3月8日，全国人大常委会委员长吴邦国在重庆首批公租房[ZuFang]项目“民心佳园”考察时，对租售并举的形式加以肯定。吴邦国指出，重庆公租房[ZuFang]制度设计很合理，坚持搞下去，不仅能让住房困难户“住有所居”，还能通过出售，让老百姓“居有其屋”。

　　2011年，全国将建设[JianShe]1000万套保障性安居工程，其中近400万套是公共租赁房。在未来5年当中，将建设[JianShe]3000万套保障性安居工程，其中大部分是公共租赁房。

　　公租房[ZuFang]大规模建设[JianShe]之后，政府[ZhengFu]如何退出？是政府[ZhengFu]持有，还是租售并举？

　　记者从住房和城乡建设[JianShe]部获悉，住建部已经安排湖北黄石等城市作为公租房[ZuFang]制度创新试点城市，对租售并举的形式进行研究。2010年下半年，这些城市已经上交了第一批试点成果，并得到住建部的肯定。

　　黄石模式

　　公租房[ZuFang]的退出机制一直是公租房[ZuFang]配建工作的难题。

　　记者了解到，从2009年10月开始，住建部陆续安排了一批城市作为公租房[ZuFang]制度创新管理工作试点城市。

　　湖北黄石即是其中之一。

　　黄石房管局一位不愿具名人士介绍，该市创新运用“共有产权”、“后期可租可售”等形式来保障公租房[ZuFang]的退出。

　　黄石模式的最大特点，是建造了全国唯一一个产权共有的公共租赁住房。

　　根据《黄石市公共租赁住房管理暂行办法》，黄石的公租房[ZuFang]分为公益性公共租赁住房、社会性公共租赁住房和混合型公共租赁住房三种。其共有产权的特性集中体现在混合型公租房[ZuFang]项目中。

　　上述黄石房管局人士介绍说，混合型公租房[ZuFang]是指社会力量出资，包括建设[JianShe]投入、配套投资投入、房屋拆迁补偿投入，和政府[ZhengFu]以地方优惠政策、土地出让金等折算成资金投入等形式，共同出资建成或回购，按照投资的比例拥有相应的产权份额的共有产权公共租赁住房。

　　不过，记者发现，混合型公租房[ZuFang]中，部分项目可面向社会出租，在承租人租满三年后，产权主体可以相互转让，并且其公租房[ZuFang]的用途也可以适当地改变。

　　黄石市房产管理局局长刘昌猛表示，黄石市公租房[ZuFang]制度的创新的核心就在于“谁投资，谁受益”，保障社会机构进驻公租房[ZuFang]的建设[JianShe]中。对于混合型公租房[ZuFang]来说，其主要的方向还是面向公租房[ZuFang]的群体，但是也有多余住房可经主管部门批准，面向社会出租或出售，保障投资者利益，从而源源不断地补充公租房[ZuFang]后期建设[JianShe]资金以及相关的物业管理费等。

　　上述黄石房管局人士表示，由社会机构、企业自主筹资的社会性公租房[ZuFang]，可自愿申请纳入公租房[ZuFang]体系中，虽然面向公租房[ZuFang]群体，但是是以市场价格租售，而其保障的属性主要体现在政府[ZhengFu]根据承租人的经济水平给予相应的补贴。其退出机制也相对简单，由产权主体决定，向主管部门申请转化。

　　“对于政府[ZhengFu]筹资建设[JianShe]的公益性公租房[ZuFang]，”上述人士进一步解释，“不符合承租条件的承租人必须退出，不按要求退出的将以提高租金甚至收回公租房[ZuFang]的形式收回。此外，在租满5年后，承租人可申请购买其租住的公益性公租房[ZuFang]的完全产权。”

　　租售渐成行

　　记者了解到，为了保证公租房[ZuFang]的日常管理和租赁经营，黄石市建立众邦城市住房投资有限公司，以市场化的模式对公租房[ZuFang]的房源进行筹资和管理，从而缩减了公租房[ZuFang]的运营成本。

　　记者获悉，湖北省住建厅日前分配2011年度湖北省保障性住房建设[JianShe]任务，总任务36.86万套，其中黄石承担了2.6309万套，占全省目标任务的7.14%，位居第四，其原因也在于黄石不但具有住建部给予的公租房[ZuFang]制度创新试点城市，也具有了国家开发银行给予的全国唯一的开发性金融支持保障房建设[JianShe]的试点。

　　记者了解到，北京、上海、重庆等均为公租房[ZuFang]试点城市，而在如今的公租房[ZuFang]的发展模式中，退出机制也各有差异。

　　其中北京、广州、江西等省市均表示，公租房[ZuFang]的产权归政府[ZhengFu]和社会机构所有，只能用于承租人自住，不得出借、转租或闲置，不得出售。

　　一位接近北京市住建委的人士向记者表示，北京这样的大城市，土地资源稀缺，政府[ZhengFu]必须抓住现在集中建设[JianShe]公租房[ZuFang]的机会，加以持有，才能作为将来政府[ZhengFu]调控房价的有力工具。

　　与此相对的是，黄石、重庆等地区准许公租房[ZuFang]后期以出售的形式退出。

　　不过，重庆模式不同的是，其规定，承租人在租期满5年后可以购买公租房[ZuFang]，但是再次出售时，只能由政府[ZhengFu]回购，并且回购价格为原销售价格加同期银行存款活期利息。

　　财政部财政科学研究所副所长刘尚希表示，一般来说，地方政府[ZhengFu]不愿意大量持有保障房，一方面公租房[ZuFang]的运营管理需要大量的资金投入，地方政府[ZhengFu]没有足够的资金支撑。

　　上述黄石房管局人士给记者算了一笔账，如果公租房[ZuFang]以租金回报来保障政府[ZhengFu]投资成本，在土地免费划拨的前提下，按照国家的建设[JianShe]质量要求，保守估算，单位平方米的建设[JianShe]成本在3000左右，包括日常的运营管理等相关费用，至少需要十年才能收回成本。与此同时，政府[ZhengFu]还需要承建廉租房[ZuFang]、经济适用房等项目。

　　刘尚希表示，政府[ZhengFu]持有政策房，与当前的住房制度不相适应，似乎与此前的福利分房相近。

　　与此相矛盾的是，公租房[ZuFang]在出售的同时也相应缩减了公租房[ZuFang]的数量。这就相当于政府[ZhengFu]手中拥有一批新的流动性住房保障资源，而公租房[ZuFang]以出售的方式退出可能就扎紧了这一流动性。