本刊记者 肖翊 摄

　　《中国经济周刊》记者 王红茹 北京[BeiJing]报道

　　限购令让购房者、开发商再次进入了新一轮的博弈周期。

　　百城房价3月涨幅缩小

　　近日，中国房地产[FangDiChan]指数系统《2011年3月中国房地产[FangDiChan]指数系统百城价格指数》（下称《百城价格指数》）出炉。数据显示，2011年3月，全国100个城市[ChengShi]住宅[ZhuZhai]平均价格为8738元/平方米，较上月上涨0.59%；其中82个城市[ChengShi]价格环比上涨，两个城市[ChengShi]与上月持平，16个城市[ChengShi]环比下跌。涨跌幅在1%以内的城市[ChengShi]数量共有74个。

　　此外，3月北京[BeiJing]等十大城市[ChengShi]住宅[ZhuZhai]平均价格为15782元/平方米，环比上涨0.29%。除上海环比下跌0.02%外，其他9个城市[ChengShi]价格均环比上涨，涨幅皆在1%以内。

　　十大城市[ChengShi]住宅[ZhuZhai]平均价格的涨幅明显低于二、三线城市[ChengShi]，例如3月住宅[ZhuZhai]价格环比涨幅居前的保定、呼和浩特、中山等城市[ChengShi]，涨幅介于2%～3%之间，而十大城市[ChengShi]中涨幅最高的重庆为0.70%。

　　分析人士据此认为，一线城市[ChengShi]涨幅缩小，“国八条”等房产调控政策[ZhengCe]效果显现。历年3月往往是楼市活跃期，被称为“小阳春”。如今，“小阳春”不再。对老百姓而言，这无疑是一个好消息。

　　在堪称史上最严厉的调控措施下，房地产[FangDiChan]开发商们并没有明确表达出对“限购令”的异议，但大都感觉到了一些压力。

　　万达集团董事长王健林表示，限购政策[ZhengCe]出台后，预计下半年房价会进入下降通道，而且至少维持两年以上。广州星河湾地产控股有限公司董事长黄文仔也认为，北京[BeiJing]、上海、广州等城市[ChengShi]，今年住宅[ZhuZhai]成交量“至少会下滑60%以上”。

　　相对房地产[FangDiChan]开发商的悲观，学者表现得更为冷静。中国房地产[FangDiChan]研究会副会长顾云昌向《中国经济周刊》明确表示，目前一线城市[ChengShi]的投资需求仍然很旺盛，限购令将减少一部分投资需求，肯定对房价有影响，但是总体上一些城市[ChengShi]的房价还是会上升，下降的还是少数。“限购可能会改变少数城市[ChengShi]的供求关系。但是，目前这些城市[ChengShi]的供求关系仍然很紧张，仍然供不应求，因此，整体房价下降的可能性就不大。”

　　北京[BeiJing]232个住宅[ZhuZhai]项目八成停涨

　　在各地不同版本的“限购令”中，尤以北京[BeiJing]最为严厉。与其他城市[ChengShi]相比，北京[BeiJing]将限购的户籍门槛设定为“连续5年缴纳社会保险或个人所得税”，这被认为将抑制大部分投资、投机需求。

　　在4月1日的央视《对手》节目中，中国社会科学院工业经济研究所市场研究室主任曹建海表示，“限购令”将使投资投机需求归零，并通过影响成交量进而影响房价。

　　曹建海的分析得到了印证。据搜房网数据监控中心统计，北京[BeiJing]232个在售住宅[ZhuZhai]项目中，3月涨价项目21个，环比下降46.2%；降价项目17个，环比增加143%；有186个住宅[ZhuZhai]项目价格停涨。3月北京[BeiJing]降价住宅[ZhuZhai]项目占在售住宅[ZhuZhai]项目比例为7.6%，环比上涨4.6个百分点；涨价项目占比9.4%，环比减少6.3个百分点。

　　分析表明，此次17个降价住宅[ZhuZhai]项目中，均价最高降幅为2200元/平方米，最高下降比率为11.11%；此外还有4个项目下降额度达2000元/平方米。

　　3月29日晚间，北京[BeiJing]市公布房价调控目标：加大住房保障力度，廉租住房应保尽保，公共租赁住房保障能力明显提高；新建普通住房价格与2010年相比稳中有降。

　　“上述住宅[ZhuZhai]项目降价，让北京[BeiJing]市政府的房价调控目标，看起来并非遥不可及。但价格的实质性下跌依赖政策[ZhengCe]的持续落实。”卓达集团总裁助理陈松向《中国经济周刊》评述。

　　“普通商品房供地与去年持平，保障房用地大幅增加，商品房结构偏向中小户型，这些措施肯定能让新建普通住房均价稳中有降，实现目标。”万科集团执行副总裁、北京[BeiJing]万科总经理毛大庆表示。

　　房地产[FangDiChan]企业将重新洗牌

　　限购令某种程度上就是房地产[FangDiChan]开发商的“生死令”。当调控成为“持久战”，开发商的资金链危机再次成为焦点。

　　在近期紧密出台的一系列房地产[FangDiChan]调控政策[ZhengCe]中，SOHO中国董事长潘石屹认为，北京[BeiJing]的限购令出台之后，北京[BeiJing]住宅[ZhuZhai]的成交套数下跌了2/3，如果持续几个月成交低迷，一定会对住宅[ZhuZhai]开发商的现金流造成很大的影响。潘石屹甚至认为，在未来两三年，将至少有50%的房地产[FangDiChan]企业会被淘汰出局。

　　“限购对房地产[FangDiChan]公司的影响，主要是资金的状态。银行贷款收紧，相当一部分房地产[FangDiChan]开发企业资金紧张，可能会造成资金链断裂。说得严重点，会有一些公司搞不下去，可能要进行兼并、重组，甚至把公司卖掉。但是，对一些实力雄厚的房地产[FangDiChan]开发企业来说，这恰恰是开辟市场发展的好时期。”顾云昌说。

　　陈松认为，在政策[ZhengCe]层面上释放出将继续保持房地产[FangDiChan]宏观调控连续性的背景下，可以预测，政策[ZhengCe]效果会日益显现。

　　根据上市房企近期公布的2010年年报，部分房企的负债率有所提高，资金压力加大，更有22家上市房地产[FangDiChan]企业宣布不进行分红。业内人士分析，在交易量持续保持低位的情况下，大部分房企的资金链大约还能维持6～8个月，之后，或因房企资金链过度紧绷，部分房企有可能选择大幅降价抛售，以回笼资金。如果情况继续恶化，部分企业将会因资金链断裂而被兼并重组，楼市或将重新“洗牌”。

　　商品房不应该持续限购？

　　住建部部长姜伟新两会期间接受采访时表示，住宅[ZhuZhai]限购令目前尚无停止时间表。由此，限购政策[ZhengCe]应该是短期政策[ZhengCe]还是长期政策[ZhengCe]，引发争议。

　　“限购在国务院文件中表示得很清楚，是暂定的临时性政策[ZhengCe]。在当前情况下，由于供求关系相当紧张，保障房供应需要一定的时间，在现在需求很旺的情况下，是不得不采取的一种措施，也是迫不得已的临时性措施。” 顾云昌向《中国经济周刊》表示，随着市场供求状况的改变，一些城市[ChengShi]限购会逐步退出，但是“全国不可能制定一个统一取消时间表，因为中国的楼市差异比较大，限购政策[ZhengCe]在各城市[ChengShi]起步的时间不一样，力度也不一样。现在提出限购政策[ZhengCe]退出还为时过早，而是要抓紧落实。”

　　业内人士表示，房地产[FangDiChan]本身是一个投资品，如果大家能够有效地区分住房市场和房地产[FangDiChan]市场，限购就可以适当放松。那些可以作为房产投资的住房，通常也是比较高档的住房，从长远看，可以适当放开；而面向老百姓基本住房需求的普通住宅[ZhuZhai]市场，从发展的方向看要受到一定限制。

　　陈松表示，限购应该不是长期政策[ZhengCe]，十八大后应该能停止，但像北京[BeiJing]、上海这样的人口暴涨城市[ChengShi]估计会长期存在，除非出现新的卫星城规划。

　　全国工商联房地产[FangDiChan]商会会长聂梅生则认为，这一轮房地产[FangDiChan]调控的关键在于保障性住房建设，趁着限购期把保障性住房的课补上，“商品房不应该持续限购，到一定程度还得放开市场，不要把临时措施长久化。”

　　降价说

　　中国房地产[FangDiChan]学会副会长 陈国强

　　如果未来一段时间内不出现政策[ZhengCe]松动等情况，楼市的降价窗口会提前到来，很可能会在二季度。

　　国务院发展研究中心金融研究所副所长 巴曙松

　　楼市拐点正在出现。经过行业整合，小幅价格调整的可能性比较大。小地产商尤其是产品单一走中低端的，受到冲击会更大。下调10%很有可能，而且不会就此止住，不排除个别楼盘出现甩卖。

　　伟业我爱我家集团副总裁 胡景晖

　　4月5日央行再次宣布加息，显示了中央坚定楼市调控的决心，二季度房价下降已无悬念。