房屋[FangWu]租赁当事人应当在房屋[FangWu]租赁合同中约定房屋[FangWu]被征收或者拆迁时的处理办法。

　　市房屋[FangWu]行政管理部门和市工商行政管理部门应当联合制订居住[JiZhu]房屋[FangWu]租赁合同示范文本，并在政府网站上公开。

　　第十二条(租赁合同备案)

　　居住[JiZhu]房屋[FangWu]租赁合同订立后三十日内，租赁当事人应当到租赁房屋[FangWu]所在地的区、县房屋[FangWu]行政管理部门办理房屋[FangWu]租赁登记备案。

　　第十三条(租赁合同网上签约)

　　市房屋[FangWu]行政管理部门应当建立居住[JiZhu]房屋[FangWu]租赁登记备案信息系统，逐步实行租赁合同网上登记备案，并纳入房地产市场信息系统。

　　第十四条(租金)

　　居住[JiZhu]房屋[FangWu]租赁的租金由租赁当事人在合同中约定，承租人应当根据合同约定按时支付租金。

　　居住[JiZhu]房屋[FangWu]租赁期限为一年或者一年以下的，租赁当事人应当在租赁合同中一次性确定租金;租赁期限为一年以上的，每年只能调整一次，但租赁合同中对租金调整另有约定的，从其约定。

　　居住[JiZhu]房屋[FangWu]租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。

　　出租人根据承租人的要求装修房屋[FangWu]或者增设附属设施的，双方可以协商调整租金。

　　第十五条(租赁保证金)

　　出租人可以按照居住[JiZhu]房屋[FangWu]租赁合同的约定数额向承租人收取租赁保证金。对数额未约定的，租赁期限一年及一年以下的，租赁保证金不超过1个月租金数额;租赁期限一年以上的，租赁保证金不超过2个月租金数额。

　　第十六条(转租)

　　居住[JiZhu]房屋[FangWu]转租的，应当经出租人书面同意，并符合本办法第七条、第八条、第九条的规定。

　　居住[JiZhu]房屋[FangWu]转租后，除接受转租人继续居住[JiZhu]使用的以外，不得再进行转租。

　　转租人违反上述规定的，出租人可以解除居住[JiZhu]房屋[FangWu]租赁合同，收回房屋[FangWu]并要求赔偿损失。

　　第十七条(转租合同的订立)

　　居住[JiZhu]房屋[FangWu]转租的，应当按照本办法第十一条、第十二条的规定订立居住[JiZhu]房屋[FangWu]租赁合同并办理登记备案。居住[JiZhu]房屋[FangWu]转租后，承租人不再居住[JiZhu]使用的，接受转租人应当与出租人订立书面租赁合同，承租人与出租人的租赁合同不再履行。

　　第十八条(续租)

　　居住[JiZhu]房屋[FangWu]在租赁期满后继续出租的，承租人在同等条件下享有优先承租权。

　　居住[JiZhu]房屋[FangWu]租赁合同对续租已经作出约定的，从其约定;未作出约定的，出租人不再继续出租给承租人的，应当在租赁期满前1个月通知承租人。出租人未在租赁期满前1个月通知承租人不再续租的，承租人可以在租赁期满后继续居住[JiZhu]，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

　　出租人提出解除前款不定期租赁合同的，应当自书面通知承租人之日起，给予承租人不少于1个月的宽限期。

　　第十九条(买卖不破租赁)

　　房屋[FangWu]租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋[FangWu]的，原居住[JiZhu]房屋[FangWu]租赁合同继续有效。新的房屋[FangWu]所有权人不得以房屋[FangWu]所有权已转移为由要求承租人腾退房屋[FangWu]。

　　承租人在房屋[FangWu]租赁期间死亡的，与其生前共同居住[JiZhu]的人可以按照原居住[JiZhu]房屋[FangWu]租赁合同租赁该房屋[FangWu]。

　　第二十条(优先购买权)

　　房屋[FangWu]租赁期间出租人出售房屋[FangWu]的，应当根据租赁合同约定的期限通知承租人，租赁合同未约定的，应当提前15天通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。

　　承租人放弃优先购买权的，应当向出租人明确表示，到期未作出明确表示的，视作放弃优先购买权。

　　承租人放弃优先购买权的，出租人可以向其他人出售，但出售前应当就出售房屋[FangWu]需要实地看房的时间等内容与承租人进行协商，并不得妨碍承租人对房屋[FangWu]的正常使用。

　　第二十一条(合同的解除)

　　居住[JiZhu]房屋[FangWu]租赁期间，除租赁合同约定或租赁当事人协商一致外，一方当事人不得擅自解除租赁合同。

　　第二十二条(出租人的义务)

　　居住[JiZhu]房屋[FangWu]的出租人应当履行下列义务：

　　(一)查验承租人及共同居住[JiZhu]人的身份证件，不得向无身份证明的人出租，并按照公安部门的要求登记承租人及共同居住[JiZhu]人的姓名、身份证件的种类和号码;

　　(二)按照本办法第九条的规定，在租赁合同中约定承租的居住[JiZhu]人数，并督促、配合承租人及共同居住[JiZhu]人按照国家和本市的有关规定及时办理居住[JiZhu]登记;

　　(三)告知承租人遵守本小区业主管理规约;

　　(四)发现承租人利用租赁房屋[FangWu]从事违法违规活动的，及时报告公安等有关部门;

　　(五)负责出租房屋[FangWu]及其提供的设施设备的安全，并进行安全检查和维护，及时发现和排除安全隐患，但不得妨碍承租人对房屋[FangWu]的正常、合理使用;

　　(六)配合有关管理部门调查、制止及处罚工作。

　　第二十三条(承租人的权利和义务)

　　居住[JiZhu]房屋[FangWu]的承租人应当享有以下权利和履行以下义务：

　　(一)有权查验房屋[FangWu]状况是否符合本办法第七条规定的条件;

　　(二)按照租赁合同的约定，要求出租人定期养护、维修房屋[FangWu]，保持房屋[FangWu]的安全状态;

　　(三)按照房屋[FangWu]规划用途、结构、消防安全规定合理使用房屋[FangWu]，负责房屋[FangWu]及设施设备的使用安全，不得擅自改变房屋[FangWu]用途，或者实施其他违法建设行为。发现承租房屋[FangWu]有安全或者消防隐患的，及时消除或者告知出租人予以消除;

　　(四)如实向出租人说明承租的居住[JiZhu]人数，并出示本人及共同居住[JiZhu]人的有效身份证件;

　　(五)租赁期间增加共同居住[JiZhu]人的，应当告知并征得出租人同意，且不得违反本办法第九条的规定，并按照国家和本市的有关规定及时办理居住[JiZhu]登记。

　　第二十四条(对房地产经纪机构和经纪人员的要求)

　　房地产经纪机构和房地产经纪人员从事居住[JiZhu]房屋[FangWu]租赁经纪业务时，应当遵守下列规定：

　　(一)严格遵守国家和本市有关居住[JiZhu]房屋[FangWu]租赁管理的规定，不得居间代理不符合本办法规定的居住[JiZhu]房屋[FangWu]租赁业务;

　　(二)不得改变房屋[FangWu]内部结构分割出租;

　　(三)不得承租自己提供经纪服务的房屋[FangWu];

　　(四)不得对居住[JiZhu]房屋[FangWu]租赁当事人隐瞒真实的房屋[FangWu]租金等信息，赚取差价;

　　(五)使用居住[JiZhu]房屋[FangWu]租赁合同示范文本，并按照规定通过网上操作系统订立居住[JiZhu]房屋[FangWu]租赁合同;

　　(六)及时登记居住[JiZhu]房屋[FangWu]租赁当事人的姓名、身份证件种类和号码，并定期报送该居住[JiZhu]房屋[FangWu]所在地的公安派出所;

　　(七)向居住[JiZhu]房屋[FangWu]租赁当事人宣传有关居住[JiZhu]房屋[FangWu]租赁、实有人口服务和管理、税收征收等政策。

　　第二十五条(代理经租)

　　鼓励专业代理经租机构从事居住[JiZhu]房屋[FangWu]的代理经租业务。代理经租机构应当具备与其从事代理经租业务相适应的资金、人员，并建立相应的管理制度。

　　房地产经纪机构根据居住[JiZhu]房屋[FangWu]租赁当事人需要提供除基本服务项目外的其他服务的，可以与租赁当事人协商收取相应的服务费用。

　　第二十六条(业主自我管理)

　　出租人应当将居住[JiZhu]房屋[FangWu]出租的有关情况告知业主委员会或者物业服务企业。

　　业主委员会可以根据本居住[JiZhu]小区房屋[FangWu]租赁情况，经业主大会同意后，制定相应的管理措施纳入管理规约，并委托物业服务企业具体实施。

　　居住[JiZhu]房屋[FangWu]租赁当事人违反本居住[JiZhu]小区业主管理规约、损害其他业主合法权益的，业主委员会有权要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

　　第二十七条(对物业服务企业的要求)

　　物业服务企业应当按照乡、镇人民政府和街道办事处的要求，将其物业管理区域内存在居住[JiZhu]房屋[FangWu]租赁关系的居住[JiZhu]房屋[FangWu]租赁当事人的姓名、房屋[FangWu]坐落等有关情况资料，报送所在地的乡、镇人民政府和街道办事处;发现租赁当事人或房地产经纪机构及经纪人员有违法违规行为，应当及时劝阻并报告业主委员会或者有关管理部门。

　　第二十八条(调解和法律援助)

　　出租人、承租人、相邻业主在房屋[FangWu]租赁活动中发生纠纷的，应当协商解决;协商不成，可以向人民调解委员会申请调解，也可以依法申请仲裁或提起诉讼，符合规定条件的还可以依法向乡、镇人民政府或者街道办事处申请法律援助。

　　第二十九条(租赁当事人的法律责任)

　　出租人违反本办法第七条第一款第(一)、(二)、(三)、(四)、(五)、(八)项的规定，由区、县房屋[FangWu]行政管理部门责令其限期改正，没收违法所得，并处以违法所得一倍以下的罚款。

　　出租人违反本办法第八条、第九条规定的，由区、县房屋[FangWu]行政管理部门责令其限期整改;逾期不改正的，可处以五千元以上三万元以下罚款。

　　房屋[FangWu]出租人或转租人将房屋[FangWu]出租或转租给无身份证件的人居住[JiZhu]的，或者不按规定登记承租人姓名、身份证件种类和号码的，由公安部门处两百元以上五百元以下罚款。

　　居住[JiZhu]房屋[FangWu]租赁当事人违反本办法第十二条的规定，由区、县房屋[FangWu]行政管理部门责令限期改正;逾期不改正的，对个人处以一千元以下罚款;对单位处以一千元以上一万元以下罚款。

　　居住[JiZhu]房屋[FangWu]租赁当事人利用租赁房屋[FangWu]从事违法活动的，由公安、工商等有关管理部门依法处理。

　　第三十条(经纪机构和房地产经纪人员的法律责任)

　　房地产经纪机构和经纪人员违反本办法第二十四条第(一)、(二)、(三)项规定的，由区、县房屋[FangWu]行政管理部门责令其限期整改，记入信用档案;对房地产经纪人处以一万元罚款;对房地产经纪机构，整改期间可暂停网上备案资格;逾期不改正的，取消网上备案资格，处以三万元罚款。

　　房地产经纪机构违反本办法第二十四条第(四)项规定的，构成价格违法行为的，由区、县价格主管部门按照价格法律、法规和规章的规定，责令改正、没收违法所得、依法处以罚款;情节严重的，依法给予停业整顿等行政处罚。

　　房地产经纪机构违反本办法第二十四条第(六)项规定，未登记相关信息并报送公安派出所的，由公安部门责令改正，处两百元以上一千元以下罚款或者警告。

　　第三十一条(施行日期)

　　本办法自2011年 月 日起施行。