中介忽悠房主趁机牟利 但据测算“经转商”后再交易[JiaoYi]并不划算 专家提示房主应谨慎

　　最近，本市部分经济适用房集中区域再次刮起了自买自卖的“经转商”热风。记者调查发现，一些中介公司借着二手房[ErShouFang]指导价[ZhiDaoJia]要上调[ShangDiao]的消息，忽悠房主抓紧办理“经转商”过户，中介则趁机从中渔利。

　　实际上，据业内人士测算，经适房转或不转成商品房，长远来看交易[JiaoYi]成本差不多，而且短期内二手房[ErShouFang]指导价[ZhiDaoJia]并不会上调[ShangDiao]。

　　发现

　　中介忽悠“经转商”

　　“据说二手房[ErShouFang]指导价[ZhiDaoJia]最近要上调[ShangDiao]，中介公司催着我办个过户手续，把经适房转成商品房，我该不该办呢？”陈女士最近找到记者问起这个问题。她表示，按照中介公司的说法，一旦二手房[ErShouFang]指导价[ZhiDaoJia]上调[ShangDiao]，再出售房产，就要缴纳大额的综合地价款，面临巨大“损失”。

　　上周末，记者来到位于大兴区西红门的经适房小区瑞海家园，发现不少楼门上都贴着中介公司的小广告，上写醒目的大字：“指导价[ZhiDaoJia]上调[ShangDiao]……‘经转商’势在必行。”

　　记者扯下一张小广告，按照上面的电话打了过去，业务员小胡一听是咨询“经转商”的，情绪立刻高涨了起来：“您过来吧，我当面给您算算账，现在办绝对合适！”

　　随后，记者又走访了三环新城、天通苑等经适房集中区域，均发现此类现象。

　　调查

　　趁火打劫

　　中介挣得万元佣金

　　为什么单单是经适房成为中介的重点忽悠对象？据记者了解，经适房目前的指导价[ZhiDaoJia]还停留在几千元水平，一些区域的指导价[ZhiDaoJia]比商品房要低，而指导价[ZhiDaoJia]一旦调整，五年以上可交易[JiaoYi]的经适房与商品房价位将被调整到一个水平线，这样一来，貌似经适房交易[JiaoYi]时要缴纳更多的税费。

　　但是业内人士指出，即使经适房先缴纳了一定的综合地价款变身商品房，等其再交易[JiaoYi]时，依旧还要缴纳与商品房一样的税费。而只不过将同样额度一次支出变为两次支出，“背着抱着一般沉。”21世纪不动产相关负责人说。

　　而部分中介公司如此大肆忽悠，就是利用房主的恐慌心理，从中收取一定的办理费用。

　　据记者了解，经转商就是将经适房再交易[JiaoYi]一次，而中介公司同样收取交易[JiaoYi]金额3%的中介费，一套90平方米的经适房最低单价30万元，而中介可获利万余元中介费。

　　“经转商”后上市

　　与直接上市交易[JiaoYi]税费对比

　　（单位：元）

　　经转商费用 上市交易[JiaoYi]费用

　　综合 契税 中介费 营业税 契税 个税

　　地价款

　　经转商 27200 4074 8149 59400 16200 10800

　　直接上市 108000 16200 —— —— —— ——

　　经转商总计：125823 直接上市交易[JiaoYi]总计：124200

　　（以大兴区一套90平方米的经适房为例，目前二手房[ErShouFang]指导价[ZhiDaoJia]为3018元/平方米，调整后预计为1.2万元/平方米）

　　追访

　　近期二手房[ErShouFang]指导价[ZhiDaoJia]不会上调[ShangDiao]

　　早在3月份，中介公司之间就互相传播二手房[ErShouFang]指导价[ZhiDaoJia]上调[ShangDiao]的消息，当时说得最多的是4月1日会调，但截至目前，有关部门仍未有上调[ShangDiao]的动静。

　　“现在地税部门也在等消息，就等北京调控房价的具体目标出台。”昨天，某大型中介公司业务部经理向记者透露，近期来看，二手房[ErShouFang]指导价[ZhiDaoJia]不会调整，但具体的额度基本已经确定，调整后，指导价[ZhiDaoJia]将与实际成交价相差无几，而迟迟未执行，就是要根据住建委的调控目标来确定。

　　日前，北京住建委等多部门称，今年北京房价要“稳中有降”。这位业务经理认为，房价降多少就决定指导价[ZhiDaoJia]调在什么位置。“降得多，那么指导价[ZhiDaoJia]调整的幅度就大，降得少，调整幅度也就小。”目前来看，具体时间还未确定，但初步预计，“起码两周内不会调整”。

　　●提示

　　房主须慎重 避免浪费购房资格

　　中原地产三级市场研究总监张大伟提示，“经转商”后，经适房就变成了商品房，通常做法是房主将经适房“卖给”自己家里人，缴纳了一定的综合地价款和契税之后，交易[JiaoYi]就完成了。但对于家庭而言，相当于新购买了一套商品住房，因此购买第二套房时将同样受政策的限制。

　　所以，从这个角度来看，“经转商”要慎重，切莫随便浪费了购房资格。 制图/周建文

　　●背景

　　调整指导价[ZhiDaoJia]

　　可规避“黑白合同”

　　所谓二手房[ErShouFang]指导价[ZhiDaoJia]，就是地税与住建委等部门联合发布的区域平均房价水平，直接关系到二手房[ErShouFang]交易[JiaoYi]中的契税、营业税等缴纳的额度。这个指导价[ZhiDaoJia]由于多年未上调[ShangDiao]，目前仅达到真实成交价的一半左右。

　　不少买卖双方为了少缴纳税费，在签订购房合同时，就卡着这个指导价[ZhiDaoJia]来签订，然后按真实的成交价再签订一份合同，即所谓的“黑白合同”，前者用来缴税使用，后者才是真正的合同。而指导价[ZhiDaoJia]如果上调[ShangDiao]，对于买卖双方来说，意味着将增加更多的交易[JiaoYi]成本。文/记者 张媛 杨予诺